Kinga Hanna Stachowiak, Autor w serwisie Kinga Hanna Stachowiak

Nowelizacja ustawy o nadzorze nad rynkiem finansowym

W marcu 2019 roku senat uchwalił nowelizację ustawy o nadzorze nad rynkiem finansowym. Głównym novum jest poszerzenie uprawnień Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) o nadzór nad rynkiem sekurytyzacyjnym. Komisja Nadzoru Finansowego ma za zadanie nadzorować przestrzeganie przepisów rozporządzenia unijnego z 12 grudnia 2017 roku, które stosowane są już od 1 stycznia 2019 roku.

Wspomniane rozporządzenie unijne ustanawia ogólne ramy prawne dla wszystkich rodzajów sekurytyzacji. Komisja Nadzoru Finansowego staje się organem właściwym do egzekwowania przepisów unijnego rozporządzenia, ma zatem uprawnienia do nakładania sankcji za ich nieprzestrzeganie (mogą być to kary finansowe lub inne środki). KNF otrzymuje więc prawo do kontroli podmiotów uczestniczących w procesie sekurytyzacji, a jednocześnie ma możliwość wzywania ich do składania wyjaśnień. Wszystkie czynności wykonywane w ramach wspomnianej kontroli mają być wykonywane przez pracowników Komisji Nadzoru Finansowego, specjalnie do tego przygotowanych i upoważnionych. Osoby zajmujące się kontrolą uzyskają dostęp do informacji poufnych i ustawowo chronionych. Pracownicy KNF oddelegowani do wspomnianego zadania mogą żądać wglądu do informacji na temat ekspozycji bazowych oraz do dokumentacji bazowej, która niezbędna jest dla zrozumienia i poznania przebiegu transakcji (umowa sprzedaży aktywów, umowa cesji, umowy między wierzycielami, umowy powiernicze, umowy z bankiem itp.). Podmioty kontrolowane muszą zatem udostępnić dokumentację finansową, księgową, handlową, regulaminy, instrukcje, akta postępowań, księgi, a także ewidencje. Co więcej, na wniosek osoby przeprowadzającej kontrolę, mają obowiązek sporządzić kopie, odpisy i wyciągi wszystkich wskazanych dokumentów, w celu zagwarantowania prawidłowego i szybkiego przebiegu kontroli. Jednocześnie członkowie komisji przeprowadzający kontrolę mają prawo wglądu do wspomnianych informacji poufnych, jak również tych znajdujących się w systemie informatycznym.

Unijne rozporządzenie dotyczące sekurytyzacji

Nowe przepisy unijne obowiązujące od początku 2019 roku mają na celu stworzenie wspólnych, jasnych, przejrzystych zasad sekurytyzacji, co w zamierzeniach ma prowadzić do zwiększenia możliwości inwestycyjnych, zapewnienia dodatkowych źródeł finansowania dla przedsiębiorstw, zwiększenia stabilności finansowej i ochrony inwestorów. Intencją twórców nowego rozporządzenia dotyczącego sekurytyzacji jest stworzenie jednolitego i bezpiecznego rynku kapitałowego w Unii. Rozporządzenie 2017/2402 w sprawie ustanowienia ogólnych ram dla sekurytyzacji oraz utworzenia szczególnych ram dla prostych, przejrzystych i standardowych sekurytyzacji nazwane jest inicjatywą „sekurytyzacji wysokiej jakości” i jako takie ma zapewnić wysokie standardy całego procesu. Akt ten ustanawia ramy prawne dla każdego rodzaju sekurytyzacji, określa czym jest sekurytyzacja, konkretyzuje wymogi wobec podmiotów uczestniczących w procesie sekurytyzacji, a także dozwolone limity inwestycji dla klientów detalicznych. Nowe przepisy dotyczące sekurytyzacji mają pomóc w stworzeniu lepszych możliwości inwestycyjnych w UE i zapewnić dodatkowe źródła finansowania również małym i średnim przedsiębiorstwom.

Obowiązki uczestników sekurytyzacji i uprawnienia pracowników KNF

Wszystkie podmioty działające w sektorze sekurytyzacji powinny przestrzegać przepisów rozporządzenia unijnego, a ich działania powinny charakteryzować się należytą starannością i przejrzystością. Pracownicy Komisji Nadzoru Finansowego mający sprawować kontrolę nad podmiotami uczestniczącymi w rynku sekurytyzacji mają prawo zastosować określone ustawą środki w przypadku odkrycia nieprawidłowości. Nowelizacja ustawy mówi o wielu możliwych działaniach karnych. Wśród nich znajdują się między innymi:

wezwanie do zaprzestania niezgodnego z przepisami działania i niepodejmowania go w przyszłości,
wystąpienie z wnioskiem o odwołanie członka zarządu jednostki, która jest odpowiedzialna za wykryte naruszenie, a do czasu podjęcia uchwały w sprawie wniosku, zawieszenie go w wykonywaniu obowiązków,
zakaz (wobec osoby odpowiedzialnej) pełnienia funkcji kierowniczej lub funkcji członka zarządu na określony czas (nie krótszy niż 1 miesiąc i nie dłuższy niż 1 rok),
nałożenie kary pieniężnej w wysokości 20 869 500 zł przychodów netto ze sprzedaży towarów i usług oraz operacji finansowych w przypadku osób prawnych lub jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej lub osób fizycznych; w przypadku zakładu ubezpieczeń – 10% brutto przypisanej składki, wykazanych w ostatnim sprawozdaniu finansowym za rok obrotowy, zatwierdzonych przez odpowiedzialny organ.

Po nałożeniu wspomnianej sankcji, Komisja Nadzoru Finansowego podaje do wiadomości publicznej informację o rodzaju, charakterze naruszenia i osobie odpowiedzialnej, czyli tej, na którą nałożona została sankcja. Na stronie internetowej Komisji taka informacja figuruje przez okres 1 roku.

Osoby upoważnione do przeprowadzania kontroli mają również prawo nakładania kary grzywny na osoby utrudniające ich pracę. Jest to kara w wysokości 500 000 zł.

Wyniki sprzedaży obligacji skarbowych w kwietniu 2019

Kolejny miesiąc 2019 roku przyniósł spore zainteresowanie obligacjami skarbowymi, ze sprzedaży których osiągnięto zysk w wysokości 1 147 mld zł. Wyniki sprzedaży pokazują, że obligacje skarbowe cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem Polaków, już pierwszy kwartał 2019 roku to sprzedaż obligacji na kwotę 3 mld zł, zaś sprzedaż w kwietniu ponownie przekroczyła wartość 1 mld zł.

Wciąż najchętniej kupowanymi obligacjami są obligacje zapewniające nabywcom stały, z góry znany zysk. Dlatego też zarówno w marcu, jak i kwietniu Polacy zainwestowali najwięcej środków w obligacje 3-miesięczne. I tak:

Sprzedaż obligacji 3-miesięcznych w kwietniu to aż 31% sprzedaży wszystkich obligacji skarbowych; łączna wartość krótkoterminowych obligacji to 359 mln zł; dla porównania, ten sam rodzaj obligacji w marcu to 38% sprzedanych obligacji skarbowych.
Na drugim miejscu w kwietniu znalazły się obligacje 4-letnie, których sprzedano na łączną kwotę 327,8 mln zł, co dało 30% całości sprzedaży. Rok wcześniej 4-letnie obligacje znalazły się na 3. miejscu, dając wynik 22% całości sprzedanych obligacji.
Kwiecień to również miesiąc, w którym chętnie sięgano po obligacje 2-letnie, o stałym oprocentowaniu w wysokości 2,1%. W kwietniu sprzedaż 2-letnich obligacji wyniosła 29%, co dało kwotę 327,8 mln zł. Podobnie wyglądała sprzedaż 2-letnich obligacji w miesiącu poprzednim, kiedy ich sprzedaż osiągnęła wartość 30% wszystkich nabytych obligacji.
Najmniejsze zainteresowanie wykazali nabywcy dla obligacji 3-letnich i 10-letnich. Zyski ze sprzedaży 3-letnich obligacji w kwietniu to 12,4 mln zł, zaś z 10-letnich 106,1 mln zł. Daje to następujący udział procentowy w całościowej sprzedaży: 1% dla 3-letnich i 9% dla 10-letnich. Z identyczną sytuacją mieliśmy do czynienia również w marcu.

Sprzedaż obligacji rodzinnych

Obligacje rodzinne przeznaczone są dla osób, które korzystają ze wsparcia rządowego Programu 500+. Tego rodzaju obligacje znajdują się w ciągłej sprzedaży, dlatego nabywcy nie są ograniczeni ramami czasowymi, mogą jednak nabywać je jedynie do wysokości otrzymywanego świadczenia. Obligacje dedykowane są osobom, które myślą o oszczędzaniu na potrzeby swoich dzieci, a rodzice mają do wyboru obligacje 6- i 12-letnie. Oprocentowanie obligacji rodzinnych jest stałe w pierwszym roku i wynosi 2,8% dla obligacji 6-letnich oraz 3,3% dla obligacji 12-letnich. W kolejnych latach oprocentowanie równe jest inflacji i stałej marży (1,75% dla 6-letnich lub 2% dla 12-letnich obligacji). Wartość nominalna obligacji rodzinnych równa jest 100 zł. W pierwszym roku oprocentowanie naliczane jest od wartości 100 zł, następnie, przez kolejne lata od wartości powiększonej przez odsetki. Odsetki wypłacane są po zakończeniu oszczędzania.

W kwietniu 2019 roku obligacji rodzinnych sprzedano na łączną kwotę 3,1 mln zł, co daje podobny wynik do sprzedaży z miesiąca poprzedzającego, kiedy to sprzedano ich za kwotę 3,3 mln zł. To więcej niż w lutym, kiedy sprzedaż osiągnęła wartość 2,6 mln zł, jednak obligacje te wciąż nie zyskują na popularności.

Preferencje nabywców obligacji skarbowych

Polacy najczęściej sięgają po obligacje krótkoterminowe, 3-miesięczne, 2-letnie, ze względu na stałe oprocentowanie i łatwy do przewidzenia zysk. Obligacje 3-miesięczne gwarantują stały, znany zysk, ponieważ charakteryzuje je również stałe, oprocentowanie w skali roku o wysokości 1,5%. Oprocentowanie naliczane jest od kwoty 100 zł przez pierwszy rok, a następnie od kwoty powiększonej o odsetki. Te zaś wypłacane są po upływie okresu oszczędzania (3 miesiące). Oprocentowanie obligacji 2-letnich wynosi 2,1% w skali roku. Sposób ich naliczania jest identyczny, jak w przypadku obligacji 3-miesięcznych. Równie wysokie miejsce wśród najczęściej nabywanych obligacji zajmują obligacje 4-letnie, których oprocentowanie oparte jest o inflację. W pierwszym roku oprocentowanie wynosi 2,4%, zaś w kolejnych latach równe jest inflacji i stałej marży o wysokości 1,25%. Ze zgromadzonych danych liczbowych łatwo wywnioskować, że nabywcy najchętniej sięgają po obligacje, które gwarantują stały zysk i mają krótszy okres do wykupu. Wiele osób nie chce zamrażać pieniędzy na dłuższy czas, dlatego takie obligacje są dla nich najbardziej atrakcyjne. Często obligacje te stanowią alternatywę dla kont oszczędnościowych.

Oprocentowanie obligacji kwietniowych pozostało bez zmian w stosunku do oprocentowania z marca. Dodatkowo w kwietniu zaproponowano preferencyjne warunki zamiany obligacji dla osób, które okażą zainteresowanie dalszym oszczędzaniem. Dla posiadaczy obligacji z terminem wykupu przypadającym w kwietniu przygotowano atrakcyjne warunki przedłużenia możliwości oszczędzania, czyli sprzedaż obligacji w drodze zamiany po niższych cenach niż standardowa. To jednorazowa oferta promocyjna, która dostępna była w kwietniu.

Warszawa czy Będzin, kawalerka czy duży metraż – jakie mieszkanie pod wynajem opłaca się kupić?

Coraz więcej osób decyduje się na zakup nieruchomości pod wynajem, traktując go jako źródło uzyskania dodatkowego dochodu. Rzeczywiście jest to dobry sposób na pomnażanie kapitału, jednak działanie takie powinno zostać poprzedzone stosowną analizą rynku i panujących na nim trendów. Kwestią otwartą pozostaje bowiem wybór miasta, w którym usytuowana będzie nieruchomość, jak również jej metraż. Warto wziąć pod uwagę zmieniającą się, czasem dynamicznie, sytuację na rynku nieruchomości, przeanalizować dane z ostatnich lat, aby dowiedzieć się, jak podjąć potencjalnie najkorzystniejszą decyzję dotyczącą inwestycji.

Metraż ma znaczenie

Wybierając mieszkanie, które ma w przyszłości przynosić właścicielowi zyski, należy zwrócić szczególną uwagę na jego wielkość. Choć może się wydawać, że najlepszym rozwiązaniem jest kupno jak najmniejszego mieszkania, może być to przeświadczenie zwodnicze. Oczywiście, zapewne koszt zakupu i remontu będzie mniejszy, ale jak się okazuje, stopa zwrotu z inwestycji wcale nie będzie najwyższa. Warto więc raz jeszcze zastanowić się, czy rzeczywiście wybór mieszkania o powierzchni do 35 m² jest najlepszym rozwiązaniem. Według przeprowadzonych analiz największą stopę zwrotu z inwestycji (ROI) uzyskają osoby decydując się na zakup nieruchomości o powierzchni 35-40 m². Jest to wartość na poziomie 9,21%, co w stosunku do wskaźnika na poziomie 8,73% stanowi już pewną różnicę (liczba ta dotyczy najmniejszych lokali, do 35 m²). Drugie miejsce zajmują mieszkania o powierzchni 41-50 m², zaś z najniższą stopą zwrotu z inwestycji mamy do czynienia w przypadku mieszkań o dużej powierzchni, jak te powyżej 81 m². Z powyższego zestawienia jasno wynika, że wybór metrażu zakupionej nieruchomości ma niebagatelne znaczenie, a „dochodowość” poszczególnych „M” może początkowo budzić zaskoczenie. Najmniejsze metraże przyniosły największe zyski w Lublinie (8,94% biorąc pod uwagę 12 miesięcy wynajmu), w Gdańsku najlepiej uplasowały się mieszkania o powierzchni 35-40 m²oraz 51-60 m², zaś w Katowicach te o metrażu 41-50 m² i w przedziale 71-80 m². Jeśli chodzi o największe lokale, na pierwszym miejscu znalazła się Warszawa, w której zakup nieruchomości o powierzchni większej niż 80 m² wiązał się z zyskiem z inwestycji na poziomie niemal 8% (7,93% w skali 12 miesięcy).

Małe czy duże miasto?

Podobne dylematy pojawiają się podczas rozważań, w jakim mieście zakupić nieruchomość przeznaczoną pod wynajem. I tu w zasadzie pokutuje przeświadczenie, że najlepiej wybierać miasta większe, z potencjałem i możliwościami, środowiskiem akademickim, stanowiące doskonałą bazę dla młodych ludzi, którzy tu będą się uczyć, zapewne podejmą pierwszą pracę, a w konsekwencji prawdopodobnie zdecydują się na dłuższy, czy stały pobyt. Jednak zakup mieszkania w dużym mieście wiąże się także z koniecznością poniesienia wyższych kosztów. Wśród największych aglomeracji, gdzie wynajem mieszkania okazuje się być najkorzystniejszy, prym wiodą Warszawa, Wrocław i Gdańsk, a także Lublin i Katowice. Jednakże, jak pokazują statystyki, w niektórych przypadkach większe korzyści można osiągnąć decydując się na zakup nieruchomości w mniejszej miejscowości, liczącej od 50 do 100 tys. mieszkańców. Najbardziej dochodowym miastem w 2018 roku, w kategorii małych miejscowości, okazały się Piekary Śląskie z wyliczoną stopą zwrotu z inwestycji na poziomie 12,24% brutto. Wśród liderów znalazły się także Będzin, Świętochłowice i Mysłowice. Jak interpretować takie zjawisko i czy powinno ono budzić zdziwienie? Łatwo zauważyć, że wymienione miejscowości, w których udało uzyskać się wynik na wysokim poziomie należą do miast, w których usytuowanych jest sporo zakładów pracy. Wszak mówimy o Górnośląskim Okręgu Przemysłowym, czyli obszarze z dużą ilością miejsc pracy. Taka sama sytuacja dotyczy np. Bełchatowa, który w zestawieniu znalazł się na 7. miejscu, osiągając wskaźnik ROI na poziomie 10,20%. Nowe inwestycje, ale przede wszystkim fakt zlokalizowania tu największej elektrowni w Europie wykorzystującej węgiel brunatny, sprawiają, że mieszkania do wynajęcia cieszą się w tym niewielkim mieście sporym powodzeniem. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że zakup mieszkania w małej miejscowości obarczony jest także większym ryzykiem, opłacalność inwestycji jest bowiem związana ściśle z istnieniem wspomnianych firm zatrudniających, a więc z ich sytuacją ekonomiczną. Wystarczą problemy w ich funkcjonowaniu, które pociągną za sobą konieczność wprowadzenia zmian, redukcji etatów, a nawet zamknięcia czy przeniesienia działalności, a sytuacja na rynku nieruchomości diametralnie się zmieni. Mniej ryzykowne okazuje się więc inwestowanie w mieszania w dużych miastach, choćby ze względu na większą liczbę czynników wpływających na zapotrzebowanie na lokale mieszkalne. Tu wymienić należy nie tylko możliwość znalezienia zatrudnienia, ale także istnienie ośrodków naukowych, uczelni, a także rozwiniętą branżę turystyczną. Zdarza się również, że w dużych miastach bardziej opłacalne jest wynajmowanie mieszkania na krótsze okresy, z przeznaczeniem ich dla turystów. Inną kwestią jest oczywiście wynajem mieszkań studentom, jednak w takim przypadku warto wziąć pod uwagę również inne detale (postawić na lokale znajdujące się blisko ośrodków akademickich, o odpowiednim układzie). Przeznaczając nieruchomość pod wynajem dla osób uczących się, warto rozważyć zakup mieszkania z kilkoma mniejszymi pokojami i wydzieloną, osobną kuchnią. Ważnym aspektem jest zatem usytuowanie nieruchomości, jak również układ i ilość pokoi, które to powinny być dostosowane do potrzeb lokatorów. Zastanawiając się nad kupnem mieszkania pod wynajem należy wziąć pod uwagę nie tylko miasto, metraż, ale także przeznaczenie nieruchomości. Dopiero zestawienie wszystkich powyższych aspektów pozwala podjąć najlepszą decyzję w sprawie inwestycji, jaką może stać się zakup mieszkania i oddanie go najemcom.

Ulga mieszkaniowa solą w oku fiskusa

Niejednokrotnie już sądy orzekały, że dla skorzystania przez podatników ze zwolnienia od opodatkowania uzyskanych przez nich ze sprzedaży nieruchomości środków, poprzez zastosowanie tzw. ulgi mieszkaniowej, najważniejsza jest realizacja celu, dla jakich ulga została ustanowiona. Dlatego też nie jest istotne, czy w dwuletnim okresie, liczonym od dnia zbycia nieruchomości, zbywca nabędzie własność innej, stanowiącej „cel mieszkaniowy” nieruchomości. Termin ten jest bowiem terminem na wydatkowanie środków, które objąć ma ulga. Mimo to w wydanej niedawno interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że zawarcie w wymaganym terminie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości nie uprawnia do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, jeśli w terminie tym nie została zawarta umowa przenosząca własność (interpretacja indywidualna z 19 marca 2019 r., sygn. 0115-KDIT2-3.4011.44.2019.1.AD).

Do 1 stycznia 2019 r., przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości był wolny od podatku dochodowego, jeśli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło, uzyskany przychód został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Od początku 2019 r., mocą nowelizacji z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2018 r., poz. 2159), termin ten został wydłużony o rok.

Umowa przedwstępna w terminie, ale przenosząca własność po

Nabytą na początku 2013 r. nieruchomość gruntową, podatnik zbył w kwietniu 2013 r. Uzyskane środki przeznaczył w całości na zakup innej nieruchomości, zawierając umowę przedwstępną w sierpniu 2015 r., jednak akt notarialny dokumentujący przeniesienie jej własności został sporządzony dopiero w styczniu 2016 r. Podatnik wystąpił więc do organu podatkowego z wnioskiem o wydanie interpretacji, czy uniknie 19% podatku dochodowego. Stał na stanowisku, że mimo nieznacznego uchybienia dwuletniego terminu do przeniesienia własności, cel, dla jakiego ulgę mieszkaniową ustanowiono, został osiągnięty.

Umowa przedwstępna to nie nabycie

W wydanej 19 marca 2019 r. interpretacji indywidualnej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie zgodził się z podatnikiem. Przyznał, że okolicznością decydującą o zastosowaniu ulgi mieszkaniowej jest fakt wydatkowania środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wymaganym terminie na „własne cele mieszkaniowe”. Jednakże art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o PIT za takie wydatki na cele mieszkaniowe uznaje jedynie wydatki poniesione na nabycie własności lub prawa użytkowania wieczystego gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w tych prawach. Przy czym termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności lub określonego prawa. Może ono nastąpić poprzez zawarcie umowy przenoszącej własność, zasiedzenie, spadek, czy też w następstwie innych zdarzeń, w których katalogu nie znajduje się jednak umowa przedwstępna, będąca tylko etapem do zawarcia umowy przenoszącej własność.

„Z treści powyższych przepisów wynika jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. Zawarcie umowy przedwstępnej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy wpłaty na poczet ceny, bez wątpienia mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości lub praw, ale nie są z nim równoważne” (sygn. 0115-KDIT2-3.4011.44.2019.1.AD).

Liczy się cel ulgi

Tyle, że organ powinien doprecyzować, że środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, a przeznaczone na zakup innej nieruchomości, podlegają zwolnieniu od 19% podatku w zakresie, w jakim podatnik może udokumentować ich wydatkowanie na cele mieszkaniowe, dokonane w okresie 2 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie. Linia orzecznicza sądów jest w tej kwestii ugruntowana. Nie ma znaczenia, na podstawie jakiej umowy podatnik wpłaci środki na zakup nieruchomości do celów mieszkaniowych, jeśli cel ten zostanie osiągnięty.

„…z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PDOF nie można wywieść, że dla zastosowania zwolnienia konieczne jest, by w terminie wskazanym w tym przepisie nastąpiło również nabycie prawa własności rzeczy lub prawa, o którym mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o PDOF” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 11.10.2018 r., sygn. akt I SA/Po 500/18);

„Art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.o.d.f. ma charakter normy celu społecznego – ma ułatwić podatnikom możliwość zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. Ten cel przepisu należy uwzględnić przy jego wykładni. (…) Zauważyć należy, że wydatki na budowę własnego domu uprawniają do zwolnienia, nawet jeżeli w okresie dwóch lat od zbycia dom nie zostanie oddany do użytku” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 07.02.2018 r., sygn. akt II FSK 3510/17);

„…zasadnicze wątpliwości powstające w procesie wykładni przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f., (…) uzasadniają odwołanie się do zasady in dubio pro tributario uregulowanej w art. 2a o.p. i przyjęcie takiego rozumienia interpretowanego przepisu prawa, które jest korzystne dla podatnika, a mianowicie, że kwota zadatku otrzymanego przy zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości i wydatkowana na spłatę kredytu zaciągniętego przez podatnika na nabycie budynku mieszkalnego korzysta ze zwolnienia (…) jeżeli następnie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność nieruchomości, a kwota zadatku została zaliczona na poczet ceny sprzedaży nieruchomości” (wyrok NSA z 24.01.2018 r., sygn. akt II FSK 1153/16).

Co organ, to obyczaj

Same organy podatkowe potwierdzają, że dla możliwości skorzystania ze zwolnienia decydujący jest cel społeczny ulgi, czyli udzielanie przez państwo preferencji w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli. 20 marca 2019 r., w sprawie podatniczki, która nabyła inną nieruchomość na miesiąc przed sprzedażą posiadanej nieruchomości, organ interpretacyjny orzekł, że mimo jawnego braku zachowania chronologii zdarzeń, jaką wyznacza art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, podatniczce przysługiwać będzie ulga mieszkaniowa, bo spełniona została najważniejsza przesłanka tego zwolnienia, w postaci wydatkowania uzyskanych ze sprzedaży środków, w określonym w tym przepisie okresie, na własne cele mieszkaniowe.

„…Wnioskodawczyni wypełni ww. przesłanki, uprawniające do zwolnienia z opodatkowania, mimo że nabycie nieruchomości nastąpiło przed zbyciem lokalu. Decydujący w tym kontekście jest bowiem warunek wydatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w terminie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie…” (interpretacja indywidualna z 20.03.2019 r., sygn. 0115-KDIT2-3.4011.8.2019.3.AD).

Lepiej mówić mniej, niż powiedzieć podatnikowi za dużo

Organ podatkowy, wydając interpretację w niniejszej sprawie, całkowicie odmówił podatnikowi możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Podatnik we wniosku o wydanie interpretacji nie określił jednak, czy i jaka część kwoty została przez niego wydatkowana przy zawarciu umowy przedwstępnej, a jaka przy umowie przenoszącej własność. Stąd organ powinien poinformować wnioskodawcę, że zwolnieniu mogą podlegać udokumentowane środki wydatkowane przez niego przy zawarciu umowy przedwstępnej. Być może organ znał linię orzeczniczą sądów administracyjnych, zgodnie z którą środki te podlegałyby zwolnieniu z opodatkowania. Nie ma bowiem znaczenia sama data przeniesienia własności, co wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe w ustawowym, dwuletnim terminie. Stąd jeśli podatnik przedstawiłby jaka część środków uzyskanych ze sprzedaży należącej do niego nieruchomości została wydatkowana na zakup stanowiącej „cel mieszkaniowy” nieruchomości przy umowie przedwstępnej, to zgodnie z linią orzeczniczą sądów, środki te korzystałyby ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. 15 sierpnia 2015 r., czyli w dniu zawarcia przedmiotowej umowy przedwstępnej, zachowany bowiem został przez podatnika dwuletni okres, o którym mowa we wskazanym przepisie. Tym bardziej, że 29 stycznia 2016 r. zawarł on przyrzeczoną umowę przenoszącą własność. Został zatem osiągnięty cel ulgi mieszkaniowej, dla jakiego została ustanowiona. Gdyby podatnik się o tym dowiedział, mógłby chcieć udokumentować wydatkowanie środków na cel mieszkaniowy przy umowie przedwstępnej, a to już wśród priorytetów fiskusa na pierwszym miejscu nie stoi.

Nabycie mieszkania od spółdzielni w drodze przetargu a podatek od czynności cywilnoprawnych

Generalną zasadą jest, że umowa sprzedaży nieruchomości objęta jest opodatkowaniem podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wydana 12 kwietnia 2019 r. interpretacja indywidualna potwierdza, że nie będzie podlegać PCC umowa przeniesienia własności nieruchomości, która umową sprzedaży nie jest (sygn. 0111-KDIB4.4014.38.2018.2.MCZ).

Występujący z wnioskiem o wydanie interpretacji, nabył lokal mieszkalny w drodze ogłoszonego przez spółdzielnię mieszkaniową przetargu. W akcie notarialnym ustanawiającym odrębną własność lokalu na rzecz wnioskodawcy, notariusz pobrała podatek od czynności cywilnoprawnych. Wnioskodawca stanął na stanowisku, że notariusz błędnie potraktowała dokonywaną czynność, jako typową umowę sprzedaży. Nabycie lokalu następowało bowiem w oparciu o art. 11 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: u.s.m.):

„W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia, z zastrzeżeniem art. 15 i art. 161, ogłasza nie później niż w ciągu 3 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu, zgodnie z postanowieniami statutu, przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, zawiadamiając o przetargu w sposób określony w statucie oraz przez publikację ogłoszenia w prasie lokalnej. Warunkiem przeniesienia odrębnej własności lokalu jest wpłata wartości rynkowej lokalu” (Dz.U. 2001, nr 4, poz. 27, ze zm.).

Czynność nieujęta w katalogu czynności opodatkowanych PCC

Zdaniem wnioskodawcy, czynność polegająca na ustanowieniu i przeniesieniu prawa własności nie znajduje się w ustawowym katalogu czynności objętych PCC. Co prawda, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. 2000, nr 86, poz. 959, ze zm.), podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych, niemniej nabycie przez niego mieszkania od spółdzielni na podstawie art. 11 ust. 2 u.s.m. nie stanowiło umowy sprzedaży w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Słowa „sprzedaż” nie można było odszukać w regulaminie przetargu, a użycie go przez spółdzielnię w ogłoszeniach miało na celu jedynie przyciągnięcie uwagi większej liczby potencjalnych nabywców.

Decyduje treść czynności prawnej, a nie nazwa

Wnioskodawca zwrócił uwagę, że o objęciu obowiązkiem podatkowym powinna decydować treść dokonanej czynności prawnej, rzeczywisty charakter praw i obowiązków stron tej umowy. W opisywanym stanie faktycznym musiało dojść do wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Następnie obowiązkiem spółdzielni było ogłoszenie przetargu w odpowiedni sposób i w odpowiednim terminie, a także pobranie od nabywcy wpłaty w wysokości wartości rynkowej lokalu. Wnioskodawca musiał skutecznie przystąpić do przetargu i wpłacić wymaganą kwotę na konto spółdzielni. Nie doszło więc do zawarcia jednej z umów, której objęcie opodatkowaniem przewidywałaby ustawa o PCC.

Umowa musi być umową sprzedaży

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przytoczył art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, zgodnie z którym stawka podatku PCC od umowy sprzedaży nieruchomości, czy też własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego wynosi 2%. Jednakże zgodził się z wnioskodawcą, że umowa mająca na celu ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tej własności w trybie art. 11 ust. 2 u.s.m. nie jest umową sprzedaży wymienioną w katalogu umów objętych opodatkowaniem PCC.

„Wobec powyższego należy stwierdzić, że jeżeli w przedmiotowej sprawie umowa pomiędzy Wnioskodawcą a Spółdzielnią Mieszkaniową, dotycząca nabycia lokalu mieszkalnego, została – jak wskazuje Wnioskodawca – zawarta na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz stanowiła umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności, to umowa ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Umowa taka nie mieściła się bowiem w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu, określonym w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Taka umowa podlegałaby opodatkowaniu jeżeli byłaby umową sprzedaży” (interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 12.04.2019 r., sygn. 0111-KDIB4.4014.38.2018.2.MCZ).

Audyt podatkowy czynności cywilnoprawnych

Przykład powyższej sprawy pokazuje, jak bardzo skomplikowane i niejasne przepisy, zwłaszcza prawa podatkowego obowiązują w Polsce. Stan ten negatywnie odbija się zwłaszcza na przedsiębiorcach, którzy każdego dnia prowadzenia swojej działalności narażeni są na ewentualne spory z fiskusem z powodu rozbieżności w rozumieniu tych przepisów. W dwóch niezależnych od siebie, a przeprowadzonych w I kwartale 2019 r. badaniach: Związku Przedsiębiorców i Pracodawców oraz Rzeczpospolitej, dla większości respondentów niestabilne i skomplikowane przepisy prawa stanowiły jedną z głównych barier prowadzenia firmy w Polsce. A jak widać audyt prawny, audyt podatkowy może okazać się potrzebny nawet przy, wydawać by się mogło, jasnej i bezpiecznej, z punktu widzenia prawno-podatkowego, transakcji nabycia nieruchomości.

Szansa na odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości

Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość przysługuje zarówno wywłaszczonym, jak i ich następcom prawnym. Ustawa o gospodarce nieruchomościami daje możliwość dochodzenia odszkodowań także za nieruchomości wywłaszczone przed datą 1 stycznia 1998 r. Odmawiając ich wypłat, organy muszą mieć dowód, że zrobiono to wcześniej (wyrok WSA w Gdańsku z 04.07.2018 r., II SA/Gd 277/18).

Zgodnie z art. 233 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.): „Sprawy wszczęte, lecz niezakończone decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, prowadzi się na podstawie jej przepisów”. Z kolei na mocy art. 129. ust. 5 pkt 3 u.g.n.: „Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu gdy nastąpiło pozbawienie praw do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie” (Dz.U. 1997, nr 115, poz. 741 z późn.zm.).

Nieruchomość wywłaszczono, a co z odszkodowaniem?

W grudniu 2017 r. starosta odmówił ustalenia na rzecz spadkobierców odszkodowania należnego z tytułu utraty wywłaszczonej w latach 1983-1984 działki. Nieruchomość stała się własnością Skarbu Państwa na mocy zarządzenia Naczelnika Miasta i Gminy z 3 listopada 1983 r. w sprawie ustalenia terenu budowlanego budownictwa jednorodzinnego i jego podziału na działki budowlane. Wnioskodawcy stali na stanowisku, że wypłata odszkodowania nigdy nie nastąpiła. Organ twierdził jednak inaczej (II SA/Gd 277/18).

Nie słyszał, aby komuś nie wypłacono

Starosta wskazał, że zarówno w § 5 powyższego zarządzenia, jak i w art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1972 r. o terenach budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz podziale nieruchomości w miastach i osiedlach (Dz.U. 1972, nr 27, poz. 192) zawarto, że: „za nieruchomości, które przeszły na własność państwa wypłaca się odszkodowanie na podstawie przepisów o wywłaszczeniu nieruchomości”. To, zdaniem starosty, miało przesądzać o dokonanej obligatoryjnej wypłacie odszkodowań.

Hipotezę organu miały również potwierdzać zeznania świadków. W sytuacji braku jakichkolwiek dokumentów potwierdzających wypłaty odszkodowań za nieruchomości wywłaszczone w latach 1983-1984, starosta na poparcie swego stanowiska przyjął zeznania geodety miejskiego, pełniącego tę funkcję w tamtym czasie. Ten, powołując się na brak wiedzy w zakresie wypłaty tych odszkodowań, wyraził własne zdanie, że takowe musiały być ustalone, bo nigdy nie słyszał, aby komuś nie wypłacono.

„Twarde” dowody

Również biegły z zakresu rolnictwa, który w lutym 1984 r. sporządził elaborat szacunkowy dla przedmiotowej nieruchomości w zakresie wyceny gruntu, zasiewów oraz drzew i krzewów sadowniczych, będący podstawą do określenia wysokości i wypłaty odszkodowań, wyjaśnił, „że po sporządzeniu elaboratu wypłata odszkodowania była wyłącznie formalnością” (II SA/Gd 277/18).

Istnienie elaboratu oraz podpisana przez spadkodawcę, ówczesnego właściciela nieruchomości, notatka z marca 1982 r., w której wyraża zgodę na wywłaszczenie, w połączeniu z przywołanymi zeznaniami świadków wystarczyło organowi do odmowy ustalenia wnioskowanego przez spadkobierców odszkodowania.

Nie było prawnych podstaw do wydania decyzji

Wskutek wniesionego przez wnioskodawców odwołania wojewoda uchylił zaskarżoną decyzję starosty i umorzył postępowanie przed tym organem. Wojewoda podniósł, że wywłaszczanie nieruchomości, jak i wypłaty z tego tytułu odszkodowań pod rządami ustawy z 6 lipca 1972 r. nie następowały na podstawie decyzji administracyjnych, a właśnie w drodze ustawy. Organ odwoławczy wskazał równocześnie, że odszkodowania były wówczas wypłacane na podstawie „wykazów odszkodowań za grunty przejęte”. Elaborat szacunkowy z 1984 r. wraz ze sporządzonym do niego aneksem stanowią potwierdzenie, że kwota odszkodowania została ustalona. Nie może jednak znaleźć zastosowania przywołany przez spadkobierców art. 233 u.g.n., skoro ani wszczęcie procedury wywłaszczeniowej, ani wypłata wynikającego z niej odszkodowania nie mogły nastąpić w drodze decyzji administracyjnej wydanej przed dniem wejścia w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednocześnie wojewoda pouczył spadkobierców, że jeśli nadal będą chcieli dochodzić zaspokojenia swojego roszczenia, to powinni wstąpić na drogę cywilnoprawną.

Haczyk wojewody

Dlaczego wojewodzie zależało na wzruszeniu podstawy prawnej, jaką stanowiły przepisy u.g.n. i pokusił się o udzielenie petentom rady wstąpienia na drogę cywilnoprawną? Zgodnie z art. 118 w zw. z art. 117 § 1 Kodeksu cywilnego roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu, a jego termin wynosi 10 lat (Dz.U. 1964, nr 16, poz. 93 z późn.zm.). Od 9 lipca 2018 r. zasadniczy termin przedawnienia jest nawet krótszy i wynosi 6 lat (Dz.U. 2018, poz. 1104). Skierowanie sprawy na drogę postępowania cywilnego zapędziłoby zatem spadkobierców w ślepą uliczkę. Nie mieliby szans na odzyskanie odszkodowania, gdyby organ administracji podniósł zarzut przedawnienia.

Taki zarzut nie groził im natomiast w przypadku dalszego dochodzenia roszczenia na drodze administracyjnej: „…wprawdzie przepis art. 128 u.g.n. nie określa, czy roszczenia odszkodowawcze ulegają przedawnieniu, ale powołana ustawa nie zawiera odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów Kodeksu cywilnego. (…) w orzecznictwie sądowoadministarcyjnym generalnie przyjmuje się (…), że odszkodowanie ustalane na drodze administracyjnej (decyzją administracyjną) nie podlega przedawnieniu. W prawie administracyjnym z przedawnieniem roszczenia mamy bowiem do czynienia tylko wówczas, gdy przepis prawa wyraźnie tak stanowi” (wyrok NSA z 16.04.2015 r., I OSK 2035/13).

Rzetelne postępowanie dowodowe

Wyrokiem z 4 lipca 2018 r. WSA w Gdańsku uwzględnił skargę spadkobierców i uchylił decyzję wojewody, jednocześnie zwracając mu sprawę do ponownego rozpoznania. Sąd wyjaśnił, że niezastosowanie art. 129 ust. 5 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami do stanów faktycznych zaistniałych przed 1 stycznia 1998 r., a więc przed datą jej wejścia w życie, stałoby w sprzeczności z konstytucyjną zasadą ochrony własności oraz gwarantującą prawo do odszkodowania w przypadku wywłaszczenia.

WSA pouczył wojewodę o konieczności przeprowadzenia rzetelnego postępowania dowodowego, przede wszystkim ustalenia tego, w jaki sposób dokumentowane były wypłaty odszkodowań innym wywłaszczonym na podstawie zarządzenia z 1983 r. W szczególności organ powinien skupić się na ustaleniu, czy wraz z zarządzeniem został sporządzony „wykaz odszkodowań za grunty przejęte” (II SA/Gd 277/18).
Przez brak pokwitowania będą wypłacać odszkodowania?

Organ kierujący spadkobierców na drogę cywilnoprawną chyba zapomniał o jednej z generalnych reguł, jaka funkcjonuje na jej gruncie. Zgodnie z art. 462 § 1 Kodeksu cywilnego: „Dłużnik, spełniając świadczenie, może żądać od wierzyciela pokwitowania” (Dz.U. 1964, nr 16, poz. 93 z późn.zm.). Co więcej, może go żądać w szczególnej formie, jeżeli ma w tym interes (§ 2). Natomiast jeśli „wierzyciel odmawia pokwitowania, dłużnik może powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia albo złożyć przedmiot świadczenia do depozytu sądowego” (art. 463).

Brak dokumentu lub innego dowodu potwierdzającego wypłatę odszkodowania właścicielom wywłaszczonej nieruchomości stawia organ w sytuacji, w jakiej zazwyczaj stoi obywatel załatwiający sprawę administracyjną. Dokonując wykładni treści przepisu art. 463 k.c., brak pokwitowania wypłaty odszkodowania prowadzi do konkluzji, że jeśli nie zostało ono złożone do depozytu sądowego, to odpowiedzialny za jego wypłatę organ powstrzymał się od jego wypłaty. Jeżeli organ twierdzi inaczej, to na nim spoczywa ciężar udowodnienia tego.

„Należy podkreślić, że w postępowaniu administracyjnym nie znajduje zastosowania zasada, iż ciężar dowodu spoczywa na osobie, która z określonego faktu wywodzi skutki prawne (art. 6 kc). Zgodnie z art. 77 § 1 kpa to na organie administracji publicznej ciąży obowiązek zgromadzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego” (wyrok WSA w Warszawie z 21.06.2007 r., I SA/Wa 34/07; zob. także: wyrok WSA w Lublinie z 20.02.2007 r., II SA/Lu 31/07).

Galerie handlowe na celowniku

Od 1 stycznia 2018 r. właściciele dużych nieruchomości komercyjnych, których wartość przekracza 10 mln zł, są zobowiązani do zapłaty dodatkowej daniny z tytułu własności tego środka trwałego. To nie jedyne obciążenie, które w tym roku uderzy przede wszystkim w branżę handlową. W uzasadnieniu projektu ustawy wprowadzającej nowe obciążenie fiskalne (Dz.U. z 2017r. poz. 2175) wprost stwierdza się, że minimalny podatek dochodowy dotyczy m.in. galerii handlowych, podając je jako przykład nieruchomości komercyjnych o znacznej wartości. Obejmie on również biurowce oraz inne budynki handlowo-usługowe, których wartość początkowa przekracza 10 mln zł.

Fikcja podatkowa

Pierwotny projekt z 6 lipca 2017 r. przewidywał stawkę 0,042% podstawy opodatkowania za każdy miesiąc – a tę stanowi przychód odpowiadający wartości początkowej środka trwałego ustalanej na pierwszy dzień każdego miesiąca, wynikającej z prowadzonej ewidencji, pomniejszonej o kwotę 10 mln zł. Dla podatkowej grupy kapitałowej będzie to przychód odpowiadający sumie przychodów spółek tworzących tę grupę. Podpisana przez prezydenta obowiązująca ustawa z 27 października 2017 r. ustanowiła to obciążenie na niższym poziomie 0,035%.

Przyjęta konstrukcja podstawy opodatkowania wprowadza fikcję podatkową – zakłada, że właściciel nieruchomości komercyjnej o wartości początkowej 11 mln zł osiąga przychód w wysokości 1 mln zł.

Podatek od nieruchomości komercyjnych obejmuje te budynki, które zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych są:

a) budynkami handlowo-usługowymi (takimi jak centra handlowe, domy towarowe, samodzielne sklepy i butiki),
b) budynkami biurowymi,

– jeśli ich wartość początkowa przekracza 10 mln zł.

Kto nie zapłaci podatku?

Najprostszym kryterium różnicowania, kto będzie zobowiązany do ponoszenia nowego obciążenia, a kto nie, jest wartość początkowa nieruchomości. Właściciele tych budynków komercyjnych, których wartość nie przekracza 10 mln zł, będą zatem z niego zwolnieni. Co ważne, nie podlega kumulacji wartość nieruchomości komercyjnych należących do podatnika. Zatem jeden właściciel może mieć 50 budynków o wartości 9,9 mln zł każda i nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku.

Z obowiązku zwolnione są te środki trwałe, od których zaprzestano dokonywać odpisów amortyzacyjnych. Wyłączenie dotyczy także budynków biurowych wykorzystywanych wyłącznie lub w głównym stopniu na potrzeby własne podatnika. Nie będą też musieli wpłacać podatku ci podatnicy, których miesięczna zaliczka na podatek dochodowy przekracza jego wartość.

Jak nie kijem go, to pałką

Ministerstwo Finansów, tłumacząc konieczność wprowadzenia nowego podatku, powołało się na unijną dyrektywę ATAD, mającą na celu przeciwdziałanie unikaniu opodatkowania (dyrektywa Rady UE 2016/1164 z 12 lipca 2016 r.). Tymczasem to Komisja Europejska we wrześniu 2016 r. nakazała Polsce zawieszenie stosowania podatku, który miał obciążyć duże sieci handlowe. Chodziło o podatek od sprzedaży detalicznej. Polska zmuszona była najpierw wycofać podatek z obrotu prawnego, a następnie zawiesić jego ponowne wprowadzenie w życie. Sprawa nadal toczy się przed Trybunałem Sprawiedliwości UE i od jego rozstrzygnięcia zależeć będzie, czy tzw. podatek handlowy będzie mógł w Polsce obowiązywać czy nie.

Ministerstwo Finansów nie zamierzało jednak czekać na wyrok trybunału. Zwłaszcza że Komisja Europejska 30 czerwca 2017 r. orzekła, że podatek od sprzedaży detalicznej narusza unijne zasady dopuszczalnej pomocy państwa. Już 6 lipca 2017 r., a więc niecały tydzień później, MF przedłożyło pomysł nowego podatku – od nieruchomości komercyjnych. Czy obowiązujące od początku nowego roku obciążenie fiskalne jest uzasadnione koniecznością implementacji przepisów dyrektywy ATAD, czy pod jej przykrywką resort chce po prostu zrekompensować Skarbowi Państwa stratę zakładanych blisko 1,6 mld zł rocznie wpływów do budżetu, jakie miał przynieść podatek od sprzedaży detalicznej? Trudno nie ulec wrażeniu, że działa tu zasada „jak nie kijem go, to pałką”.

Zakaz handlu w niedziele

Wystrzał z podatkowej dubeltówki nie jest jedyną formą „dobrania” się do dużych galerii i centrów handlowych. W styczniu sejm rozpatrzył poprawki senatu do ustawy z dnia 24 listopada 2017 r. o ograniczeniu handlu w niedziele i święta oraz w niektóre inne dni. Ustawa została podpisana przez prezydenta, a zatem od 1 marca 2018 r. będą w Polsce obowiązywać dwie niedziele handlowe w miesiącu: pierwsza i ostatnia. W 2019 r. ich liczba skurczy się do jednej – będzie nią ostatnia niedziela w miesiącu. Od 1 stycznia 2020 r. zakaz obejmie wszystkie niedziele w roku, z wyjątkiem siedmiu wskazanych przez ustawodawcę.

Niedziele wyłączone spod zakazu handlu:

kolejne dwie niedziele poprzedzające pierwszy dzień Bożego Narodzenia;
niedziela bezpośrednio poprzedzająca pierwszy dzień Wielkiej Nocy;
ostatnia niedziela przypadająca w styczniu, kwietniu, czerwcu i sierpniu.

Częściowemu ograniczeniu ulegnie też możliwość handlu w Wigilię Bożego Narodzenia, a więc 24 grudnia, oraz w Wielką Sobotę, czyli w przeddzień Wielkiej Nocy. W te dni handel będzie zakazany po godzinie 14.00. Grzywna za złamanie zakazów ma wynosić od 1 tys. do 100 tys. zł.

Zarządzanie nowoczesnym przedsiębiorstwem

Właściciele dużych nieruchomości komercyjnych, a zwłaszcza galerii i centrów handlowych, muszą mieć świadomość, że została im wypowiedziana otwarta wojna o pieniądze. Wspomniane 0,035% podstawy opodatkowania podatkiem galeryjnym daje w skali roku wymierne 0,42%. Łącząc to z milionowymi stratami, jakie przyniesie zakaz handlu w niedziele, można się spodziewać reakcji obronnej obarczonych tymi obciążeniami przedsiębiorców. Jeśli nie będą chcieli przerzucić powstałych kosztów na konsumentów, to pozostaje podjąć walkę, w której orężem jest prawo. Zarządzanie nowoczesnym przedsiębiorstwem oznacza dziś konieczność zabezpieczenia jego interesów i ochrony majątku na każdym polu: biznesowym, podatkowym, a przede wszystkim prawnym.

Zatrzymane wynagrodzenie podwykonawcy można odzyskać od inwestora

W zależności od brzmienia umowy między podwykonawcą a generalnym wykonawcą może okazać się, że inwestor w procesie budowlanym również jest odpowiedzialny za wypłatę części wynagrodzenia, która została zatrzymana. W umowach o roboty budowlane standardem stało się zatrzymywanie kilku procent wynagrodzenia na poczet usuwania potencjalnych usterek w okresie gwarancji. O ich zwrocie często się zapomina. Zmienność rynku budowlanego bardzo często doprowadza do sytuacji, w której nie ma nawet od kogo dochodzić zwrotu zatrzymanych pieniędzy. Czy na pewno?

Po dwóch stronach barykady

Zabezpieczeniem przed skutkami wystąpienia usterek w wykonanych robotach budowlanych jest udzielenie przez wykonawcę robót gwarancji – często wieloletniej – oraz rękojmi wynikającej z obowiązujących przepisów kodeksu cywilnego. Z drugiej strony, bardzo często podmioty, które zawierały umowę w marcu, w listopadzie tego samego roku nie istnieją, a inne, ze względu na trudności z uzyskaniem zapłaty za wykonane prace, stoją przed widmem bankructwa. Podwykonawca nie ma od kogo dochodzić zapłaty za wykonane prace, a inwestor, w razie pojawienia się usterek w wykonaniu prac, nie ma od kogo egzekwować ich usunięcia. W związku z tym inwestorzy i generalni wykonawcy podzlecający część prac mniejszym firmom zabezpieczają się, ustanawiając w umowach kaucje na okres gwarancji lub zatrzymując część wynagrodzenia. Czy podwykonawca jest więc skazany na takie praktyki?

Profilaktyka łatwiejsza niż leczenie

Na etapie konstruowania umowy o roboty budowlane, czy to pomiędzy inwestorem a generalnym wykonawcą, czy umowy podwykonawczej, należy zatroszczyć się o to, aby precyzyjnie określić zapisy o warunkach gwarancji, a także te o zatrzymaniu wynagrodzenia lub kaucji oraz zasadach ich zwrotu. W razie sporu bowiem sąd bada nie tylko to, co strony w umowie rzeczywiście zapisały, ale również to, jaki był ich zgodny zamiar – i to właśnie to ostatnie kryterium ma charakter decydujący. Jeśli zatem umowa napisana jest niejasno, zawiera sprzeczności lub takie procedury, których realizacja nie jest wprost opisana, na tle których pojawiają się spory, to sąd wda się w długotrwałą procedurę dowodzenia, co strony w rzeczywistości ustaliły. Stąd dobrze zatroszczyć się o sprawnie napisaną umowę już na etapie jej zawierania – może to oszczędzić wdawania się w kosztowny spór sądowy. Nawet jeśli nie pozwoli go uniknąć, to z pewnością ułatwi dochodzenie swoich praw.

A więc spotkamy się w sądzie!

Jednak „w tym cały jest ambaras, żeby dwoje chciało na raz”, więc jeśli nie ma woli stron, żeby to, na co się umówiły, zrealizować, to nawet najlepszy kontrakt nie pomoże. Podwykonawca powinien pamiętać jednak, że inwestor jest solidarnie odpowiedzialny z generalnym wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy, jeśli wypełnione zostały na etapie zawierania umowy stosowne formalizmy. Oznacza to, że podwykonawca może dochodzić zapłaty od wszystkich, niektórych lub tylko jednego ze zobowiązanych. Zanim jednak zdecyduje się na wybranie drogi konfrontacyjnej, dobrze jest spróbować się z inwestorem dogadać. Porozumienie jest bardziej prawdopodobne, jeśli w umowie pomiędzy inwestorem, a generalnym wykonawcą były zapisy o zatrzymaniu pewnej części wynagrodzenia należnego generalnemu wykonawcy na poczet usuwania ewentualnych usterek. Tym niemniej, jeśli przewidziane w umowie rozwiązania okażą się nieskuteczne albo po kilkuletnim okresie gwarancji kontrahenta, od którego należałoby żądać zwrotu, już nie ma, a inwestor nie poczuje się do odpowiedzialności, należy przejść do kolejnego etapu – postępowania przed sądem.

Zatrzymanie wynagrodzenia to nie to samo co kaucja

Zanim jednak podwykonawca wytoczy armaty, warto sprawdzić, czy kule do nich nie są przypadkiem gliniane. W przypadku gdy pozywa generalnego wykonawcę, rozróżnienie kaucji od zatrzymania wynagrodzenia nie ma żadnego znaczenia, ponieważ podmiot ten jest odpowiedzialny za każde świadczenie należne podwykonawcy na podstawie zawartej umowy. Jeśli przyszedł termin zwrotu pieniędzy, a nie było przesłanek, aby kwotę pozostawioną „jako zakładnika” pomniejszyć, to sąd nie powinien mieć wątpliwości.

Jeśli natomiast pozywamy również lub wyłącznie inwestora, należy się bacznie przyjrzeć zapisom umownym – czym innym bowiem jest kaucja, a czym innym zatrzymanie części wynagrodzenia i wypłata go po bezusterkowym upływie terminu rękojmi lub gwarancji. Z perspektywy biznesowej różnica jest niewielka, po prostu dostaniemy mniej pieniędzy, niż wynikałoby z wystawionej faktury. Jednak z prawnego punktu widzenia już tak prosto nie jest. Aby określić, czy inwestor jest solidarnie zobowiązany do zapłaty, należy poczynić rozróżnienie pomiędzy zatrzymaniem części wynagrodzenia – tj. sytuacją, gdy mamy do czynienia z płatnością wynagrodzenia w dwóch ratach: jednej po zakończeniu robót i drugiej po upływie okresu rękojmi lub gwarancji – od sytuacji, w której do umowy wprowadzono instytucję kaucji, czyli odrębnego świadczenia, które może być wpłacone oddzielnie, choć z reguły dla wygody jest potrącane z wynagrodzenia podwykonawcy. Dokładnie takiego rozróżnienia dokonał Sąd Apelacyjny w Warszawie w swoim wyroku z dnia 26 listopada 2014 roku w sprawie o sygnaturze I ACa 795/14.

Zgodnie z art. 6471 Kodeksu cywilnego, po spełnieniu odpowiednich warunków, inwestor jest solidarnie z generalnym wykonawcą odpowiedzialny za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy. Ale tylko za zapłatę wynagrodzenia. W tym przypadku sądy stoją na stanowisku, że odpowiedzialność ta nie rozciąga się na inne świadczenia związane z umową. Zatem jeśli podwykonawca zgodził się na kaucję, która jest wyraźnie ujęta w umowie, to dochodzenie jej zwrotu od inwestora może okazać się utrudnione, jeśli nie niemożliwe. Co innego, gdy podwykonawca wyraził zgodę na zatrzymanie na okres gwarancji części należnych mu pieniędzy – wtedy szanse na odzyskanie tych kwot od inwestora należy ocenić dość wysoko.

Czy warto kruszyć kopię?

Na to pytanie nie ma prostej odpowiedzi. Każda umowa jest inna i każdą trzeba rozpatrywać indywidualnie, a każde słowo może okazać się znaczące. Niemniej jednak, gdy w grze są realne pieniądze, które się podwykonawcy po prostu należą, należy o nie walczyć. Ważne, aby robić to z głową.

Atrakcyjne inwestycje deweloperskie w stolicy

Przemierzając Warszawę, odnosimy wrażenie, że w każdej części miasta powstają nowe inwestycje. Wybór lokum to jedna z trudniejszych decyzji do podjęcia, a jej skutki odczuwamy przez długie lata. Przygotowaliśmy zestawienie luksusowych lokalizacji z myślą o wymagających klientach, ceniących sobie eleganckie i prestiżowe apartamenty.

Co miesiąc w stolicy oddaje się ponad tysiąc nowych mieszkań. Powstają one zarówno w centrum (na Powiślu), wzdłuż nowej linii metra (na Pradze i Woli), jak i na obrzeżach miasta (w Miasteczku Wilanów). Osoby poszukujące prestiżowego apartamentu w dużych miastach mają szczególne oczekiwania. Bogaci Polacy chcą, by ich nowy dom był dla nich azylem, miejscem zapewniającym prywatność i intymność. Z tego powodu lokale na ostatnich piętrach potrafią być zdecydowanie droższe od tych znajdujących się na niższych kondygnacjach i parterze. Pożądane są także przestronne penthouse’y lub apartamenty typu open space, położone najczęściej na ostatnim piętrze – ich ceny kilkukrotnie przebijają koszty innych lokali oferowanych w tym samym budynku. Na cenę zazwyczaj ma wpływ także bliskość do centrum miasta. Nie zawsze jednak tak jest, ponieważ przybywa zwolenników mieszkania w enklawach na obrzeżach metropolii, np. w Miasteczku Wilanów. Dla nich ważna jest przede wszystkim mała odległość domu od punktów usługowych i rozrywkowych, a tę niekiedy takie zamknięte osiedla zapewniają swoim mieszkańcom dzięki znajdującym się na ich terenie restauracjom czy sklepom. Równie istotnym czynnikiem jest wysoki standard – to apartament ma obsługiwać swojego właściciela, a nie na odwrót. Dlatego nierzadko deweloperzy oferują nowoczesne technologie i inteligentne rozwiązania, a nawet usługi concierge.

Apartament z widokiem na Wisłę

Nieruchomości w centralnej części miasta opierają się zmianom koniunktury. Taka inwestycja może bowiem zagwarantować utrzymanie wartości nieruchomości przez lata. Widokami na Wisłę i Stadion Narodowy kuszą potencjalnych lokatorów Apartamenty Solec 24 na Powiślu. Na dwunastu kondygnacjach rozmieszczone są mieszkania posiadające od dwóch (od 48 mkw) do pięciu pokoi (do 170 mkw). Cena za metr kwadratowy waha się od 10,5 tys. do 17 tys. zł. A zatem za mieszkanie trzeba zapłacić od 0,5 mln do 2,7 mln zł, natomiast za apartament typu open space – od 3,8 do 5,2 mln zł. Deweloper oferuje m.in. reprezentacyjny hol główny, panoramiczne windy i najnowocześniejsze rozwiązania techniczne. Chociaż okolica nie jest zbyt przyjazna właścicielom aut, deweloper chwali się czterema piętrami garaży (własne miejsce dodatkowo płatne 50 tys. zł). Inwestycja jest już zrealizowana.

Luksus w pobliżu metra

Chociaż nie wszyscy nim podróżują, to w okolicy drugiej linii metra zaczęły się pojawiać nowe apartamentowce. W naszym zestawieniu warto wspomnieć o Browarach Warszawskich na Woli. Między ulicami Grzybowską, Wronią, Chłodną i Krochmalną powstaje kompleks kilkunastu apartamentowców, biurowców oraz tętniąca życiem przestrzeń publiczna, otwarta całą dobę i dostępna dla każdego, nie tylko dla mieszkańców. Deweloper zachęca do zamieszkania w przestrzeni stanowiącej esencję miasta, w której użytkownicy znajdą wszystko, co w danej porze dnia czy roku będzie im najbardziej potrzebne do codziennego funkcjonowania i twórczego rozwoju. Ceny rozpoczynają się od 11 tys. zł za metr kwadratowy. Dostępne są mieszkania zarówno dla singli, jak i dla rodzin (powyżej 100 mkw). II etap w sprzedaży, inwestycja zostanie oddana w 2018 r.

Enklawa na obrzeżach miasta

Zwolennicy zamieszkania w swoistej enklawie oczywiście nie mogą ominąć Miasteczka Wilanów, w którym wciąż buduje się nowe apartamenty. Inwestycja Atmosfera Atelier oferuje szeroki wybór mieszkań o powierzchni już od 33 mkw. Klienci znajdą tu w szczególności bogatą ofertę mieszkań 2- i 3-pokojowych, jednak dostępne są także te 4- czy 5-pokojowe (do niemal 150 mkw). Mieszkania posiadają balkony, tarasy lub loggie, a te usytuowane na parterze – także ogródki. W obrębie inwestycji zaplanowany jest duży dziedziniec ze strefą rekreacyjną dla mieszkańców i placem zabaw dla dzieci. Deweloper przewidział 200 miejsc parkingowych. Oddanie inwestycji nastąpi za 2 lata.

Intymne apartamenty z dala od miejskiego zgiełku

Również na północy miasta powstaje ciekawa inwestycja. Apartamenty Sabbia, położone w prestiżowej części Bielan, przy granicy z Żoliborzem, powstają dla osób ceniących prywatność i spokój, chcących uciec od miejskiego zgiełku. Każdy apartament (w cenie ok. 2 mln zł) to ok. 150 mkw oraz 3 metry wysokości. Cena za metr kwadratowy oscyluje w granicach 13 tys. zł. W każdym z dwunastu apartamentów do dyspozycji mieszkańców są trzy przestronne sypialnie, dwie łazienki, garderoba, duża kuchnia, jadalnia i salon o wielkości 40 mkw. Deweloper przedstawia apartamenty jako miejsca odpoczynku – posiadające panoramiczne okna, ogrody na parterze oraz tarasy na ostatniej kondygnacji. Apartamentowce mieszczą się pośród starego drzewostanu, w pobliżu licznych terenów zielonych. Ze względu na odległość do centrum deweloper przewidział dwa miejsca garażowe na apartament. Inwestycja do oddania za 8 miesięcy.

Najbardziej ekskluzywny adres stolicy

Na koniec warto wspomnieć o jednej z bardziej spektakularnych inwestycji warszawskich ostatnich lat, której oficjalne otwarcie miało miejsce w marcu tego roku. Wciąż w sprzedaży są apartamenty w tzw. Żaglu Libeskinda przy ul. Złotej 44, liczącym 52 kondygnacje. O tym, że to najprawdopodobniej najbardziej ekskluzywny adres w stolicy, świadczy lista lokatorów, na której znalazł się m.in. Robert Lewandowski. Niewielu jednak może sobie pozwolić na kupno apartamentu w takiej lokalizacji. Najtańsze lokum to bowiem wydatek rzędu kilku milionów złotych.

Wakacyjne nieruchomości – gdzie warto zainwestować pieniądze, żeby czerpać zysk przez cały rok?

Obecna sytuacja na rynku finansowym, zwłaszcza niskie oprocentowanie lokat bankowych, sprawia, że osoby posiadające określony kapitał podejmują decyzje o poszukiwaniu innych niż dotychczas sposobów na lokowanie środków finansowych. Jednym z nich jest inwestowanie w nieruchomości, z których można czerpać całoroczne zyski. W aktualnych warunkach angażowanie kapitału w nieruchomości jest zdecydowanie rozsądnym i zyskownym pomysłem. Od czego zależy rentowność inwestycji oraz na jakie czynniki podmiot finansujący powinien zwrócić uwagę?

Podjęcie decyzji o przeznaczeniu środków finansowych, które zostaną ulokowane w nieruchomości, powinno być rozpatrywane w perspektywie długoterminowej. Jest to ciekawa alternatywa dla osiągania zysków nie tylko dla samych przedsiębiorców, ale również dla prywatnych inwestorów.

O popularności tego typu zaangażowania środków pieniężnych decyduje choćby możliwość zmniejszenia kosztów bieżących dla przedsiębiorstwa np. w związku z wynajmem nieruchomości dla siedziby firmy. Dodatkowo przedmiotowa inwestycja może stanowić regularny przychód z wynajmu, także dla podmiotów prywatnych. Wspólnym mianownikiem dla wszystkich inwestorów jest z pewnością potencjalny zysk, który przy odpowiedniej analizie podejmowanej decyzji może zostać wygenerowany przy późniejszej sprzedaży mienia nieruchomego. Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że nieustannie zyskuje się na wartości zakupionego obiektu.

Nieruchomość to nie tylko cyfry na koncie

Każdy, kto kiedykolwiek zastanawiał się nad możliwościami, a następnie sposobem inwestowania zgromadzonego kapitału czy oszczędności finansowych, rozważał także koncepcję zakupu nieruchomości. Zasadniczymi powodami takiego rozwiązania są aspekty związane z bezpieczeństwem podejmowanej decyzji oraz minimalizowaniem ryzyka, które występuje przy innych standardowych czy niestandardowych typach inwestowania środków pieniężnych.

Ostatnimi czasy coraz częściej odchodzi się od najpopularniejszej metody oszczędzania finansów, czyli od zakładania lokat w bankach, z uwagi na sytuację na rynku bankowym i proponowane przez jego instytucje bardzo niskie oprocentowania. Nie od dziś też wiadomo, że fundusze przynoszą największe zyski, będąc w obrocie. Niemniej jednak polityka inwestowania środków pieniężnych w akcje spółek notowanych na giełdach, choć może przynieść spore zyski, jest obciążona bardzo dużym ryzykiem. Zdecydowanie większym niż rynek nieruchomości.

Tym samym alternatywa inwestowania kapitału w nieruchomości wydaje się obecnie – bardzo bezpiecznym i sensownym rozwiązaniem. Ten sposób lokowania finansów charakteryzuje się ponadto dodatkową wartością, aniżeli tylko cyfry na koncie. Zyskiwanie na popularności przedmiotowego modelu inwestycyjnego nie może już zatem nikogo dziwić. Natomiast zauważalny popyt inwestycyjny w nieruchomości dowodzi tylko, iż warto zastanowić się nad powyższym modelem zaangażowania funduszy.

Czynniki warunkujące rentowność inwestycji

Celem nadrzędnym dla każdego inwestora, czy to prywatnego, czy przedsiębiorstwa, jest wybór odpowiedniego rodzaju inwestycji. To zagadnienie kluczowe, warunkujące analizę rentowności ulokowania środków finansowych. Zależy ona od kilku czynników – zdefiniować można wiele typów projektów inwestycyjnych, które różnią się między sobą przeznaczeniem.

W pierwszej kolejności podkreślić należy, że każdy projekt inwestycyjny powinien być związany z właściwym wyborem lokalizacji. Dla każdego inwestora może ona być inna, ponieważ zależy od jego modelu biznesowego. Im lepsza lokalizacja, tym wyższa cena nieruchomości. Niemniej jednak jeżeli inwestor zamierza kupić nieruchomość i utrzymać ją w perspektywie długoterminowej, a jego celem jest uzyskiwanie przyzwoitego przychodu z najmu, to warto rozważyć zakup nieruchomości w jak najlepszej lokalizacji. Inwestor powinien również przeanalizować jakość, ceny i liczbę ofert konkurencyjnych w stosunku do tej, którą zamierza kupić.

Rozważając kwestie związane z ulokowaniem kapitału w mienie nieruchome, trzeba zwrócić uwagę na ryzyko, które występuje przy danym rodzaju inwestycji. Oczywiste jest, że biznes zawsze niesie za sobą pewne – większe niż typowe – finansowe niebezpieczeństwo. W przypadku jednak odpowiednio przemyślanej inwestycji w nieruchomości taki czynnik może zostać skutecznie ograniczony. Jest to związane z zauważalnym od lat popytem na grunty, budynki, kamienice, lokale, hotele, mieszkania oraz domy. To samo dotyczy nieruchomości komercyjnych. Najważniejsze jest, aby zaplanowana inwestycja była od początku do końca dobrze przemyślana i odpowiadała oczekiwaniom finansującego.

Warto wspomnieć o wzrastającym popycie czy też trendzie na lokowanie środków finansowych w nieruchomości zlokalizowane w miejscowościach wypoczynkowych zarówno w Polsce, jak i na świecie. Inwestycja mieszcząca się w kurorcie może być dla inwestora sposobem nie tylko na spędzenie urlopu, ale także na czerpanie zysków przez cały rok.

Wakacyjne nieruchomości, apartamenty i tzw. system condo

Planując model biznesowy zakładanej przez siebie inwestycji, warto odejść od błędnego przeświadczenia odwołującego się do kryzysu panującego na rynkach zagranicznych. Ulokowanie środków finansowych na rynku nieruchomości ocenić należy jako słuszne rozwiązanie dla osiągania zysków. Odnosi się to szczególnie do angażowania finansów w obiekty w miejscowościach turystycznych czy modnych kurortach.

Coraz popularniejszym sposobem na osiąganie zysków jest inwestycja w apartament pod wynajem w tzw. systemie condo. Dla przykładu w Stanach Zjednoczonych i Europie Zachodniej przedmiotowy system z bardzo dużym powodzeniem funkcjonuje już od ponad 20 lat, stanowiąc jedną z najpopularniejszych metod inwestowania kapitału, a także możliwość zarządzania własnym obiektem. Polega on na tym, że inwestor decydujący się na zakup nieruchomości w systemie condo może korzystać ze swojego obiektu przez określoną liczbę dni w roku. Natomiast w pozostałym okresie generowaniem zysków z nieruchomości zajmuje się profesjonalny operator. Jest to zatem bardzo atrakcyjna możliwość generowania przychodów w związku np. z prowadzoną działalnością hotelową przy jednoczesnym zabezpieczeniu realizacji usług przez profesjonalny podmiot, który będzie prowadził recepcję, dział sprzedaży i marketingu czy zajmie się całościowym zarządzaniem obiektem, bazą hotelową i jej obłożeniem.

Innym rozwiązaniem jest również ulokowanie środków w wybudowanych w atrakcyjnych lokalizacjach obiektach, kamienicach czy apartamentowcach w miejscowościach wypoczynkowych, kurortach lub dużych miastach. Podmioty indywidualne lub firmy mogą nabywać na własność apartamenty, które następnie będą wynajmować pod swoją nieobecność na warunkach określonych w umowie. W ten sposób nieruchomość staje się produktem inwestycyjnym – przybiera coraz większą wartość i można z niej czerpać przychody przez cały rok. Jednocześnie, inwestując środki finansowe w powyższy model biznesowy, zyskujemy pewność, że nieruchomość zlokalizowana w wyjątkowym miejscu – przy właściwym zarządzaniu – będzie nie tylko przynosiła zysk, ale także nieustannie zyskiwała na wartości.

Piękne okoliczności przyrody czy atrakcyjne warunki zakupu nie powinny jednak usypiać czujności osób zainteresowanych. Pomoc prawna przy analizowaniu umowy, wyborze lokalizacji, odpowiednie wskazanie ryzyka i umiejętność zarządzania nim oraz profesjonalne przeprowadzenie negocjacji powinny pozostać kluczowe dla inwestora. Aby właściwie zainwestować środki finansowe, a także wybrać najlepszą lokalizację, dostosowaną do oczekiwań potencjalnego inwestora i taką, która przynosić będzie zyski, najistotniejsze jest przeanalizowanie planowanego modelu biznesowego z doświadczonym zespołem prawno-finansowym, który podpowie, jak najlepiej przygotować proces inwestycyjny.