Coraz więcej osób decyduje się na zakup nieruchomości pod wynajem, traktując go jako źródło uzyskania dodatkowego dochodu. Rzeczywiście jest to dobry sposób na pomnażanie kapitału, jednak działanie takie powinno zostać poprzedzone stosowną analizą rynku i panujących na nim trendów. Kwestią otwartą pozostaje bowiem wybór miasta, w którym usytuowana będzie nieruchomość, jak również jej metraż. Warto wziąć pod uwagę zmieniającą się, czasem dynamicznie, sytuację na rynku nieruchomości, przeanalizować dane z ostatnich lat, aby dowiedzieć się, jak podjąć potencjalnie najkorzystniejszą decyzję dotyczącą inwestycji.
Metraż ma znaczenie
Wybierając mieszkanie, które ma w przyszłości przynosić właścicielowi zyski, należy zwrócić szczególną uwagę na jego wielkość. Choć może się wydawać, że najlepszym rozwiązaniem jest kupno jak najmniejszego mieszkania, może być to przeświadczenie zwodnicze. Oczywiście, zapewne koszt zakupu i remontu będzie mniejszy, ale jak się okazuje, stopa zwrotu z inwestycji wcale nie będzie najwyższa. Warto więc raz jeszcze zastanowić się, czy rzeczywiście wybór mieszkania o powierzchni do 35 m2 jest najlepszym rozwiązaniem. Według przeprowadzonych analiz największą stopę zwrotu z inwestycji (ROI) uzyskają osoby decydując się na zakup nieruchomości o powierzchni 35-40 m2. Jest to wartość na poziomie 9,21%, co w stosunku do wskaźnika na poziomie 8,73% stanowi już pewną różnicę (liczba ta dotyczy najmniejszych lokali, do 35 m2). Drugie miejsce zajmują mieszkania o powierzchni 41-50 m2, zaś z najniższą stopą zwrotu z inwestycji mamy do czynienia w przypadku mieszkań o dużej powierzchni, jak te powyżej 81 m2. Z powyższego zestawienia jasno wynika, że wybór metrażu zakupionej nieruchomości ma niebagatelne znaczenie, a „dochodowość” poszczególnych „M” może początkowo budzić zaskoczenie. Najmniejsze metraże przyniosły największe zyski w Lublinie (8,94% biorąc pod uwagę 12 miesięcy wynajmu), w Gdańsku najlepiej uplasowały się mieszkania o powierzchni 35-40 m2 oraz 51-60 m2, zaś w Katowicach te o metrażu 41-50 m2 i w przedziale 71-80 m2. Jeśli chodzi o największe lokale, na pierwszym miejscu znalazła się Warszawa, w której zakup nieruchomości o powierzchni większej niż 80 m2 wiązał się z zyskiem z inwestycji na poziomie niemal 8% (7,93% w skali 12 miesięcy).
Małe czy duże miasto?
Podobne dylematy pojawiają się podczas rozważań, w jakim mieście zakupić nieruchomość przeznaczoną pod wynajem. I tu w zasadzie pokutuje przeświadczenie, że najlepiej wybierać miasta większe, z potencjałem i możliwościami, środowiskiem akademickim, stanowiące doskonałą bazę dla młodych ludzi, którzy tu będą się uczyć, zapewne podejmą pierwszą pracę, a w konsekwencji prawdopodobnie zdecydują się na dłuższy, czy stały pobyt. Jednak zakup mieszkania w dużym mieście wiąże się także z koniecznością poniesienia wyższych kosztów. Wśród największych aglomeracji, gdzie wynajem mieszkania okazuje się być najkorzystniejszy, prym wiodą Warszawa, Wrocław i Gdańsk, a także Lublin i Katowice. Jednakże, jak pokazują statystyki, w niektórych przypadkach większe korzyści można osiągnąć decydując się na zakup nieruchomości w mniejszej miejscowości, liczącej od 50 do 100 tys. mieszkańców. Najbardziej dochodowym miastem w 2018 roku, w kategorii małych miejscowości, okazały się Piekary Śląskie z wyliczoną stopą zwrotu z inwestycji na poziomie 12,24% brutto. Wśród liderów znalazły się także Będzin, Świętochłowice i Mysłowice. Jak interpretować takie zjawisko i czy powinno ono budzić zdziwienie? Łatwo zauważyć, że wymienione miejscowości, w których udało uzyskać się wynik na wysokim poziomie należą do miast, w których usytuowanych jest sporo zakładów pracy. Wszak mówimy o Górnośląskim Okręgu Przemysłowym, czyli obszarze z dużą ilością miejsc pracy. Taka sama sytuacja dotyczy np. Bełchatowa, który w zestawieniu znalazł się na 7. miejscu, osiągając wskaźnik ROI na poziomie 10,20%. Nowe inwestycje, ale przede wszystkim fakt zlokalizowania tu największej elektrowni w Europie wykorzystującej węgiel brunatny, sprawiają, że mieszkania do wynajęcia cieszą się w tym niewielkim mieście sporym powodzeniem. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że zakup mieszkania w małej miejscowości obarczony jest także większym ryzykiem, opłacalność inwestycji jest bowiem związana ściśle z istnieniem wspomnianych firm zatrudniających, a więc z ich sytuacją ekonomiczną. Wystarczą problemy w ich funkcjonowaniu, które pociągną za sobą konieczność wprowadzenia zmian, redukcji etatów, a nawet zamknięcia czy przeniesienia działalności, a sytuacja na rynku nieruchomości diametralnie się zmieni. Mniej ryzykowne okazuje się więc inwestowanie w mieszania w dużych miastach, choćby ze względu na większą liczbę czynników wpływających na zapotrzebowanie na lokale mieszkalne. Tu wymienić należy nie tylko możliwość znalezienia zatrudnienia, ale także istnienie ośrodków naukowych, uczelni, a także rozwiniętą branżę turystyczną. Zdarza się również, że w dużych miastach bardziej opłacalne jest wynajmowanie mieszkania na krótsze okresy, z przeznaczeniem ich dla turystów. Inną kwestią jest oczywiście wynajem mieszkań studentom, jednak w takim przypadku warto wziąć pod uwagę również inne detale (postawić na lokale znajdujące się blisko ośrodków akademickich, o odpowiednim układzie). Przeznaczając nieruchomość pod wynajem dla osób uczących się, warto rozważyć zakup mieszkania z kilkoma mniejszymi pokojami i wydzieloną, osobną kuchnią. Ważnym aspektem jest zatem usytuowanie nieruchomości, jak również układ i ilość pokoi, które to powinny być dostosowane do potrzeb lokatorów. Zastanawiając się nad kupnem mieszkania pod wynajem należy wziąć pod uwagę nie tylko miasto, metraż, ale także przeznaczenie nieruchomości. Dopiero zestawienie wszystkich powyższych aspektów pozwala podjąć najlepszą decyzję w sprawie inwestycji, jaką może stać się zakup mieszkania i oddanie go najemcom.