Kinga Hanna Stachowiak, Autor w serwisie Kinga Hanna Stachowiak

Kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego i jego wpływ na rynek

Jeśli ktoś liczy na to, że kredyt hipoteczny bez wkładu własnego będzie łatwiej dostępny i znacząco ułatwi mu nabycie mieszkania może się rozczarować. W niektórych miastach problemem będzie również znalezienie lokalu mieszczącego się w limicie cenowym rządowego programu gwarancji.

Na wejście w życie czeka ogłoszona już ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Stanie się to 29 maja. Jednak nie wiadomo, czy tego dnia taki produkt pojawi się w ofercie banków.

Jeśli tak, można się spodziewać, że w awangardzie będą instytucje kontrolowane przez skarb państwa, które jednocześnie są największymi graczami na rynku kredytów hipotecznych. Chodzi o PKO BP i Bank Pekao. Z ustaleń „Pulsu Biznesu” wynika, że pozostałe podmioty rozważają wprowadzenie kredytu mieszkaniowego bez wkładu własnego do oferty. Aczkolwiek nie wszystkie się do tego palą.

Czy zatem – i jak bardzo – nowe rozwiązanie, które w zamyśle ma wspierać młodych w nabyciu lokum na własność, wpłynie na rynek kredytowy i mieszkaniowy?

Program dla tych, co (nie) mają

W momencie ogłaszania programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” jego inicjatorzy szacowali, że popyt na kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości wyniesie kilkadziesiąt tysięcy umów rocznie. To całkiem sporo biorąc pod uwagę, że w ostatnich latach banki udzielały 200-225 tys. kredytów hipotecznych rocznie.

W ub. r. było to prawie 256,5 tys. Jednak z powodu znacznego spadku zainteresowania pożyczaniem pieniędzy na zakup nieruchomości (efekt rosnących stóp procentowych) ten wynik prędko nie zostanie powtórzony. Luki nie wypełnią beneficjenci nowego programu.

Tymi teoretycznie są osoby mające 25-34 lata. Z danych Eurostatu wynika, że w 2020 r. 2,55 mln ludzi w tym wieku, czyli prawie połowa, mieszkały z rodzicami.

Jednak nie musi to przełożyć się na dodatkowy popyt na kredyty hipoteczne z gwarancjami skarbu państwa. A przynajmniej nie od razu. Zdecydują o tym obecne realia ekonomiczne, założenia ustawy, a także poziom wymaganej przez instytucje finansowe zdolności kredytowej nabywców.

Cena kredytu mieszkaniowego bez wkładu własnego

Kredytobiorcy z niższym wkładem własnym, a ci bez oszczędności w szczególności, są przez banki postrzegani jako bardziej ryzykowni. Znajduje to odzwierciedlenie w cenie długu zabezpieczonego hipoteką. Innymi słowy: kredyty mieszkaniowe bez wkładu własnego będą droższe od tych standardowych. O ile?

Wszystko zależy od konkretnego przypadku. Niemniej dla tej samej osoby różnica w marży kredytu z 10- i 20-proc. wkładem własnym to ok. 0,4 pkt proc. Można więc założyć, że co najmniej o tyle samo będzie droższy kredyt preferencyjny, czyli bez żadnego zaangażowania pieniężnego konsumenta.

W połączeniu ze stale rosnącymi cenami nieruchomości (większość prognoz przewiduje umiarkowany wzrost, tj. o 5-10 proc.) i spodziewanymi dalszymi podwyżkami oprocentowania (stopa referencyjna ma dojść do 5-5,5 proc.) może to oznaczać ratę nie do udźwignięcia przez beneficjentów nowego rozwiązania. Konsekwencją może być wzrost odsetka kredytów zagrożonych, który od lat znajduje się na bardzo niskim poziomie.

Według danych BIK-u ich udział od dawna wynosi ok. 2,7 proc. w całym portfelu liczącym przeszło 2,5 mln czynnych umów. Wśród nowo udzielanych hipotek tzw. NPL-ów jest jeszcze mniej (ok. 0,6 proc. z tendencja malejącą).

Malejąca zdolność kredytowa

Kredyt bez wkładu własnego wcale nie musi być łatwiej dostępny od tego zwykłego. Wszystko przez ostrzejsze zasady ustalania zdolności kredytowej.

Od lipca 2021 r. banki muszą przyjmować do wyliczeń maksymalnie 25-letni okres spłaty. To przekłada się na mniejszą maksymalna kwotę, jaką może pożyczyć klient. Dlaczego?

Chodzi o to, że w zakładanym okresie rata będzie zbyt duża w stosunku do stałych dochodów kredytobiorcy. A przecież w trakcie spłaty długu ponosi on inne stałe wydatki, np. związane z utrzymaniem siebie i rodziny. Istnieje więc ryzyko, że nie będzie w stanie obsługiwać zobowiązania.

W dodatku od kwietnia, na mocy nowych zaleceń KNF-u, zwiększy się bufor podwyżek stóp procentowych, jakie instytucje finansowe muszą uwzględniać w symulacjach raty potencjalnego kredytobiorcy.

Do tej pory banki były zobowiązane przyjmować w takich analizach wzrost o 250 pb (2,5 pkt proc.). Wkrótce będzie to dwa razy więcej, czyli 500 pb.

HRE Investments szacuje, że ta zmiana może się przełożyć na spadek zdolności kredytowej o nawet 15-20 proc. Jednak wiele zależy tu od banków. Niektóre już od dawna przyjmowały bufor większy niż wspomniane 250 pb, więc ich nowi klienci nie odczują dużej różnicy na swoją niekorzyść.

Przy obecnym poziomie stóp banki i kredytobiorcy powinni zakładać, że oprocentowanie nowo udzielanego kredytu na mieszkanie teoretycznie może wzrosnąć do nawet 11 proc. To poziom niespotykany od przełomu wieków.

Ponadto kredytodawcy muszą urealnić przyjmowane do szacowania wydolności finansowej klientów koszty życia. Dotychczas część z nich zakładała, że kształtują się one na poziomie minimum socjalnego.

Co to w praktyce oznacza? Jeśli kogoś do niedawna było stać na ratę 3 tys. zł miesięcznie, a bank był gotów pożyczyć mu 393 tys. zł, to niebawem będą to 303 tys. zł. Jeszcze wczesną jesienią, przed rozpoczęciem cyklu podwyżek kosztu pieniądza, zdolność kredytowa takiej osoby wynosiła 483 tys. zł. Stopniała więc o 1/3, choć przez ten czas zmalała też średnia marża doliczana do WIBOR-u.

Limity cenowe a realia rynkowe

Nową inicjatywę może storpedować także relatywnie niewielki odsetek nieruchomości spełniających limity cenowe ustawy. Chodzi o to, że cena mkw. kupowanego z preferencyjnym kredytem mieszkania nie może przekraczać kosztów budowy nowego lokalu na danym terenie.

HRE Investments szacuje, że w skali całego kraju w limicie mieści się 31 proc. lokali będących na sprzedaż (zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym). Oczywiście sytuacja wygląda różnie, gdy zejdziemy na poziom konkretnych miast.

Przykładowo w Gorzowie, Toruniu, Olsztynie i Opolu warunki ustawy spełnia 70-80 proc. mieszkań z drugiej ręki. Jednak w Warszawie, Krakowie czy Lublinie takich lokali jest mniej niż 10 proc. będących w ofercie.

Spore różnice występują nawet w obrębie jednego ośrodka. Przykładowo w Kielcach 1/3 lokali używanych kwalifikuje się do programu, ale tych nowych – tylko 6 proc. Podobnie jest w choćby w Rzeszowie.

Według ekspertów Gethome w największych metropoliach wymogi cenowe spełnią głównie mieszkania na obrzeżach, z gorszym dostępem do infrastruktury publicznej, co spotęguje problem rozlewania się miast..

Pewnym pocieszeniem jest fakt, że wskaźniki odtworzeniowe systematycznie rosną. Deweloperzy mogą więc dopasować do nich swoje oczekiwania finansowe i tworzyć ofertę dopasowaną do założeń programu, czyli obniżyć stawki.

Aczkolwiek istnieje ryzyko, że zadziała to również w drugą stronę, czyli w niektórych lokalizacjach ceny mieszkań wzrosną bardziej niż dotychczas, tak jak miało to miejsce przy okazji uruchomienia programu „Mieszkanie dla Młodych”

Pobudzanie popytu, a co z podażą?

Na koniec jeszcze jedna słabość programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Otóż nie rozwiązuje on strukturalnego problemu niedoboru zasobów lokalowych w Polsce. Stymuluje popyt zamiast podaży. Z tego powodu nie zwiększy, a na pewno nie w spodziewanym stopniu, dostępności mieszkań na własność.

By tak się stało, należałoby ułatwić deweloperom realizację inwestycji mieszkaniowych. Jak? Przedstawiciele branży postulują usprawnienie stale wydłużających się procedur administracyjnych i uwolnienie zasobów gruntów w dobrych lokalizacjach znajdujących się we władaniu samorządów i skarbu państwa.

SLIM VAT 2 – zmiany w zakresie ulgi na złe długi

Pakiet przepisów SLIM VAT 2 zaczął obowiązywać od 1 października 2021 r. Jedną z istotniejszych zmian przewidzianych w nowych przepisach jest uproszczenie stosowania ulgi na złe długi. Jest to bezpośredni skutek wyroku TSUE z 15 października 2020 r. w sprawie C-335/19. Na wstępie należy zaznaczyć, że pomimo kilku pozytywnych rozwiązań przewidzianych w SLIM VAT 2, to jednak pakiet ten nie implementuje w pełni wyroku TSUE.

Co to jest ulga na złe długi?

Ulga na złe długi w VAT są to przepisy, które umożliwiają wierzycielowi skorygowanie VAT należnego po upływie określonego czasu, jeżeli należności nie zostały uregulowane przez dłużnika w jakiejkolwiek formie. Innymi słowy, jeżeli dłużnik nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, to po upływie 90 dni od dnia upływu terminu płatności za zobowiązanie wierzyciel może skorygować należny VAT, a dłużnik musi dokonać korekty VAT naliczonego. W efekcie co do zasady wierzyciel nie będzie ponosił kosztów nieuregulowanego przez klienta podatku VAT. Dodatkowo w pierwotnym brzmieniu przepisy wprowadzały liczne ograniczenia dotyczące w szczególności obowiązku rejestracji wierzyciela i dłużnika jako podatników VAT w dacie złożenia korekty, czyli po upływie 90 dni od dnia upływu terminu, powiększone o okres do złożenia deklaracji.

Wcześniejsza praktyka organów podatkowych wskazywała, że korekta przewidująca obniżenie podstawy opodatkowania jest możliwa jedynie w przypadku, gdy w dniu poprzedzającym dzień złożenia deklaracji podatkowej dłużnik był zarejestrowanym podatnikiem VAT i nie był w trakcie likwidacji czy postępowania upadłościowego. W efekcie ulga na złe długi była w wielu przypadkach nieskuteczna – dłużnicy zalegający z licznymi płatnościami często byli na skaju finansowej płynności, a podatnik, chcąc skorygować VAT należny, musiał czekać kolejne 90 dni.

Orzeczenie TSUE

W orzeczeniu z 15 października 2020 r. w sprawie C-335/19 TSUE wskazał, że powyższa praktyka organów podatkowych jest nieprawidłowa i taka interpretacja przepisów art. 89a i art. 89b ustawy o VAT leży w sprzeczności z prawem UE. Wyrok TSUE wskazywał również, że niezgodne z prawem UE jest uzależnianie prawa do korekty podatku VAT należnego od faktur rejestracji wierzyciela jako podatnika VAT czynnego. W ocenie TSUE taki warunek nie jest konieczny dla osiągnięcia celów przewidzianych w dyrektywie VAT. Podsumowując, TSUE stwierdził, że ulga na złe długi nie powinna być zależna od statusu VAT wierzyciela i dłużnika.

Zmiany przewidziane w SLIM VAT 2

Na skutek powyższego wyroku ustawodawca zdecydował się wprowadzić zmiany do przepisów dotyczących ulgi na złe długi w VAT. W konsekwencji uchylony został obowiązek rejestracji dłużnika na potrzeby VAT w dacie złożenia korekty deklaracji podatkowej przez wierzyciela przewidziany w art. 89a ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT. Tym samym zmniejszyła się też liczba warunków do skorzystania z ulgi na złe długi.

Uchylony został też warunek konieczności rejestracji wierzyciela na potrzeby VAT. W ocenie ustawodawcy rezygnacja z tego wymogu mogłaby przyczynić się do rozszczelnienia systemu VAT oraz powstawania wyłudzeń podatkowych. Brak implementacji wyroku TSUE w całości należy ocenić bardzo negatywnie, zwłaszcza z perspektywy przedsiębiorców. W konsekwencji pozostawienia tego warunku część podmiotów nie będzie mogła skorzystać ze swojego prawa, co należy uznać za naruszenie zasady neutralności podatku VAT.

Pozytywnie można natomiast ocenić rozszerzenie ulgi na złe długi na osoby fizyczne po stronie nabywców. Przy czym należy zwrócić uwagę, że przepisy art. 89a ust. 2a ustawy o VAT przewidują szereg ograniczeń w zakresie tego rozwiązania. Zgodnie z tym przepisem wierzyciel może skorzystać z ulgi na złe długi w przypadku dłużników będących osobami fizycznymi jedynie w sytuacji, jeżeli:

wierzytelność została potwierdzona prawomocnym orzeczeniem sądu i skierowana na drogę postępowania egzekucyjnego lub
wierzytelność została wpisana do rejestru długów prowadzonego na poziomie krajowym, lub
wobec dłużnika ogłoszono upadłość konsumencką na podstawie odrębnych przepisów.

Powyższa zmiana jest z pewnością zmianą w pozytywnym kierunku. Do tej pory przedsiębiorcy byli pozbawieni możliwości korzystania z ulgi na złe długi w przypadku osób fizycznych, co znacząco wpływało na wysokość podstawy opodatkowania oraz płynność przedsiębiorców, jeżeli VAT nie był zapłacony. W konsekwencji przedsiębiorcy unikali sprzedawania towarów lub usług z odroczonym terminem płatności osobom fizycznym.

Kolejna pozytywna zmiana wprowadzona SLIM VAT 2 przewiduje wydłużenie terminu na skorzystanie z powyższego mechanizmu ulgi na złe długi z 2 do 3 lat od daty wystawienia faktury, licząc od końca roku, w którym ta faktura została wystawiona. 3-letni termin jest teraz skorelowany z przepisami kodeksu cywilnego dotyczącymi terminów przedawnienia roszczeń i daje podatnikowi dłuższy okres na dokonanie korekty.

Pokochać biznesowe wyzwania, czyli od pasji do samorealizacji

Pod koniec września na kanale YT „Prawo i nieruchomości” Kamila Cebulskiego ukazał się wywiad, w którym opowiadam o początkach mojej ścieżki zawodowej, pierwszych inwestycjach na rynku nieruchomości, o tym, co determinuje sukces w tej niełatwej branży i jakie trzeba mieć predyspozycje, by się w niej sprawdzić. Wspominam też okres współprowadzenia Kancelarii Prawnej Skarbiec, metody pozyskiwania dla niej klientów i zarządzania ludźmi.

Wyjaśniam dlaczego nie warto trzymać pieniędzy w jednym miejscu, jakie są obecnie trendy na rynku nieruchomości, jak wpłynęła na nie pandemia, w jakie sektory w nieruchomościach obecnie inwestuję, dlaczego już nie muszę osobiście prowadzić kancelarii prawnej, i dlaczego polecam sądy arbitrażowe.

Gorąco zapraszam do obejrzenia i wysłuchania wywiadu:

Wprowadzenie REITów w Polsce pod znakiem zapytania?

Jakiś czas temu informowałam Państwa o rosnącym zainteresowaniu Firmami Inwestującymi w Najem Nieruchomości (REIT – z ang. Real Estate Investment Trust). Jeśli nie pamiętają Państwo czym są REITy bądź nie czytali Państwo artykułu, zachęcam do lektury. Sam temat wzbudził spore zainteresowanie wśród inwestorów, szeroko rozpisywały się także o nim media branżowe. Kiedy Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii prowadziło prace nad ustawą wprowadzającą ramy instytucjonalno-prawne dla funkcjonowania spółek inwestujących w najem nieruchomości, wydawało się, że powstanie pierwszych firm w Polsce w tej formule to tylko kwestia czasu. Od tamtej pory sytuacja zmieniła się jednak o 180 stopni. Co takiego się zdarzyło przez ten okres i jakie są dalsze perspektywy na przyszłość?

Zacznijmy od początku – 26 kwietnia 2021 r. Premier Mateusz Morawiecki powołał Międzyresortowy Zespół do opracowania regulacji dotyczących podmiotów inwestujących w najem nieruchomości, na czele którego stanęła Anna Kornecka, ówczesna Wiceminister Rozwoju, Pracy i Technologii. W skład Zespołu weszli również przedstawiciele Ministerstwa Finansów, Banku Gospodarstwa Krajowego, Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie, Narodowego Banku Polskiego, Komisji Nadzoru Finansowego, Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz liczni przedstawiciele pozarządowych organizacji eksperckich: Konfederacji Lewiatan, Stowarzyszenia REIT Polska, Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych oraz Fundacji Rynku Najmu.

Prace nad ustawą o REITach nabrały tempa w lipcu: najpierw w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii odbyła się konferencja prasowa z udziałem wiceminister Anny Korneckiej i Przemysława Chimczaka-Bratkowskiego, prezesa Fundacji Rynku Najmu, a 26 lipca odbyło się pierwsze posiedzenie Zespołu, podczas którego przedstawiciele wszystkich instytucji i organizacji wyrazili swój entuzjazm wobec pomysłu wprowadzenie REITów w Polsce. W trakcie prac pojawił się jednak szereg kwestii spornych dotyczących szczegółów proponowanych rozwiązań.

Pierwszą kwestią, która wymaga rozstrzygnięcia, jest forma prawna w jakiej miałyby działać REITy. Pod uwagę brane są dwie możliwości funkcjonowania: jako spółka akcyjna notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych lub jako fundusz inwestycyjny. Na korzyść pierwszego rozwiązania przemawia fakt, iż spółki akcyjne obowiązują ścisłe wymogi dot. raportowania oraz podlegają one nadzorowi ze strony Komisji Nadzoru Finansowego. Skorzystanie z takiej formy organizacyjno-prawnej nie wymagałoby więc wprowadzania dodatkowych przepisów zwiększających transparentność działalności i standardy raportowania. Kolejny punkt sporu dotyczy dywidendy wypłacanej akcjonariuszom: czy w ustawie powinien istnieć wymóg jej regularności oraz zapis dotyczący minimalnego poziomu jej wysokości, a jeśli tak, to czy część zysku ze zbycia nieruchomości przez REITy powinna być wypłacona udziałowcom lub też zysk powinien być w całości przeznaczony na dalsze inwestycje? Na te pytania nie ma jednoznacznych odpowiedzi – w różnych krajach REITy funkcjonują na różnych zasadach i nie ma modelowych rozwiązań, które można by zaimplementować na polskim gruncie.

Eksperci nie są również zgodni co do tego, w jakiej wysokości określić maksymalny udział jednego inwestora w spółce oraz czy wprowadzić górny limit udziału inwestorów instytucjonalnych. Wydaje się, że początkowo korzystne byłoby duże zaangażowanie ze strony inwestorów instytucjonalnych, gdyż pozwoliłoby REITom na szybsze pozyskanie kapitału na start oraz zmniejszyłoby sceptycyzm inwestorów indywidualnych w dalszej perspektywie czasowej. Część ekspertów postuluje również wprowadzenie specjalnych przywilejów podatkowych, które miałyby pomóc w szybszym rozpędzeniu działalności Firm Inwestujących w Najem Nieruchomości. Jedno jest pewne: aby REITy prawidłowo funkcjonowały, muszą wypłacać one regularną, wysoką dywidendę, podlegać jasnym obowiązkom informacyjnym i działać w sposób transparenty, a sam Zarząd spółki musi spełniać określone wymogi kompetencyjne.

Po zakończeniu inauguracyjnego posiedzenia Zespołu do opracowania regulacji dotyczących podmiotów inwestujących w najem nieruchomości, ustalono, iż przedstawiciele Giełdy Papierów Wartościowych, Ministerstwa Finansów, Narodowego Banku Polskiego i Komisji Nadzoru Finansowego mają 3 tygodnie na ustosunkowanie się do powyższych kwestii. Kiedy wydawało się, że wszystko jest na najlepszej drodze, przyszło polityczne trzęsienie Ziemi: 4 sierpnia Premier Mateusz Morawiecki odwołał przewodniczącą Zespołu, Annę Kornecką ze stanowiska Wiceministra Rozwoju, Pracy i Technologii w związku z jej krytyką niektórych założeń tzw. Polskiego Ładu. Jeszcze w tym samym tygodniu Minister Rozwoju, Pracy i Technologii, Jarosław Gowin, powołał ją na stanowisko swojego Pełnomocnika do spraw Inwestycji i Zielonego Ładu, jednak 10 sierpnia on sam został zdymisjonowany i pożegnał się ze swoim stanowiskiem. Wszystko to sprawia, że nad polskimi REITami zebrały się czarne chmury i nie wiadomo jak dalej potoczy się proces wprowadzania tej instytucji w naszym kraju.

A jak sytuacja wygląda za granicą? Ojczyzną REITów są Stany Zjednoczone, ale podobne rozwiązania funkcjonują w wielu innych miejscach na świecie, w tym w krajach europejskich – m.in. Belgii, Bułgarii, Finlandii, Francji, Grecji, Hiszpanii, Irlandii, Niderlandach (Holandii), Węgrzech, Włoszech, Niemczech, czy Wielkiej Brytanii. Na potrzeby tego artykułu przywołam rozwiązania funkcjonujące w tych dwóch ostatnich państwach.

Rysunek 1. Podział krajów ze względu na stopień dojrzałości funkcjonowania REITów

Źródło: How REIT regimes are doing in 2018, Ernst & Young

W Wielkiej Brytanii ustawa Finance Act wprowadziła prawną konstrukcję REITów wraz z początkiem 2007 roku. Aby dana jednostka mogła zostać uznana za REIT, musi spełnić szereg warunków:

być funduszem zamkniętym notowanym na giełdzie
minimum 75% aktywów brutto muszą stanowić nieruchomości
minimum 75% przychodów brutto musi pochodzić ze sprzedaży lub najmu nieruchomości
mieć rozproszonych akcjonariuszy – tzn. nie może mieć 5 lub mniej właścicieli i 35% udziałów w tej spółce musi należeć do akcjonariuszy, z których każdy nie posiada więcej niż 5% udziałów.

Dzięki nowym przepisom kilkanaście firm z sektora nieruchomości, które już wcześniej były notowane na giełdzie, zmieniło swoją formę organizacyjno-prawną na formułę REIT. W 2010 roku w Wielkiej Brytanii funkcjonowało już 21 funduszy inwestujących w najem nieruchomości, z czego 18 było notowanych na giełdzie.

Niemcy, podobnie jak Wielka Brytania, wprowadziły do swojego prawa strukturę REIT w 2007 roku. W ciągu 3 lat, na giełdzie pojawiły się 3 fundusze w formule REIT, a kolejnych 6 było zarejestrowanych jako pre-REIT (jest to spółka akcyjna, która jeszcze nie spełnia wszystkich obowiązujących wymogów prawnych). Aby firma mogła zostać uznana w Niemczech za REIT, musi spełnić następujące warunki

być spółką akcyjną z kapitałem akcyjnym wynoszącym min. 15 milionów euro
być notowana na giełdzie
żaden z jej akcjonariuszy nie może posiadać udziałów przekraczających 10% kapitału akcyjnego
jej aktywa ogółem powinny się składać w min. 75% z nieruchomości
minimum 75% przychodów brutto powinno pochodzić z wynajmu, leasingu, udostępnienia lub sprzedaży nieruchomości.

Mimo wprowadzenia REIT, w Niemczach cały czas bardziej popularne są otwarte fundusze nieruchomości, które inwestorzy uznają za bardziej wiarygodne i sprawdzone.

Wykres 1. Średnia procentowa stopa zwrotu REIT w 2009 roku

Źródło: Znaczenie funduszy nieruchomości typu Real Investment Trust (REITs) w rozwoju rynku nieruchomości w Polsce, Anna Mazurczak

Natomiast w Polsce prace nad wprowadzeniem REITów stoją pod ogromnym znakiem zapytania i to z kilku powodów. Międzyresortowy zespół pracujący nad odpowiednią legislacją nie ma przewodniczącego, więc nie może prowadzić dalszych prac z powodów natury proceduralnej. Po drugie, stanowisko Ministra Rozwoju i Technologii cały czas pozostaje nieobsadzone i nie widać perspektyw, aby to się zmieniło w najbliższym czasie. Po trzecie, zbliża się wielka inicjatywa legislacyjna związana z wprowadzeniem tzw. Polskiego Ładu, więc może zabraknąć przestrzeni i woli politycznej do prac nad ustawą o REITach. Inwestorom pozostaje więc mieć nadzieję, że inicjatywa nie upadnie po raz kolejny, tak jak poprzednie próby wprowadzenia REITów, i Polska doczeka się rozwiązań, które z powodzeniem funkcjonują wśród państw regionu.

Czym są REITy i kiedy doczekamy się w Polsce spółek inwestujących w najem nieruchomości?

W ostatnich latach coraz częściej mówi się w Polsce o tzw. REITach (z ang. Real Estate Investment Trust), co można przetłumaczyć jako Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości (w skrócie FINN). Wzmożone zainteresowanie tym tematem można zaobserwować ze strony ekspertów związanych z rynkiem nieruchomości, firm na nim działających oraz indywidualnych inwestorów. Na czym dokładnie polega ten model biznesowy, z czego wynika jego popularność w rozwiniętych gospodarkach i kiedy zwykły Kowalski będzie mógł inwestować swoje oszczędności w ten sposób?

Czym są REITy?

Aby zrozumieć czym są REITy, należy przenieść się do Stanów Zjednoczonych z lat 60. XX wieku. Wówczas prezydent D. Eisenhower podpisał ustawę, która w przyszłości doprowadziła do umożliwienia szarym obywatelom inwestowania w nieruchomości na giełdzie lub innych rynkach regulowanych. Cały proces inwestycyjny w przypadku REITów jest bardzo przejrzysty: powstaje spółka (lub fundusz), który zbiera kapitał poprzez emisję akcji (w przypadku funduszy – tytułów uczestnictwa) i inwestuje go w nieruchomości, które przynoszą regularny przychód – na przykład mieszkania, biurowce, galerie handlowe, magazyny itp. Następnie znaczna większość osiągniętych zysków wypłacana jest inwestorom w formie dywidendy. Z punktu widzenia inwestorów udziały w takich spółkach są stosunkowo bezpieczne w porównaniu do akcji innych firm notowanych na giełdzie, ponieważ dywidendy są zabezpieczone stałymi przepływami pieniężnymi z czynszów. Powyższy fakt oraz prostota całego modelu biznesowego spowodowały, że REITy szybko rozprzestrzeniły się poza USA i zdobyły popularność w wielu rozwiniętych gospodarkach oraz stały się ważnym ogniwem w procesie finansowania inwestycji w nieruchomości na całym świecie.

Źródło: Nareit

REITy w Polsce

Niestety, mimo upływu ponad 30 lat od transformacji ustrojowej, REITy wciąż nie zdobyły popularności w Polsce. Przyczyny takiego stanu rzeczy należy upatrywać w braku odpowiednich ram instytucjonalno-prawnych dla funkcjonowania tego typu spółek. O potrzebie uchwalenia w Polsce ustawy, która regulowałaby powyższe kwestie, mówiło się co najmniej od 2013 roku. Postulowały to środowiska eksperckie związane z rynkiem nieruchomości, same firmy działające na tym rynku, a także przedstawiciele władz Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie.

Wydawało się, że przełom nastąpił w 2016 roku, kiedy Ministerstwo Finansów po raz pierwszy przedstawiło projekt „Ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości”. Zgodnie z projektem ustawy, aby spółka posiadała status FINN, musi ona spełnić szereg warunków: być zawiązana na czas nieokreślony, uzyskiwać przychody z najmu co najmniej 5 nieruchomości mieszkalnych, posiadać kapitał zakładowy w wysokości nie mniejszej niż 50 mln zł, czy wypłacać akcjonariuszom dywidendę w wysokości min. 90% zysku. Po spełnieniu powyższych warunków, taka spółka mogłaby korzystać z szeregu ulg podatkowych. Sam projekt ustawy trafił jednak do tzw. sejmowej zamrażarki i nie był dalej procedowany. Nieoficjalnie mówi się, iż stało się tak, z powodu bardzo silnego nieprzychylnego stanowiska prezesa Narodowego Banku Polskiego, Adama Glapińskiego, który w swojej opinii przesłanej do Ministerstwa Finansów skrytykował projekt ustawy.

Brak woli politycznej do pracy nad ustawą oraz późniejsza pandemia COVID-19 sprawiła, że sprawa ustawy o FINN wróciła dopiero w 2021 roku. Tym razem sprawą zajęło się Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii – zapowiedziało ono powołanie specjalnego zespołu do prac nad nowym prawem oraz przedstawienie projektu ustawy do końca roku. Na temat pomysłu stworzenia odpowiednich regulacji dla spółek inwestujących w najem nieruchomości pozytywnie wypowiadali się przedstawiciele Komisji Nadzoru Finansowego, Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie i środowisk biznesowych. Wszystko wskazuje więc na to, że prędzej czy później doczekamy się w Polsce odpowiednich regulacji prawnych i popularyzacji REITów. Co to oznacza dla inwestorów indywidualnych?

Ciekawa alternatywa dla inwestujących w nieruchomości

Pośrednie inwestowanie w nieruchomości za pomocą nabywania udziałów w REITach jest ciekawą alternatywą dla tradycyjnego kupowania mieszkań na wynajem. Po pierwsze, REITy otwierają szereg możliwości dla inwestorów, którzy nie mają zgromadzonych wysokich oszczędności. Bezpośrednie inwestycje w mieszkania na wynajem wymagają co najmniej kilkuset tysięcy złotych, bo tyle kosztuje kawalerka w większym mieście, lub kilkudziesięciu tysięcy złotych na wkład własny i dobrej zdolności kredytowej. Tymczasem w przypadku REITów minimalną kwotą inwestycji jest cena jednej akcji danej spółki, czyli zazwyczaj nie więcej niż kilkaset złotych. Po drugie, kupując mieszkanie na wynajem podejmujemy ryzyko, że nie uda nam się znaleźć najemcy lub będzie on zalegał z opłatami czynszu. Natomiast nabywając udziały w spółkach inwestujących w najem nieruchomości takie ryzyko jest ograniczone – gdy spółka kupi kilkaset mieszkań, szansa, iż wszyscy najemcy będą jednocześnie zalegać z płatnościami jest bliska zeru. Nie musimy się także martwić o bieżące zarządzanie nieruchomością, jak np. drobne naprawy i większe remonty, gdyż wszystkim zajmuje się sama spółka. Co więcej, REITy pozwalają na dywersyfikację naszego portfolio poprzez inwestowanie w nieruchomości komercyjne, takie jak galerie handlowe, hotele i biurowce. Jeśli chcielibyśmy dokonać takich inwestycji na własną rękę wymagałoby to już nie kilkuset tysięcy złotych oszczędności (jak w przypadku mieszkania), a co najmniej kilkudziesięciu milionów.

Teoria a praktyka

Jak sprawy wyglądają w praktyce? Za granicą REITy cieszą się ogromną popularnością. Ich rynkowa kapitalizacja w USA wzrosła z 1,5 miliarda USD w 1971 roku do niemal 1 250 miliarda USD w 2020 roku. Indeks FTSE Nareit All Equity REITs Index, w którego skład wchodzą wszystkie REITy w USA w ciągu ostatnich 25 lat osiągnął całkowitą stopę zwrotu w wysokości 1 225%, co daje średnioroczną stopę zwrotu na poziomie 10,9%. Biorąc pod uwagę roczną stopę zwrotu na przestrzeni ostatnich 25 lat, indeks FTSE Nareit aż 15 razy okazał się lepszy od indeksu S&P500 (w skład którego wchodzi 500 przedsiębiorstw o największej kapitalizacji notowanych na nowojorskiej NYSE i NASDAQ). Stopa dywidendy w przypadku typowego REIT wynosi 4,33%, co oznacza, że roczna dywidenda przypadająca na jedną akcję wynosi 4,33% jej rynkowej ceny. Świadczy to o tym, że porównanie wyników finansowych REITów do ogółu giełdy wypada zdecydowanie na korzyść tych pierwszych.

Źródło: Nareit

REITy – czy to się w ogóle opłaca?

Widać więc, że inwestowanie w nieruchomości za pomocą REITów może być co najmniej tak samo atrakcyjne jak tradycyjne nabywanie mieszkań na wynajem. Zgodnie z oczekiwaniami, akcje spółek inwestujących w najem nieruchomości byłyby notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, co uczyniłoby je bardziej dostępnymi dla zwykłego Kowalskiego. Spółki publiczne notowane na rynkach regulowanych podlegają restrykcyjnym wytycznym dot. raportowania, co poprawia ich transparentność i przejrzystość. Wszystkie te zalety sprawiają, że indywidualni inwestorzy powinni z niecierpliwością wyczekiwać informacji na temat pierwszych powstających w Polsce REITów.

Kinga Hanna Stachowiak rezygnuje z funkcji Wspólnika Zarządzającego w Kancelariach Prawnych Skarbiec

Z dniem 24 marca 2021 r. Kinga Hanna Stachowiak zrezygnowała z funkcji wspólnika zarządzającego w warszawskich kancelariach prawnych Skarbiec – lidera na polskim rynku w powoływaniu i zarządzaniu międzynarodowymi strukturami holdingowymi oraz doradztwie prawno-podatkowym, których była współzałożycielem odpowiedzialnym za rozwój biznesowy oraz zarządzanie obszarami marketingu, PR, administracji i finansów. Na dzień dzisiejszy, pozostaje w Grupie Skarbiec jako wspólnik oraz członek zarządu w spółce Skarbiec Corporate Services sp. z o.o., zajmującej się prowadzeniem finansów, księgowości, kadr i płac.

Kinga Hanna Stachowiak z Kancelarią Prawną Skarbiec była związana od samego początku, czyli od 2007 roku, jako jej współzałożycielka, udziałowiec i partner zarządzający. Stworzyła i wdrożyła unikalny model biznesowy, pozwalający na dotarcie z ofertą i pozyskiwanie klientów drogą internetową, niestandardowymi, pionierskimi metodami, na wzór rozwiązań znanych w amerykańskich, brytyjskich i australijskich kancelariach prawnych.

W chwili obecnej Kancelaria Prawna Skarbiec jest jedną z najlepiej rozpoznawalnych marek wśród kancelarii prawnych w Polsce. Logo Kancelarii oraz strona www, pojawia się na czołowych miejscach w wyszukiwarkach internetowych pod frazami związanymi z doradztwem prawnym i podatkowym. Stworzyła markę osobistą współtwórcy Kancelarii r.pr. Roberta Nogackiego, która do dnia dzisiejszego kojarzona jest z ekspercką wiedzą prawną i podatkową oraz niezłomną postawą w walce z nadużyciami aparatu skarbowego i szerzej administracji państwowej. Zgodnie z przyjętą na samym początku strategią komunikacji oraz ustalonym modelem zarządczym.

Kancelaria Prawna Skarbiec w szczytowych okresach zatrudnia ponad 60 specjalistów i współpracuje z ponad 100: kancelariami prawnymi, bankami, audytorami i księgowymi z całego świata. Struktura organizacyjna Kancelarii pozwala w sposób efektywny i naturalny czerpać z kompetencji pracujących w niej prawników, doradców podatkowych, ekonomistów, specjalistów ds. marketingu i administracji. Natomiast zagregowanie w jednym centralnym miejscu wiedzy i doświadczenia poszczególnych osób, tworzy nie tylko podstawę do wielopłaszczyznowego spojrzenia na problem, ale pozwala również określić jednoznacznie odpowiedzialność za przekazywane Klientom rekomendacje. Kinga Hanna Stachowiak, jako wspólniczka zarządzająca zbudowała wysoce wykwalifikowany zespół specjalistów, którzy potrafili odnaleźć się w obszarach praktycznie nieeksplorowanych w polskiej rzeczywistości prawnej. Dzięki temu Kancelaria Prawna Skarbiec mogła zrealizować swoją koncepcję marketingową. Na gruncie zarządczym, opracowała i wdrożyła odpowiedni podział zadań i kompetencji w Kancelarii, umożliwiający zarządzanie wszystkimi procesami biznesowymi wspierającymi świadczenie usług doradczych. W efekcie, Klienci Kancelarii otrzymują usługę kompleksową i komplementarną, złożoną z wielu elementów różnych gałęzi prawa, ekonomii, zarządzania i planowania strategicznego, która jest jednocześnie zaprezentowana w sposób syntetyczny, zrozumiały i scentralizowany, jak w najlepszych butikowych kancelariach na świecie. Dla jeszcze lepszej obsługi i dbałości o interesy klientów Kancelaria zrezygnowała z outsourcingu części usług firm zewnętrznych, otwierając swoje własne biura na Malcie i na Cyprze.

Dziś Kancelaria Prawna Skarbiec to rozbudowana, prężnie działająca grupa spółek: Kancelaria Prawna „Skarbiec” R. Nogacki Sp. k., Kancelaria Prawna „Skarbiec” Plus Robert Nogacki Sp.k., Kancelaria Prawna „Skarbiec” Biznes Robert Nogacki Sp.k. i Skarbiec Corporate Services Sp. z o.o., które są największym na rynku dostawcą publikacji prawniczych. W 2013 r. Kancelaria opublikowała 1768 artykułów i komentarzy, które ukazały się w największych polskich tytułach – zarówno w prasie jak i w Internecie. Dzięki konsekwentnej strategii marketingowej od 2011 r. liczba publikacji i materiałów w mediach ogólnopolskich autorstwa Kancelarii wzrosła o 62%. W 2020 r. do Kancelarii zgłosiło się ponad 2000 potencjalnych klientów, a obecnie Grupa obsługuje ponad 700 aktywnych podmiotów, legitymując się doświadczeniem w zarządzaniu kilkuset międzynarodowymi strukturami holdingowymi o łącznej wartości aktywów ponad 2,5 mld zł.

W 2012 r. Kinga Hanna Stachowiak dołączyła do prestiżowego klubu przedsiębiorcówBusiness Centre Club – największej w kraju organizacji pracodawców indywidualnych. Jest laureatką licznych nagród i wyróżnień dla najbardziej przedsiębiorczych i wpływowych kobiet w Polsce: Top Polish Brands 2020, Menedżerowie roku 2013 i 2017, 100 Kobiet Biznesu 2014, czy Perły Polskiego Biznesu 2012 i 2014. Pod Jej zarządem Kancelaria i r.pr. Robert Nogacki w każdym roku zostawali laureatami prestiżowych nagród i wyróżnień, przyznawanych przez kapituły konkursowe zarówno w kraju jak i za granicą. Ogółem, na swoim koncie Kancelaria ma kilkadziesiąt nagród, z których najważniejsze to:

Złota Statuetka Lidera Polskiego Biznesu 2016,
International Tax Planning Law Firm of the Year in Poland 2017,
International Tax Planning Law Firm of the Year in Poland 2016,
World Tax 2015,
Ranking Legal 500,
Gepardy Biznesu,
Laur Eksperta 2019,
Laur Klienta 2016,
czterokrotnie Medal Europejski,
Diament do Statuetki Lidera Polskiego Biznesu 2017 i wiele innych.

Kinga Hanna Stachowiak, równolegle z pełnieniem funkcji zarządczych w Kancelarii, uczestniczy w projektach inwestycyjnych (m.in. giełdy papierów wartościowych, FOREX) oraz inwestycjach w nieruchomości, realizowanych dla takich firm, jak: Taurus Development Limited i Oppenheimer & Rochefoucauld Real Estate LLP oraz rozwija biznesowo spółki: Taurus Development Holding Sp. z o.o., Taurus Development Holding 2 Sp. z o.o., Beauchamp Properties Sp. z o.o., Diamdel sp. z o.o. oraz Fleming Financial Sp. z o.o. Wszystkie te przedsięwzięcia stanowią grupę spółek działających zarówno na rynku nieruchomości mieszkaniowych, jak i komercyjnych.

„Korzystając z okazji chciałabym podziękować za profesjonalizm i wysokie standardy etyki zawodowej Kontrahentom, Partnerom biznesowym oraz moim Pracownikom i Współpracownikom. Byliście dla mnie inspiracją i motywacją do nieustannego rozwoju. To dzięki Wam mogłam skutecznie mierzyć się z zadaniami i wszelkimi wyzwaniami. Jeszcze raz serdecznie Wszystkim dziękuję, życząc samych sukcesów w życiu prywatnym i zawodowym” – napisała w swoim oświadczeniu Kinga Hanna Stachowiak.

Fiskus bierze na widelec firmy kryptowalutowe. Czy będą uciekać za granicę?

W lutym 2021 r. cena jednego bitcoina przekroczyła wartość 50 000 dolarów, a łączna kapitalizacja całego rynku walut wirtualnych – wartość ponad 1 biliona dolarów. Podczas gdy w tym gigantycznym i rosnącym w błyskawicznym tempie rynku technologii blockchain wiele państw widzi swoją szansę na ekonomiczny i gospodarczy rozwój, w Polsce decydenci zastanawiają się, jak zakuć go w kajdany i przejąć nad nim możliwie jak największą kontrolę. Czy takie działania zamiast promować, wygonią z kraju największą innowację XXI wieku?

Rada Ministrów zatwierdziła 12 stycznia 2021 r. Projekt ustawy o zmianie ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu oraz niektórych innych ustaw (nr projektu UC24) autorstwa ministra finansów. Nowelizacja m.in. dodaje do listy instytucji obowiązanych, w rozumieniu tej ustawy, przedsiębiorców z branży obrotu dziełami sztuki, przedmiotami kolekcjonerskimi oraz antykami, w zakresie w jakim dokonywać oni będą transakcji o wartości co najmniej 10 000 euro, bez względu na to, czy będzie to pojedyncza operacja, czy kilka połączonych ze sobą transakcji. Doprecyzowuje także definicję beneficjenta rzeczywistego, wprowadza mechanizmy weryfikacji danych zawartych w Centralnym Rejestrze Beneficjentów Rzeczywistych, czy poszerza zakres informacji, jakie może gromadzić Generalny Inspektor Informacji Finansowej.

Działalność reglamentowana, kto będzie mógł obracać wirtualną walutą?

Ale nowelizacja dodaje do ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy nowy rozdział zatytułowany „Działalność na rzecz spółek lub trustów oraz działalność w zakresie walut wirtualnych”, stanowiąc, że działalność ta może być wykonywana wyłącznie po uzyskaniu wpisu odpowiednio: do rejestru działalności na rzecz spółek lub trustów oraz do rejestru działalności w zakresie walut wirtualnych. Zgodnie z projektem zmian, ww. działalność, w jednym i drugim przypadku, będzie mogła być wykonywana przez:

osobę fizyczną, która nie została prawomocnie skazana za umyślne przestępstwo przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, przeciwko wymiarowi sprawiedliwości, przeciwko wiarygodności dokumentów, przeciwko mieniu, przeciwko obrotowi gospodarczemu i interesom majątkowym w obrocie cywilnoprawnym, przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi, przestępstwo, o którym mowa w art. 165a Kodeksu karnego, przestępstwo popełnione w celu osiągnięcia korzyści majątkowej lub osobistej lub umyślne przestępstwo skarbowe;
osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, w której wspólnicy, którym powierzono prowadzenie spraw spółki lub uprawnieni do reprezentacji spółki lub członkowie organów zarządzających, nie zostali prawomocnie skazani za przestępstwo, o którym mowa w pkt 1.

Ustawa wprowadza obowiązek rejestrowania „podmiotów świadczących usługi wymiany walut pomiędzy walutami wirtualnymi a fiducjarnymi” i „dostawców kont waluty wirtualnej”.

100 000 zł kary za złamanie obowiązku rejestracji

Organem właściwym w sprawach rejestru działalności w zakresie walut wirtualnych będzie minister do spraw finansów publicznych. Ale minister ten będzie mógł wyznaczyć organ Krajowej Administracji Skarbowej do wykonywania zadań w zakresie prowadzenia tego rejestru.

Do zadań takiego organu w sprawach rejestru działalności w zakresie walut wirtualnych należeć będzie:

prowadzenie rejestru oraz określanie organizacyjnych warunków i technicznych sposobów jego prowadzenia;
przetwarzanie informacji o podmiotach wpisanych do rejestru;
rozpatrywanie wniosków o wpis do rejestru, dokonywanie aktualizacji tych wpisów oraz wykreślanie podmiotów z rejestru;
nakładanie kar pieniężnych, o których mowa w art. 153b, na podmioty prowadzące działalność w zakresie walut wirtualnych, które nie dopełniły obowiązku uzyskania wpisu do tego rejestru.

Podmiot prowadzący działalność w zakresie walut wirtualnych, który wykonuje tę działalność bez uzyskania wpisu do rejestru działalności w zakresie walut wirtualnych, podlegać będzie karze pieniężnej do 100 000 zł.

Trzeba ujawnić szczegółowe informacje na temat prowadzonej działalności

Zgodnie z projektowanym art. 129t ustawy, rejestr działalności w zakresie walut wirtualnych zawierać będzie:

numer i datę wpisu do rejestru;
imię, nazwisko albo nazwę (firmę);
numer w rejestrze przedsiębiorców w Krajowym Rejestrze Sądowym, o ile został nadany, oraz numer identyfikacji podatkowej (NIP);
wskazanie świadczonych usług, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 12;
informacje o zawieszeniu działalności;
informacje o zakończeniu działalności w zakresie walut wirtualnych.

A wskazanymi w art. 2 ust. 1 pkt 12 Ustawy z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (Dz.U. 2018 poz. 723, ze zm.) usługami są usługi świadczone przez, będące instytucjami obowiązanymi w rozumieniu tej ustawy, podmioty prowadzące działalność gospodarczą w zakresie:

wymiany pomiędzy walutami wirtualnymi i środkami płatniczymi,
wymiany pomiędzy walutami wirtualnymi,
pośrednictwa w wymianie, o której mowa w lit. a lub b,
prowadzenia rachunków, o których mowa w ust. 2 pkt 17 lit. e.

Jeśli nowelizacja wejdzie w życie, instytucje obowiązane będą zmuszone stosować środki bezpieczeństwa finansowego nawet w przypadku przeprowadzania transakcji okazjonalnej z wykorzystaniem waluty wirtualnej, jeśli jej wartość będzie równa lub przekraczać 1 000 euro.

Czy firmy zostaną w Polsce, czy przeniosą biznes za granicę?

Nie tylko bitcoin, również waluta wirtualna o nazwie ethereum zanotowała na początku lutego 2021 roku rekordowe zwyżki swojej wartości, wznosząc się ponad poziom 1500 dolarów. Łączna kapitalizacja całego rynku walut wirtualnych to już wartość ponad 1 biliona dolarów. Wiele państw i jurysdykcji wita kryptowalutowe firmy z otwartymi ramionami, oferując przyjazne środowisko do prowadzenia blockchainowego biznesu. Chyba najlepszym tego przykładem jest Malta. W listopadzie 2018 r. odbyła się konferencja pod nazwą Malta Blockchain Summit, po której Maltę okrzyknięto „Wyspą technologii blockchain”. To dzięki właśnie korzystnym dla przedsiębiorców z branży obrotu kryptowalutami regulacji.

Czy polskie dążenia do uczynienia z handlu bitcoinem działalności rejestrowanej są zagrożeniem dla przedsiębiorców z kryptowalutowej branży? Nie można tego przesądzać. Jednak akurat w przypadku polskiego fiskusa, jego skłonności do agresywnego uszczelniania systemu podatkowego, nadprodukcji prawa, i nieustannie pojawiających się nowych podatków i opłat, sprawiają, że każde działanie regulacyjne na wolnym rynku wzbudza w przedsiębiorcach obawy. A dostępnych w obrocie gospodarczo-prawnym opcji „ucieczki” przed obawami jest kilka, od przenosin działalności do spółki zagranicznej, po całkowitą zmianę rezydencji podatkowej.

Swoje obawy co do projektowanej ustawy wyraził m.in. Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych: „Dodawany do art. 39 ust. 1a zakłada, że podmioty, o których mowa w art. 58 (podmioty obowiązane do zgłaszania informacji o beneficjentach rzeczywistych i ich aktualizacji), na żądanie instytucji obowiązanej stosującej wobec nich środki bezpieczeństwa finansowego udostępniają informacje lub dokumenty pozwalające na identyfikację tożsamości ich beneficjentów rzeczywistych. W ocenie Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych przepis ten jest zbyt ogólny. Nie precyzuje bowiem, jakie informacje i dokumenty miałyby być udostępniane podmiotom obowiązanym” (opinia do projektu ustawy z 20 marca 2020 r.DOL.401.111.2020.WL.AG).

W 2018 roku z Polski na Maltę uciekła już duża giełda walut wirtualnych BitBay. Co znamienne, gdy w kolejnym roku przeniosła swój biznes do Estonii, prezes spółki zarządzającej tą giełdą zapowiadał, że nie wyklucza powrotu… na Maltę. W żadnym słowie nie padła jednak jakakolwiek deklaracja, aby firma rozważała powrót do Polski.

Wywiad w książce 50 Osobistości Biznesu magazynu Business Woman & Life

Szanowni Państwo,

Z przyjemnością chciałam pochwalić się niezwykłym wyróżnieniem jakie spotkało moją osobę.

Magazyn Business Woman & Life zaprosił mnie do udziału w projekcie charytatywnym „50 Inspirujących Osobistości Biznesu”, którego zwieńczeniem jest premiera książki. Niezmiernie miło mi ogłosić, że jestem jednym ze współautorów i bohaterów powyższej publikacji, w której można znaleźć obszerny wywiad ze mną. Wywiad, zgodnie z tytułem książki, dotyczy tematyki prowadzenia biznesu – jako wieloletni praktyk biznesu i wspólnik zarządzający w Kancelarii Prawnej Skarbiec opowiadam o trudach prowadzenia działalności w tej niełatwej branży. Premiera książki odbędzie się 20 lutego 2021 r. na uroczystej gali.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że cały dochód uzyskany ze sprzedaży książki zostanie przekazany na rzecz Fundacji Rak’n’Roll – Wygraj Życie, która zajmuje się walką z tą chorobą oraz przełamywaniem tabu, które narosło w życiu społecznym w Polsce wokół tego tematu.

Kinga Hanna Stachowiak

Wywiad z książki „50 Inspirujących Osobistości Biznesu”

Business Woman & Life: Jest Pani wspólnikiem w Kancelarii Prawnej Skarbiec, równocześnie pełni Pani funkcję Prezesa Zarządu w Taurus Development Holding Sp. z o.o., Taurus Development Holding 2 Sp. z o.o., Beauchamp Properties Sp. z o.o. oraz Fleming Financial Sp. z o.o. Jest Pani także właścicielką spółki 4Business Services. Założyła Pani prężnie działający niezależny portal Skarbiec.biz, poświęcony prawu, nieruchomościom, rynkom kapitałowym i finansom. Jak w praktyce godzi się tyle różnych, wymagających biznesowego zaangażowania, aktywności? Jakie cechy charakteru przydatne są w tak intensywnej pracy?

Kinga Hanna Stachowiak: Uważam, że bez predyspozycji przywódczych, odpowiedzialności, kreatywności, zdolności do podejmowania trudnych decyzji i pracy pod presją czasu, a niejednokrotnie również w stresie, prowadzenie jakiegokolwiek biznesu jest niemożliwe. Nie można zapominać również o pracowitości połączonej z umiejętnością efektywnej organizacji pracy – nie tylko własnej, ale i zespołu.

Oczywiście są zadania, które realizuję osobiście. Jednak nie zawsze można być w dwóch miejscach naraz, co często oznacza konieczność ustalania priorytetów oraz delegowania zadań. Przykładowo, trudno mi sobie wyobrazić prowadzenie kancelarii prawnej, zatrudniającej kilkadziesiąt osób i obsługującej kilkaset podmiotów gospodarczych rocznie, przeze jedną tylko osobę, która wszystkim się zajmuje. A tak właśnie było w moim przypadku. Na mojej głowie spoczywało zarządzanie całą administracją Kancelarii wraz z marketingiem, rozwojem biznesu, human resources oraz księgowością. Obszarami merytorycznymi zajmował się mój obecny wspólnik – r.pr. Robert Nogacki, jeden z najczęściej przywoływanych w polskiej prasie specjalistów z zakresu międzynarodowego planowania podatkowego i ochrony majątku przed ryzykiem roszczeń osób trzecich oraz zarządzania kryzysowego.

Dlaczego? Ponieważ Kancelaria zajmuje się doradztwem strategicznym dla przedsiębiorców, ochroną ich majątków osobistych, reprezentacją przed organami administracji państwowej, stałym monitoringiem zmian w przepisach i nadzorem nad działaniami aparatu fiskalnego oraz organów ścigania. Dla każdego przedsiębiorcy są to najważniejsze elementy w prowadzeniu biznesu. Musimy więc dostarczać na rynek usługi najwyższej jakości, oparte o bezpieczne rozwiązania prawno-podatkowe. Takie, jakich sami oczekiwalibyśmy od firmy doradczej.

Pod kierownictwem nas obojga, Kancelaria Prawna Skarbiec od 2008 r., rosła wraz ze swoimi Klientami i w efekcie rozwinęła się na tyle, że pełnione przeze mnie obowiązki musiały ulec przedefiniowaniu. Od osobistej realizacji zadań do sprawowania nadzoru nad wszystkimi pionami organizacyjnymi firmy.

To dało mi przestrzeń do tego, aby skoncentrować się na działaniach business development i zarządzaniu projektami w ramach przedsięwzięć biznesowych, które prowadzę.

Przykładowo, przez ostatnie 4 lata, od 2016 r. rozwijaliśmy w grupie Skarbiec nową firmę – Skarbiec Corporate Services sp. z o.o. Pierwotnie, spółka dostarczała usługi księgowe oraz kadry i płace wyłącznie dla Klientów Kancelarii, w oparciu o utarty model biznesowy, polegający na świadczeniu komplementarnych usług za przysłowiową złotówkę. Jednak nasze indywidualne podejście do spraw Klientów, jakość pracy i trafne rekomendacje, szybko poszerzyły grono Klientów spółki o podmioty spoza portfolio Grupy. Na początku na zasadzie poleceń, później w oparciu o aktywną akwizycję połączoną z wypracowaną przez 4 lata marką, spółka osiągnęła sumę bilansową znacznie przewyższającą nasze prognozy.

Z kolei w zakresie prowadzonych przeze mnie projektów inwestycyjnych w branży nieruchomości dla takich podmiotów jak: Taurus Development Holding Sp. z o.o., Taurus Development Holding 2 Sp. z o.o., Beauchamp Properties Sp. z o.o. oraz Fleming Financial Sp. z o.o. oraz zewnętrznych inwestorów, sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Tu definiowanie strategii ściśle skorelowane jest z rozwiązywaniem problemów prawnych i technicznych danego projektu inwestycyjnego. Nie da się myśleć o danej nieruchomości kompleksowo bez zaangażowania się w mikrozarządzanie – jakkolwiek to niedorzecznie dla teoretyka brzmi.

BWL: Co najbardziej motywuje Panią w pracy?

KHS: Jakkolwiek przewrotnie to zabrzmi odpowiem, że porażki. Należę do tej grupy przedsiębiorców, których sukces w pełni nie zadawala. Nawet jeśli jest tak spektakularny jak domknięcie transakcji deweloperskiej o wartości 28 mln zł., którą zrealizowałam w 2020 r. Błędy, które popełniam pozwalają mi spojrzeć na własne działania poprzez pryzmat nie tylko strat materialnych, ale (przede wszystkim), w kontekście lekcji do odrobienia. Wychodzę również z założenia, że sam sukces smakuje także o wiele bardziej, jeśli jest okraszony kilkoma nietrafionymi decyzjami. Myślę też, że umiejętność podnoszenia się po porażce i stawiania sobie kolejnych ambitnych celów, charakteryzuje właśnie dobrych przedsiębiorców.

BWL: Jakie wartości są dla Pani najważniejsze w biznesie?

KHS: To będzie najkrótsza odpowiedź w tym wywiadzie: dokładnie takie same jak w życiu prywatnym – uczciwość, lojalność, zaufanie i dawanie z siebie tyle ile można.

BWL: Jak zarządzać współczesną firmą, aby maksymalnie wykorzystać potencjał zespołu? Czy istnieje jakiś złoty środek zarządczy? Z jakich narzędzi korzysta Pani najchętniej?

KHS: Przede wszystkim należy bić liderem a nie egzekutorem. Wszystkie cechy dobrego lidera opisuje szeroko wiele tomów opracowań naukowych. Jeśli do tego dodamy jeszcze uczciwość i empatię, mamy gotowy przepis na wykorzystanie potencjału zespołu. Dziś – zwłaszcza w czasie kryzysu autorytetu oraz zawirowań gospodarczych spowodowanych przez COVID-19, ja cieszę się zaangażowaniem i motywacją moich współpracowników, bo jestem fair. Oczywiście, rolą lidera jest także podejmowanie decyzji i dbanie o dobro zespołu jako całości. To tak jak z piłką nożną, gdzie wszyscy w drużynie muszą grać do tej samej bramki.

BWL: Jaką radę dałaby Pani kobietom, które prowadzą własne firmy i chciałyby odnieść sukces na rynku?

KHS: A czym się różni kobieta przedsiębiorca od mężczyzny przedsiębiorcy? Rada jest dla każdego taka sama: należy wytrwale dążyć do celu i nie zrażać się drobnymi porażkami. Nie jesteśmy w stanie ustrzec się wszelkich problemów i trudności. Chodzi o oto, by wierząc w sukces swojego przedsięwzięcia zachować odwagę, siłę i wytrwałość. Nie wolno przejmować się przeszkodami na swojej drodze, a należy szukać rozwiązań, jak je pokonać.

Trzeba pamiętać, że praca uszlachetnia, a każdy odcisk na dłoni, choć boli, sprawia, że dłoń staje się silniejsza. Każda wysoko zawieszona poprzeczka wymusza byśmy skakali wyżej.

Notatka biograficzna: Od ponad 13 lat zajmuje kierownicze stanowiska w polskich i międzynarodowych spółkach z branży consultingu (doradztwo prawne, podatkowe, księgowość) oraz inwestycji w nieruchomości. Współtwórca Kancelarii Prawnej Skarbiec, lidera w zakresie doradztwa strategicznego, zarządzania sytuacjami kryzysowymi i kontroli podatkowych, w której obecnie jest Wspólnikiem Zarządzającym. Laureatka wielu nagród i wyróżnień, m.in.: Top Polish Brands 2020, Menedżerowie roku 2013 i 2017, 100 Kobiet Biznesu 2014, Perły Polskiego Biznesu 2012 i 2014.

„Mój przepis na szczęście”: Nauczyć się cieszyć każdym dniem i doceniać to co się ma. Doceniać małe rzeczy i odnajdywać piękno w codzienności – porannej gazecie, kubku kawy z mlekiem, promieniach słońca. Otaczać się ludźmi wyznającymi podobne wartości, przekonania i mającymi zbliżone spojrzenie na świat. Odnaleźć w życiu pasję i ją pielęgnować. Zawodowo również poświęcić się temu, w czym się jest naprawdę dobrym, co się lubi, a może nawet kocha. A najlepiej połączyć to wszystko ze sobą, bo w chwili gdy praca staje się pasją, pracą być przestaje.

Organy muszą uzasadnić, dlaczego nie zgadzają się z przedsiębiorcą

Spółka podjęła inwestycję budowlaną w postaci centrum handlowego. Jeszcze w czasie trwania budowy nawiązała współpracę z podmiotami zajmującymi się profesjonalnie usługami w zakresie pośrednictwa na rynku nieruchomości oraz komercjalizacji, celem znalezienia najemców powierzchni użytkowych w centrum i doprowadzenia do zawarcia przez spółkę umów najmu. Wydatki na wynagrodzenia z tytułu usług komercjalizacji chciała zaliczać do kosztów uzyskania przychodu i rozliczać w różnych latach podatkowych, proporcjonalnie do okresów, w których uzyskiwać będzie przychody z najmu. Ale fiskus uznał te wydatki za jednorazowe, które spółka zobowiązana jest również jednorazowo rozliczyć w momencie ich poniesienia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie przyznał rację przedsiębiorcy.

Usługi komercjalizacji

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w 2015 r., w ramach użytkowania wieczystego, nabyła składającą się z sześciu działek i budynku domu towarowego nieruchomość. W październiku 2016 r. uzyskała pozwolenie na budowę centrum biurowo-konferencyjno-hotelowego, z wykorzystaniem posadowionego już na nieruchomości budynku. W 2020 r. budowa dobiegła końca, ale jeszcze w czasie jej trwania spółka nawiązała współpracę z profesjonalnymi pośrednikami w obrocie nieruchomościami oraz w zakresie komercjalizacji inwestycji, celem znalezienia najemców powierzchni nowo wybudowanego centrum, przy uwzględnieniu jak najkorzystniejszych stawek czynszu. Spółce zależało na zawarciu jak największej liczby długoterminowych umów najmu. W ramach usług komercjalizacji do zadań zleceniobiorców należało:

a) prowadzenie aktywnej reklamy;

b) ofertowanie usług najmu;

c) przeprowadzanie spotkań biznesowych wraz z prezentacją oferty najmu;

d) przedstawienie spółce potencjalnych najemców i proponowanych parametrów najmu;

e) prowadzenie negocjacji w imieniu spółki;

f) przygotowanie umów najmu;

g) wsparcie w procesie wydania najemcom lokali.

Zapraszam do dalszej części artykułu!

Ustawodawstwo krajowe może stanowić przeszkodę w swobodnym świadczeniu usług

Działająca w Czechach na rynku gier hazardowych spółka toczyła przez lata bezskutecznie spór z organami podatkowymi wszystkich szczebli w kraju, przegrała też w sądzie I instancji. Tamtejsze ministerstwo finansów cofnęło jej zezwolenie w zakresie prowadzenia gier losowych w zakładzie znajdującym się na terenie jednego z miast ze względu na to, że miejsce prowadzenia działalności nie figurowało wśród wymienionych w specjalnym załączniku. Jednak Trybunał Sprawiedliwości UE stanął po stronie firmy, wskazując na wspólnotowe przepisy, zgodnie z którymi ograniczenia w swobodnym świadczeniu usług wewnątrz Unii są zakazane w odniesieniu do obywateli państw członkowskich, mających swe przedsiębiorstwo w innym państwie UE niż państwo odbiorcy usługi.

Zakaz prowadzenia gier losowych wprowadzony przez gminę

Czeska ustawa nr 202/1990 o loteriach i innych podobnych grach w art. 50 ust. 4 stanowi, że w drodze powszechnie obowiązującego zarządzenia gmina może ograniczyć prowadzenie gier losowych, loterii i innych podobnych gier wyłącznie do okresów i miejsc wymienionych w tym zarządzeniu, określać okresy i miejsca, w których prowadzenie loterii i innych podobnych gier jest zakazane lub też w całości zakazać ich prowadzenia na całym obszarze gminy. Rada miasta Děčín podjęła w 2013 r. takie zarządzenie, którym zakazała prowadzenia ww. gier na swoim terenie. Zakaz nie obejmował kasyn znajdujących się w miejscach wskazanych w załączniku nr 1 do tego zarządzenia.

Zapraszam do dalszej części artykułu!