Tag: nieruchomość

Prognoza cen na rynek nieruchomości

Ostatnie lata to znaczny wzrost cen mieszkań, spowodowany ogólną sytuacją panującą na rynku nieruchomości. Wpływ na regularne podwyżki miał wzrost cen materiałów budowlanych, działek, a także robocizny. Od 2013 roku odnotowano podwyżkę cen mieszkań o niemal 20%. To jednak wciąż mniej niż przed 2009 rokiem, kiedy wzrost sięgnął 50%, a w niektórych miastach nawet 100% w bardzo krótkim czasie. Jak będzie wyglądał rynek nieruchomości w najbliższych latach, czy możliwy jest spadek cen mieszkań, czy nadal będą się utrzymywały na wysokim poziomie?

Prognozy są ostrożne, jednak przewiduje się, że sytuacja nieco się uspokoi, co niejako już ma miejsce. Nie sposób jednak przewidzieć z całą pewnością, jak zachowa się rynek nieruchomości. Sytuacja jest na tyle skomplikowana, że nawet gdy w jednych miastach ceny będą spadać, w innych mogą nadal wzrastać lub utrzymywać się na tym samym poziomie. Co więcej, oczekiwany spadek to nie kwestia najbliższych miesięcy, ale raczej lat. Głównymi czynnikami decydującymi o zachowaniu się cen nieruchomości jest demografia, podaż i popyt. Nie bez znaczenia jest również poziom stóp procentowych czy projekty rządowe, które mają szansę wystartować w kolejnych latach. Co można powiedzieć obecnie o wspomnianych czynnikach? Jakie są prognozy na najbliższe lata?

Demografia

Szacuje się, że do roku 2030 będą zachodziły w Polsce zmiany demograficzne, które odcisną swoje piętno na sytuacji panującej na rynku nieruchomości. Grupa docelowa, do której najczęściej kierowana jest oferta mieszkaniowa to przedział wiekowy od 29 do 39 lat. Wraz z upływem czasu grupa ta ma zmniejszać się liczebnie, co może spowodować mniejsze zainteresowanie inwestycjami w mieszkania. Sytuacja nie będzie jednak wyrównana na terenie całego kraju, dlatego będą miasta, gdzie liczba mieszkańców będzie spadać (Poznań, Łódź, Katowice), ale i takie gdzie będzie rosnąć (Warszawa, Kraków, Rzeszów). Stąd też wyniknie oczywista zależność: tam, gdzie mieszkańców ubędzie, ceny będą spadać, ponieważ spadnie także popyt na mieszkania (nabywcy będą mieli większy wybór i możliwość negocjacji); tam, gdzie nastąpi wzrost liczby ludności, ceny mogą wzrastać lub utrzymywać się na niezmienionym poziomie. Warto również zaznaczyć, że liczba ludności będzie wzrastać w miastach rozwijających się, gwarantujących pracę i lepsze zarobki. Co ważne, jeśli wysokość wynagrodzenia będzie wzrastać, ceny mieszkań prawdopodobnie również pójdą w górę. Zmiany w cenach nieruchomości widoczne będą tym bardziej, im bliżej 2030 roku się znajdziemy. Oczywiście, nawet przy założeniach, że ceny mieszkań zaczną spadać, nie należy raczej spodziewać się bardzo spektakularnych zmian.

Wysokość stóp procentowych

Poziom stóp procentowych przekłada się na oprocentowanie kredytów, a im ono niższe, tym chętniej po nie sięgamy. Niskie oprocentowanie to mniejsze raty kredytów hipotecznych, bez których niekiedy ciężko wyobrazić sobie kupno nieruchomości. Obecnie mamy do czynienia z rekordowo niskimi stopami procentowymi, które bez zmian pozostały także i w tym roku. Oznacza to, że chętnych na kredyty mieszkaniowe może przybywać, co z kolei przełoży się na wysoki popyt na mieszkania. Co przyniesie kolejny rok w kwestii wysokości stóp procentowych nie wiadomo, choć analitycy przewidują, że nie powinny nastąpić tu żadne drastyczne zmiany. Przy sporym popycie na mieszkania, zainteresowani kupnem nie mają co liczyć na spektakularne spadki cen. O ile one nastąpią, będą raczej dyskretne.

Projekty rządowe

Rządowe projekty poprawy sytuacji mieszkaniowej Polaków, jak do tej pory nie przyniosły oczekiwanych rezultatów. Mieszkanie Plus okazało się projektem, który potrzebował gruntowej przebudowy. W rezultacie powstał projekt Mieszkanie na Start. Choć planowane programy rządowe powinny ustabilizować ceny mieszkań, potrzeba czasu, aby zaczęły działać zgodnie z ideą. W zamierzeniach rządu jest choćby dopłata do czynszów, która miałaby poprawić sytuację najmniej zarabiających i znajdujących się w najgorszej sytuacji. Tego rodzaju działania rządowe nie są jednak jeszcze na etapie, który mógłby obecnie w znaczny sposób wpłynąć na kształtowanie się cen mieszkań.

Sytuacja na rynku nieruchomości w 2019 roku

Ceny mieszkań wciąż rosną, w porównaniu do ubiegłego roku sytuacja kształtuje się następująco: w Warszawie w I kwartale 2018 roku za 1 m2 trzeba było zapłacić 7 956 zł, podczas gdy w I kwartale 2019 roku już 8 762 zł (na rynku pierwotnym). Podkreśla się, że to niedużo, biorąc pod uwagę ogólną sytuację panującą na rynku oraz standard mieszkań (nowe lokale). Bieżący rok (zwłaszcza początek) przyniósł równocześnie spadek popytu na mieszkania, a to głównie za sprawą utrzymujących się wciąż wysokich cen, a także zaostrzenia warunków przyznawania kredytów przez banki. Różnica w sprzedaży mieszkań pomiędzy I kwartałem 2018 a tym samym okresem w 2019 to -10,3%. Co ważne, podaż utrzymana została na takim samym poziomie. Przyczynkiem do zmian w kwestii cen mieszkań może być spadek popytu na kredyty hipoteczne, który odnotowano w maju 2019 r. (o-9%). Prognozuje się, iż jeśli utrzyma się on dłużej, może pociągnąć za sobą spadek cen mieszkań.

Wakacyjne nieruchomości – gdzie warto zainwestować pieniądze, żeby czerpać zysk przez cały rok?

Obecna sytuacja na rynku finansowym, zwłaszcza niskie oprocentowanie lokat bankowych, sprawia, że osoby posiadające określony kapitał podejmują decyzje o poszukiwaniu innych niż dotychczas sposobów na lokowanie środków finansowych. Jednym z nich jest inwestowanie w nieruchomości, z których można czerpać całoroczne zyski. W aktualnych warunkach angażowanie kapitału w nieruchomości jest zdecydowanie rozsądnym i zyskownym pomysłem. Od czego zależy rentowność inwestycji oraz na jakie czynniki podmiot finansujący powinien zwrócić uwagę?

Podjęcie decyzji o przeznaczeniu środków finansowych, które zostaną ulokowane w nieruchomości, powinno być rozpatrywane w perspektywie długoterminowej. Jest to ciekawa alternatywa dla osiągania zysków nie tylko dla samych przedsiębiorców, ale również dla prywatnych inwestorów.

O popularności tego typu zaangażowania środków pieniężnych decyduje choćby możliwość zmniejszenia kosztów bieżących dla przedsiębiorstwa np. w związku z wynajmem nieruchomości dla siedziby firmy. Dodatkowo przedmiotowa inwestycja może stanowić regularny przychód z wynajmu, także dla podmiotów prywatnych. Wspólnym mianownikiem dla wszystkich inwestorów jest z pewnością potencjalny zysk, który przy odpowiedniej analizie podejmowanej decyzji może zostać wygenerowany przy późniejszej sprzedaży mienia nieruchomego. Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że nieustannie zyskuje się na wartości zakupionego obiektu.

Nieruchomość to nie tylko cyfry na koncie

Każdy, kto kiedykolwiek zastanawiał się nad możliwościami, a następnie sposobem inwestowania zgromadzonego kapitału czy oszczędności finansowych, rozważał także koncepcję zakupu nieruchomości. Zasadniczymi powodami takiego rozwiązania są aspekty związane z bezpieczeństwem podejmowanej decyzji oraz minimalizowaniem ryzyka, które występuje przy innych standardowych czy niestandardowych typach inwestowania środków pieniężnych.

Ostatnimi czasy coraz częściej odchodzi się od najpopularniejszej metody oszczędzania finansów, czyli od zakładania lokat w bankach, z uwagi na sytuację na rynku bankowym i proponowane przez jego instytucje bardzo niskie oprocentowania. Nie od dziś też wiadomo, że fundusze przynoszą największe zyski, będąc w obrocie. Niemniej jednak polityka inwestowania środków pieniężnych w akcje spółek notowanych na giełdach, choć może przynieść spore zyski, jest obciążona bardzo dużym ryzykiem. Zdecydowanie większym niż rynek nieruchomości.

Tym samym alternatywa inwestowania kapitału w nieruchomości wydaje się obecnie – bardzo bezpiecznym i sensownym rozwiązaniem. Ten sposób lokowania finansów charakteryzuje się ponadto dodatkową wartością, aniżeli tylko cyfry na koncie. Zyskiwanie na popularności przedmiotowego modelu inwestycyjnego nie może już zatem nikogo dziwić. Natomiast zauważalny popyt inwestycyjny w nieruchomości dowodzi tylko, iż warto zastanowić się nad powyższym modelem zaangażowania funduszy.

Czynniki warunkujące rentowność inwestycji

Celem nadrzędnym dla każdego inwestora, czy to prywatnego, czy przedsiębiorstwa, jest wybór odpowiedniego rodzaju inwestycji. To zagadnienie kluczowe, warunkujące analizę rentowności ulokowania środków finansowych. Zależy ona od kilku czynników – zdefiniować można wiele typów projektów inwestycyjnych, które różnią się między sobą przeznaczeniem.

W pierwszej kolejności podkreślić należy, że każdy projekt inwestycyjny powinien być związany z właściwym wyborem lokalizacji. Dla każdego inwestora może ona być inna, ponieważ zależy od jego modelu biznesowego. Im lepsza lokalizacja, tym wyższa cena nieruchomości. Niemniej jednak jeżeli inwestor zamierza kupić nieruchomość i utrzymać ją w perspektywie długoterminowej, a jego celem jest uzyskiwanie przyzwoitego przychodu z najmu, to warto rozważyć zakup nieruchomości w jak najlepszej lokalizacji. Inwestor powinien również przeanalizować jakość, ceny i liczbę ofert konkurencyjnych w stosunku do tej, którą zamierza kupić.

Rozważając kwestie związane z ulokowaniem kapitału w mienie nieruchome, trzeba zwrócić uwagę na ryzyko, które występuje przy danym rodzaju inwestycji. Oczywiste jest, że biznes zawsze niesie za sobą pewne – większe niż typowe – finansowe niebezpieczeństwo. W przypadku jednak odpowiednio przemyślanej inwestycji w nieruchomości taki czynnik może zostać skutecznie ograniczony. Jest to związane z zauważalnym od lat popytem na grunty, budynki, kamienice, lokale, hotele, mieszkania oraz domy. To samo dotyczy nieruchomości komercyjnych. Najważniejsze jest, aby zaplanowana inwestycja była od początku do końca dobrze przemyślana i odpowiadała oczekiwaniom finansującego.

Warto wspomnieć o wzrastającym popycie czy też trendzie na lokowanie środków finansowych w nieruchomości zlokalizowane w miejscowościach wypoczynkowych zarówno w Polsce, jak i na świecie. Inwestycja mieszcząca się w kurorcie może być dla inwestora sposobem nie tylko na spędzenie urlopu, ale także na czerpanie zysków przez cały rok.

Wakacyjne nieruchomości, apartamenty i tzw. system condo

Planując model biznesowy zakładanej przez siebie inwestycji, warto odejść od błędnego przeświadczenia odwołującego się do kryzysu panującego na rynkach zagranicznych. Ulokowanie środków finansowych na rynku nieruchomości ocenić należy jako słuszne rozwiązanie dla osiągania zysków. Odnosi się to szczególnie do angażowania finansów w obiekty w miejscowościach turystycznych czy modnych kurortach.

Coraz popularniejszym sposobem na osiąganie zysków jest inwestycja w apartament pod wynajem w tzw. systemie condo. Dla przykładu w Stanach Zjednoczonych i Europie Zachodniej przedmiotowy system z bardzo dużym powodzeniem funkcjonuje już od ponad 20 lat, stanowiąc jedną z najpopularniejszych metod inwestowania kapitału, a także możliwość zarządzania własnym obiektem. Polega on na tym, że inwestor decydujący się na zakup nieruchomości w systemie condo może korzystać ze swojego obiektu przez określoną liczbę dni w roku. Natomiast w pozostałym okresie generowaniem zysków z nieruchomości zajmuje się profesjonalny operator. Jest to zatem bardzo atrakcyjna możliwość generowania przychodów w związku np. z prowadzoną działalnością hotelową przy jednoczesnym zabezpieczeniu realizacji usług przez profesjonalny podmiot, który będzie prowadził recepcję, dział sprzedaży i marketingu czy zajmie się całościowym zarządzaniem obiektem, bazą hotelową i jej obłożeniem.

Innym rozwiązaniem jest również ulokowanie środków w wybudowanych w atrakcyjnych lokalizacjach obiektach, kamienicach czy apartamentowcach w miejscowościach wypoczynkowych, kurortach lub dużych miastach. Podmioty indywidualne lub firmy mogą nabywać na własność apartamenty, które następnie będą wynajmować pod swoją nieobecność na warunkach określonych w umowie. W ten sposób nieruchomość staje się produktem inwestycyjnym – przybiera coraz większą wartość i można z niej czerpać przychody przez cały rok. Jednocześnie, inwestując środki finansowe w powyższy model biznesowy, zyskujemy pewność, że nieruchomość zlokalizowana w wyjątkowym miejscu – przy właściwym zarządzaniu – będzie nie tylko przynosiła zysk, ale także nieustannie zyskiwała na wartości.

Piękne okoliczności przyrody czy atrakcyjne warunki zakupu nie powinny jednak usypiać czujności osób zainteresowanych. Pomoc prawna przy analizowaniu umowy, wyborze lokalizacji, odpowiednie wskazanie ryzyka i umiejętność zarządzania nim oraz profesjonalne przeprowadzenie negocjacji powinny pozostać kluczowe dla inwestora. Aby właściwie zainwestować środki finansowe, a także wybrać najlepszą lokalizację, dostosowaną do oczekiwań potencjalnego inwestora i taką, która przynosić będzie zyski, najistotniejsze jest przeanalizowanie planowanego modelu biznesowego z doświadczonym zespołem prawno-finansowym, który podpowie, jak najlepiej przygotować proces inwestycyjny.

Inwestycja w nieruchomości

Jak inwestować w nieruchomości nad morzem, a jak w górach?

Polska ma zarówno urokliwe wybrzeże, jak i malownicze góry. Nic dziwnego, że rejony te od lat cieszą się zainteresowaniem inwestorów. Które miejscowości mają jeszcze potencjał wzrostu ceny nieruchomości i dlaczego? Gdzie raczej nie kupować ziemi czy apartamentu?

Istnieje znane powiedzonko dotyczące inwestowania na rynku nieruchomości. „Najważniejsze dla udanej inwestycji w nieruchomości są trzy rzeczy. Po pierwsze: lokalizacja. Po drugie: lokalizacja. I po trzecie: lokalizacja.” Trudno odmówić temu powiedzonku racji. Jednak tylko pod pewnymi warunkami i w pewnych określonych okolicznościach.

Gdzie kupić apartament na wynajem…

Im lepsza lokalizacja, tym wyższa cena nieruchomości. Jeśli inwestor zamierza kupić apartament, którego w długim terminie nie zamierza się pozbywać, a chce jedynie uzyskiwać przyzwoity przychód z najmu, to oczywiście powinien zakupić mieszkanie w jak najlepszej lokalizacji.

Nietrudno wskazać miejsca na polskim wybrzeżu, które gwarantują, iż apartament niemal przez cały rok będzie wynajęty. Jeśli chodzi o wybrzeże, są to: Międzyzdroje, Kołobrzeg, Sopot, Władysławowo, Jurata. Należy jednak zwrócić uwagę, że wschodnia część wybrzeża jest łatwiej dostępna od zachodniej (łatwy dojazd autostradą A1).

Jeśli chodzi o góry, to również nietrudno wymienić „pewniaki”: Karpacz, Zakopane, Krynica Górska, Wisła, Szczyrk. Należy pamiętać, że sezon turystyczny w górach trwa o wiele dłużej, niż nad morzem, a więc i średnioroczny czynsz uzyskiwany z apartamentu górskiego powinien być wartościowo wyższy, niż z apartamentu nadmorskiego. Jednak kurort górski kurortowi górskiemu nierówny. Warto zwrócić uwagę, że Zakopane – mimo że dojazd do niego wciąż pozostawia wiele do życzenia – ma zdecydowanie najbardziej „alpejski” (prestiżowy) charakter. Z kolei Wisła czy Szczyrk są położone w ten sposób, że są jedynymi kurortami górskimi dostępnymi na weekendowe wypady dla grubo ponad 3 mln ludzi (mowa tu zarówno o całej konurbacji katowickiej, jak i czeskiej Ostrawie).

…a gdzie działkę, której wartość wzrośnie

Inwestor, który chce przede wszystkim zarobić na wzroście wartości ceny nieruchomości, powinien zastanowić się nad zakupem działki budowalnej. Musi wziąć pod uwagę zarówno potencjał miejscowości, jak i walory turystyczno-widokowe. A także koszt jej ewentualnego uzbrojenia.

W przypadku ziemi inwestor powinien postępować odwrotnie, niż w przypadku apartamentów na wynajem. Powinien unikać kupowania nieruchomości w miejscowościach, które są popularne, i w których ceny zdążyły już znacząco urosnąć. To oznacza, że powinien na samym początku wyeliminować ze swojej listy wszystkie popularne kurorty, które zostały już w tym artykule wymienione. Tam niezwykle trudno złapać grunt po okazyjnej cenie.
W jakich rejonach – nad morzem i w górach – prawdopodobieństwo wysokich zwrotów jest, więc największe? Jeśli chodzi o wybrzeże, to warto zainteresować się jego środkiem. Chodzi o pas od Kołobrzegu po Łebę. Jest tam mnóstwo uroczych plaż i terenów rekreacyjnych (Mielno, Ustka, Rowy), które są jeszcze niedoszacowane względem popularnych kurortów.  Popularność tych miejscowości powinna dość mocno wzrosnąć, gdy poprawi się dojazd w ich rejony (za kilka lat droga ekspresowa S6 ma połączyć Gdańsk ze Szczecinem).

Warto podkreślić, że zawsze najlepiej kupować działki przylegające do morza. Co prawda są one droższe od tych, które nie przylegają, ale ich położenie niemal gwarantuje wzrost ich wartości (a co najmniej to, że w długim terminie nie stracą na wartości).

Jeśli chodzi o inwestycje ziemskie w rejonach górskich, sytuacja jest analogiczna. Należy unikać nie tylko Zakopanego, ale nawet Polańczyka (w Bieszczadach, nad Soliną). Warto śledzić rozwój infrastruktury narciarskiej – wszędzie tam, gdzie planowana jest jej rozbudowa, można spodziewać się wzrostu cen nieruchomości. Doskonałym przykładem takiego zjawiska z ostatnich lat jest Czarna Góra (Śnieżnicki Park Krajobrazowy).

Kupując czy to mieszkanie w miejscowości turystycznej pod wynajem, czy działkę budowlaną, należy pamiętać, że minimalnym horyzontem dla tego typu inwestycji powinno być 5 lat. Warto również pamiętać, że tego typu inwestycja zazwyczaj (w normalnych warunkach) przynieść powinna około 5-7% średniorocznej stopy zwrotu. Szacowanie wyższej średniorocznej stopy zwrotu może, po czasie, wiązać się z dużym rozczarowaniem. Choć trzeba przyznać, że z dostępnych danych wynika, iż inwestycja w najbardziej prestiżowych kurortach (np. Jurata, Zakopane) może cechować się wyższą rentownością (około 9% rocznie).

Warto również zdawać sobie sprawę, że tego typu inwestycja – w ziemię lub apartament – nie powinna stanowić większości portfela inwestycyjnego. Jest to, więc rodzaj inwestycji dla zamożnych i bogatych inwestorów, w przypadku, których portfel stanowią płynne aktywa o wartości, co najmniej 1 mln zł.