Tag: wynajem mieszkań

Wpływ koronawirusa na rynek mieszkaniowy

Rynek mieszkaniowy znajduje się w fazie wyczekiwania na wyklarowanie sytuacji. Dalszy rozwój wydarzeń będzie zależeć od postępów walki z pandemią i szybkości odmrażania gospodarki. Na dziś najbardziej prawdopodobny scenariusz to stabilizacja cen nieruchomości, spadek popytu konsumpcyjnego i jeszcze większa skala zakupów za gotówkę.

Pandemia koronawirusa i wywołane przez nią następstwa sprawiły, że na rynku mieszkaniowym nastał czas niepewności, wyczekiwania. Dziś nie sposób odpowiedzieć na pytanie o dalszy rozwój sytuacji, ponieważ nie brakuje argumentów za każdym z trzech możliwych scenariuszy: wzrostu, spadku i stabilizacji cen mieszkań.

Pierwsze dane wskazują, że – obecnie – najbardziej prawdopodobny jest ten ostatni. Ale ta teza może zostać zrewidowana w perspektywie kilku-kilkunastu tygodni. Wszystko zależy od tego, jak długo utrzymają się wywołane przez COVID-19 reperkusje, jak głębokie będzie spowolnienie gospodarcze, jak mocne odbicie po tym nastąpi i jak długo świat będzie wracać do normalności.

Koronawirus zatrzymał kupujących i sprzedających

Aktualny krajobraz wygląda tak, że deweloperzy pracują na 70-80 proc. swoich możliwości, ale nie powoduje to obsunięć terminów w już realizowanych przedsięwzięciach. Zdarzają się opóźnienia w dostawie elementów wykończeniowych z zagranicy, np. klimatyzacji.

Większy problem stanowią nowe projekty. Te nie są rozpoczynane lub przedsiębiorstwa budowlane znacząco je ograniczają, co potwierdzają dane GUS-u. W marcu liczba rozpoczętych realizacji mieszkaniowych zmniejszyła się o 15 proc. rok do roku (przy czym w styczniu i lutym wynik był jeszcze dodatni). Jeszcze głębszy, bo sięgający 25 proc., spadek nastąpił w segmencie budownictwa indywidualnego. Po części wynika to z trudności administracyjnych (niedostępność urzędów), po części – z obaw o przyszłość (wzrost bezrobocia, niższe zarobki).

Oprócz tego znacząco spadła podaż nowych mieszkań. Jak wynika z danych JLL, w I kwartale firmy wprowadziły do sprzedaży 3 540 mieszkań. To o 40 proc. mniej od średniej kilkuletniej dla tego okresu.

Jak tłumaczy Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL, układ kalendarza to tylko jeden z powodów. Drugim okazał się lockdown. W marcu, gdy branża zwyczajowo budzi się do życia (targi, akcje promocyjne w siedzibach deweloperów), wybuchła epidemia, a rząd ogłosił obostrzenia w życiu społecznym i gospodarczym.

Z powodu koronawirusa spadła liczba transakcji. Szacunki mówią o 50 proc. Dotknęło to zwłaszcza rynek wtórny, ponieważ deweloperzy przenieśli część procesu sprzedaży do internetu. Proponowali wirtualne spacery i zawieranie umów rezerwacyjnych online. Z tym że ich finalizacja i tak wymagała stawienia się u notariusza, którego usługi stały się mniej dostępne. Część urzędników zamknęła bowiem swoje kancelarie, a pozostali skrócili godziny pracy.

Szybkie znoszenie restrykcji w życiu społecznym i gospodarczym będzie sprzyjać powrotowi obu stron na rynek. Zresztą sugerują to dane z serwisów ogłoszeniowych oraz wyszukiwarki Google. Zdaniem analityka Bartosza Turka z HRE Investments zainteresowani nie zrezygnowali z zakupów, tylko je odroczyli.

Informacje JLL wskazują, że sprzedaż w metropoliach idzie bardzo dobrze. Średni stan zakontraktowania projektów, które zakończą się w perspektywie 12-24 miesięcy, wynosi nieco ok. 50 proc. (tutaj odstaje Łódź z wynikiem 41 proc.). To najlepszy rezultat w historii.

Dmuchanie na zimne czy początek kłopotów?

Z drugiej strony ostatni list Polskiego Związku Firm Deweloperskich do rządu o interwencyjny skup obligacji korporacyjnych zapadających w tym i przyszłym roku może sugerować, że kondycja branży jest w rzeczywistości gorsza, niż ona sama ją przedstawia. Wg danych Domu Maklerskiego Navigator może chodzić o warte 2 mld zł papiery notowane na Catalyst, które wyemitowało pięć firm.

– Nasz apel ma charakter raczej prewencyjny niż interwencyjny – uspokaja w rozmowie z „Parkietem” Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD. – Obecnie nie notujemy istotnych przypadków braku wykupu obligacji. Lecz zachowanie spokoju jest konieczne, żeby zapobiec nerwowym ruchom, które mogłyby wywołać efekt domina – tłumaczy.

PZFD proponuje też inne rozwiązania poprawiające płynność sektora. Chodzi o przesunięcie terminu wykupu obligacji przy zachowaniu obsługi odsetek albo preferencyjne pożyczki z państwowych agend (np. BGK, PFR) na zrolowanie zapadających papierów.

Ceny mieszkań nie spadną

W najbliższym czasie nie ma co liczyć na znaczące obniżki cen mieszkań. Firmy budowlane niechętnie redukują swoje oczekiwania. Co najwyżej proponują bonusy, ale te – póki co – mają bardziej charakter marketingowych chwytów niż rzeczywistych korzyści.

Na zredukowanie cen decydują się jedynie pojedynczy deweloperzy, potrzebujący płynności. Na ewentualne ustępstwa mogą liczyć też klienci płacący gotówką.

– Długoterminowo nie dojdzie do spadków cen mieszkań, ponieważ rosną koszty robocizny i ceny materiałów. Stanieć mogą jedynie grunty – uważa w rozmowie z Parkiet TV Dariusz Blocher, prezes Budimeksu.

Przeciw znaczącym spadkom cen nieruchomości mieszkaniowych będzie działać również mała skala zakupów spekulacyjnych w naszym kraju. HRE Think Tank szacuje ją na kilka procent.

– To właśnie spekulanci mogą być teraz ważną grupą, która będzie dostarczać okazji inwestycyjnych – uważa Bartosz Turek z HRE Investments.

Zwraca on również uwagę, że inwestorzy, którzy wskutek pandemicznego kryzysu znaleźli się w trudnej sytuacji finansowej, mogą wystąpić o wakacje kredytowe (3-6 miesięcy) oraz pomoc w ramach Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Ten oferuje nawet 72 tys. zł przez trzy lata z opcją umorzenia części rat w późniejszym terminie w razie ich wzorowej spłaty.

Popyt na mieszkania mogą podtrzymać fundusze inwestycyjne. Dotyczy to zwłaszcza zagranicznych podmiotów operujących w formule REIT-ów, dla których Polska to wciąż tani rynek z atrakcyjnymi stopami zwrotu.

Co prawda po kryzysie finansowym 2008 r. ceny mieszkań stopniały średnio o 15-20 proc., ale wtedy rynek nieruchomości miał kruche fundamenty. Wówczas z uwagi na wyższe niż dziś stopy procentowe przy inflacji na poziomie zbliżonym do obecnego dominowały raczej zakupy z myślą o odsprzedaży po wzroście wartości lokalu. Banki udzielały kredytów na kwoty przekraczające wartość zabezpieczenia (LTV>100%) i do tego robiły to w obcej walucie. Dostępność mieszkań mierzona relacją zarobków do średniej ceny metra kwadratowego była zdecydowanie mniejsza.

Wśród ekspertów i przedstawicieli środowiska deweloperskiego dominuje przekonanie, że tym razem to się nie powtórzy. Ich zdaniem w krótkim i średnim horyzoncie czasowym dojdzie jedynie do wyhamowania wzrostu cen i ich stabilizacji.

– Po zniesieniu restrykcji związanych z pandemią i ustąpieniu efektów psychologicznych wywołanych koronawirusem rynek wróci do wzrostów, bo jest fundamentalnie zdrowy – uważa Artur Kaźmierczak, partner w grupie Mzuri.

Gotówkowcy przejęli rynek mieszkaniowy

Dziś pewne jest to, że w obliczu zaostrzenia polityki kredytowej przez banki oraz niepewności na rynku pracy wzrosną zakupy gotówkowe, czyli spadnie popyt konsumpcyjny (na własne potrzeby), a wzrośnie inwestycyjny. Za takim scenariuszem przemawiają:

  • duża zmienność na giełdzie,
  • drogie złoto fizyczne,
  • spadek atrakcyjności detalicznych obligacji skarbowych,
  • fatalne oprocentowanie lokat i
  • wysoka inflacja.

Wskutek suszy i działań ratunkowych rządu (co wyraża się skupem obligacji przez bank centralny) wskaźnik wzrostu cen wcale nie musi spaść w okolice celu inflacyjnego NBP, czyli 2,5 proc. +/- 1 pkt proc.

To wszystko spowoduje, że zamożniejsi i bardziej przedsiębiorczy Polacy jeszcze bardziej zwrócą się ku nieruchomościom jako klasie aktywów, która chroni kapitał przed utratą siły nabywczej. W naszym kraju ten sentyment ma jeszcze podłoże historyczne, sięgające PRL-u. Wtedy własne lokum, na które czekało się latami, stanowiło jedyną namacalną wartość w krajobrazie marazmu społecznego, słabej złotówki i chronicznych niedoborów podstawowych artykułów.

Takie osoby mają spore oszczędności i nie chcą, by leżały one bezczynnie w bankach. To powoduje, że klienci mogą sobie pozwolić zarówno na wstrzymanie się z zakupami w oczekiwaniu na ustabilizowanie sytuacji czy korektę cen, jak i kilkumiesięczne przestoje w wynajmie jednego czy dwóch mieszkań ze swojego portfela.

Zresztą trend zakupów bez wsparcia pieniędzmi z banku nasilił się już pod koniec zeszłego roku. Z szacunków NBP za ostatni kwartał 2019 r. wynika, że 2/3 nowych lokali w sześciu największych aglomeracjach klienci nabyli za gotówkę. Przeznaczyli na to rekordowe 5,5 mld zł. Doliczając wkład własny z transakcji kredytowanych, udział gotówki w finansowaniu zakupów mieszkań na rynku pierwotnym wzrósł do 75 proc.

– W kwietniu sprzedaż za gotówkę po raz pierwszy od trzech lat przekroczyła u nas poziom 50 proc. W ubiegłym roku takie umowy stanowiły 1/3 wolumenu – mówi w rozmowie z Tok FM Iwona Sroka z zarządu Murapolu.

Jednocześnie BIK zaraportował ostatnio zmniejszony popyt na kredyty hipoteczne. O ile w marcu spadek liczby wniosków był relatywnie nieduży (7,6 proc.), to i tak przerwał on półroczny trend wzrostowy. Natomiast w kwietniu o kredyt mieszkaniowy wystąpiło już o 35 proc. mniej klientów niż przed rokiem. Redukcja indeksu mierzącego zapotrzebowanie na finansowanie hipoteczne (-27,6 proc.) okazała się jedną z największych w historii badania BIK-u.

Co ciekawe nadal rośnie średnia wnioskowana kwota. W kwietniu po raz pierwszy przekroczyła ona próg 300 tys. zł. Może to sugerować, że o kredyt na mieszkanie występowały głównie osoby w lepszej sytuacji finansowej, które kupowały duże nieruchomości lub o ponadprzeciętnym standardzie.

Trudniej o kredyt na mieszkanie

Oczywiście za omawiany spadek popytu na kredyty hipoteczne w pewnym stopniu odpowiada lockdown. Ograniczenia w kontaktach i przemieszczaniu się wywołały trudności ze zdobyciem oraz złożeniem dokumentów potrzebnych do uzyskania finansowania. Jednak stopniowe odmrażanie gospodarki nie musi oznaczać szybkiego odbudowania zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Dlaczego?

Rządowe obostrzenia zatrzymały funkcjonowanie wielu przedsiębiorstw. Część z nich upadło, a ludzie stracili pracę. Inni dostali ultimatum w postaci braku podwyżki czy nawet obniżki pensji. Nastroje konsumentów się pogorszyły i ich poprawa zależeć będzie od tego, jak szybko gospodarka stanie na nogi oraz ich indywidualna sytuacja się ustabilizuje.

W ostatnich tygodniach kilka banków (PKO BP, Bank Pekao, ING Bank Śląski, BOŚ) podniosło minimalny wkład własny. Dziś standardem jest już 20 proc. Przy niskich stopach procentowych instytucje finansowe podniosły marże. Poza tym bardziej rygorystycznie liczą zdolność kredytową. Nieprzychylnie patrzą na mniej stabilne źródła wynagrodzenia (umowy cywilnoprawne, działalność gospodarcza) oraz miejsce zatrudnienia (branże, które najbardziej ucierpiały wskutek pandemii).

W cokwartalnej ankiecie NBP zdecydowana większość kredytodawców planuje dalsze zaostrzenie warunków i kryteriów przyznawania finansowania, a 3/4 z nich przewiduje spadek popytu na kredyty mieszkaniowe. Pewnym pocieszeniem jest fakt, że z reguły oczekiwania banków w tym zakresie nie pokrywają się z faktycznym wykonaniem.

Problemów z uzyskaniem kredytu nie będą mieć osoby ze stabilną sytuację finansową. One zachęcone ultraniskimi stopami procentowymi, które nie wzrosną przynajmniej do końca bieżącej kadencji RPP (2022 r.), a być może jeszcze spadną, będą szukać okazji. Obecna sytuacja sprzyja bowiem spokojnej analizie. Nie ma ryzyka, że ktoś sprzątnie nam sprzed nosa upatrzone lokum.

Rynek najmu znów urośnie

Mniejsza dostępność kredytów hipotecznych powinna przełożyć się na większe zainteresowanie najmem. Tutaj też jest widoczny spadek popytu wywołany wyjazdem studentów, imigrantów ze Wschodu oraz powrotem części pracowników w rodzinne strony.

W niektórych lokalizacjach nastąpiło obniżenie czynszów. Na spadek komornego wpłynął nie tylko mniejszy popyt i trudności zarobkowe najemców. Załamanie sektora turystycznego oraz eventowego sprawiło, że właściciele lokali wynajmowanych dotąd na krótki termin zdecydowali się zasilić nimi pulę nieruchomości dostępnych na długi okres.

W skali całego rynku czynsze nie powinny znacząco spaść i raczej szybko wrócą do trendu wzrostowego. Wskazują na to analogie historyczne z USA i Polski.

W latach 2007-2011 ceny domów w największych amerykańskich miastach spadły o prawie 1/4, a czynsze urosły o ponad 8 proc. Z 36 do 43 mln zwiększyła się też liczba najemców.

– Gdy banki zakręcają kurki z kredytami, a na rynku pracy sytuacja się pogarsza, to dla coraz większego grona osób właśnie najem staje się rozwiązaniem pierwszego wyboru – argumentuje Bartosz Turek z HRE Investments.

Nad Wisłą sytuacja w ostatnim kryzysie potoczyła się nieco inaczej. W krótkim okresie stawki spadły o 10-15 proc., ale wkrótce zaczęły rosnąć. Pod koniec 2012 r. trend był już wyraźny. Natomiast odsetek najemców w latach 2009-2012 podwoił się z 2 do 4 proc.

Czas próby charakterów

Jakie jeszcze następstwa dla branży nieruchomości wywoła SARS-CoV-2? Wycofają się z niego mniej doświadczeni inwestorzy indywidualni, którzy przecenili swoje możliwości albo pojawili się na nim niedawno, gdy już panowała drożyzna. W ich przypadku emocje spowodowane zbyt długim brakiem najemcy, zbyt dużym odsetkiem pustostanów i koniecznością regulowania niemałych rat wezmą górę. Takie osoby zrewidują swoje plany i będą chciały pozbyć się przynajmniej części nieruchomości, by nie dopłacać do interesu.

Mniejszy popyt zmusi do zawieszenia działalności część tzw. flipperów i osób zajmujących się podnajmem. Zainteresowanie kwaterami powinno wzrosnąć wraz z otwarciem granic i powrotem studentów na uczelnie. Jednak nie wszyscy pracownicy, którzy teraz wykonują swoje obowiązki w systemie home office, mogą chcieć wrócić do wcześniejszego modelu życia.

Warszawski rynek mieszkaniowy ma się dobrze

Choć w III kw. 2019 r. stołeczni deweloperzy oddali do użytkowania mniej lokali niż rok wcześniej, nie mogli narzekać na brak zainteresowania swoją ofertą i osiągane przychody. Ceny nowych mieszkań w Warszawie rosły bowiem w tempie ok. 10 proc., a marże firm je realizujących wyniosły średnio 25 proc. W tym roku ma być podobnie.

Firmy doradcze CBRE oraz redNet Consulting podsumowały to, co zdarzyło się w III kw. 2019 r. na największym rynku mieszkaniowym w kraju.

Podaż mieszkań nie nadąża za popytem

Od września do listopada deweloperzy wprowadzili na warszawski rynek 4,4 tys. mieszkań. W efekcie na koniec kwartału ich łączna podaż wynosiła 16,7 tys. lokali (najwięcej na Białołęce – 2,8 tys., Pradze Południe – 2,6 oraz Mokotowie – 2,4). W zależności od źródła oznacza to spadek w ujęciu rocznym o 3-5 proc. W danych za trzy kwartały widać jeszcze większy ubytek – 7 proc.

Powód? Firmom realizującym inwestycje mieszkaniowe dały się we znaki koszty wykonawstwa oraz niedobór gruntów w najlepszych lokalizacjach. Tych systematycznie ubywa.

Jednak sprzedaż pozostaje stabilna. W ciągu kwartału nabywców znajduje średnio ponad 5 tys. nieruchomości.

Obecnie najwięcej projektów prowadzi się na Białołęce, Woli oraz Pradze Południe. Te dzielnice przodowały w liczbie nowych obiektów oddanych do użytkowania w III kw.  2019 r.

– Warszawa cały czas się rozrasta. W dużej mierze odbywa się to w kierunkach wybieranych przez deweloperów. Stąd m.in. bierze się pierwszeństwo Białołęki w liczbie mieszkań na sprzedaż. Jeszcze kilka lat temu powstającym osiedlom wiele brakowało. Dziś są to świetnie skomunikowane obszary z rozbudowaną infrastrukturą – mówi Robert Chojnacki, współwłaściciel redNet Property Group.

Ceny rosną i nie przestaną

Mimo rosnących kosztów i lekkiego spowolnienia wolumenu mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przedsiębiorstwa budowlane nie mają powodów do narzekań. Ceny nowych nieruchomości systematycznie idą w górę. Jak podaje NBP, w III kw. na stołecznym rynku podrożały one średnio o 7,6 proc. w ujęciu rocznym i osiągnęły poziom 9 188 zł/mkw. W IV kw. wzrost ten przyspieszył do 10,6 proc., a cena dobiła do 9 476 zł.

Stawki ofertowe wyznaczyły historyczne rekordy. Deweloperzy sprzedający lokale w stolicy oczekiwali za nie średnio 10 400 zł/mkw., tj. o 10,3 proc. więcej niż w tym samym okresie rok wcześniej. Oczywiście w poszczególnych dzielnicach stawki ofertowe są zróżnicowane – od 6-7 tys. zł/mkw. w jednostkach peryferyjnych, przez 11-13 tys. zł/mkw. bliżej centrum, do nieco ponad 20 tys. zł/mkw. w Śródmieściu.

Co ciekawe największy udział w ofercie (18 proc.) miały obiekty w cenie 7-8 tys. zł/mkw. Drugą najliczniej reprezentowaną (17 proc.) kategorię stanowiły lokale kosztujące ponad 13 tys. zł/mkw.

Dynamicznie rosnące ceny zwiększają marżę brutto deweloperów notowanych na GPW, którzy większość projektów realizują w Warszawie. Jesienią raportowały średnio 25 proc. To właśnie narzut inwestora jest drugą po kosztach budowy największą składową ceny metra kwadratowego kupowanej przez klienta powierzchni mieszkalnej.

W najbliższym roku nie ma co oczekiwać zmiany trendu. Dynamika wzrostu cen może jedynie przyhamować do wartości jednocyfrowych. Zdaniem ekspertów żeby doszło do korekty, musiałoby zaistnieć wiele negatywnych czynników:

  • gospodarka musiałaby zwolnić znacznie bardziej niż do zapowiadanych 3-3,5 proc.,
  • płace przestać rosnąć,
  • inflacja wystrzelić (a to skłoniłoby RPP do podwyżki stóp i automatycznie przyhamowało popyt ze strony inwestorów na wynajem, który w prawie połowie przypadków zaspokajany jest kredytem),
  • Ukraińcy musieliby nagle wyjechać do Niemiec.

– Pomimo niewielkiego spadku aktywności deweloperów i skurczenia ich oferty, rynek mieszkaniowy w Warszawie cały czas ma się świetnie. Mieszkania na wynajem to wciąż bardzo popularna forma lokowania kapitału, po którą sięgają już nie tylko osoby indywidualne, ale coraz częściej także podmioty instytucjonalne. Ten segment nadal będzie dynamicznie się rozwijał. W stolicy rentowność tego biznesu potrafi przekroczyć 5,5 proc. w skali roku – komentuje Marcin Jański z CBRE.

Śródmieście i Mokotów rządzą na rynku wynajmu

Warszawa to też największy w Polsce rynek wynajmu. W III kw. niezmiennie najwięcej ofert wystawili właściciele mieszkań znajdujących się w Śródmieściu (28 proc. ogłoszeń) i Mokotowie (27 proc.). To głównie tam zlokalizowane są uczelnie i centra biznesowe stolicy. Na trzecim miejscu w liczbie anonsów z ofertą wynajmu znalazła się Wola (9 proc.), gdzie też przybywa powierzchni biurowych.

Wspomniane dzielnice to trzy z czterech najdroższych lokalizacji pod względem wysokości płaconego czynszu. Wedle danych JLL za metr kwadratowy najmowanego lokum w nowym budownictwie płaci się tam odpowiednio: 84,7 zł, 63,5 zł oraz 69,4 zł. Mokotów ustępuje jeszcze Pradze Północ, gdzie właściciele pobierają od lokatorów przeciętnie 66,8 zł/mkw.

– Napływ studentów, pracowników z Ukrainy, a do tego zwiększająca się liczba gospodarstw domowych i bogacenie społeczeństwa nakręcają popyt. Te czynniki jeszcze długo będą przyczyniały się do rosnącego zainteresowania stołecznym rynkiem mieszkaniowym. Inwestorów przyciąga nie tylko stabilność takiego przedsięwzięcia, ale też osiągana stopa zwrotu, która przewyższa zyski z aktywów takich jak depozyty bankowe, 10-letnie obligacje rządowe czy nieruchomości komercyjne – mówi Robert Chojnacki.

Mieszkaniowy barometr Polaków

Na tle Europejczyków, Amerykanów i Australijczyków wyróżniamy się przekonaniem o wzroście cen nieruchomości, zadowoleniem z rozwoju sytuacji mieszkaniowej i niechęcią do najmowania lokum.

Grupa ING co roku w 15 krajach na trzech kontynentach przeprowadza trzy badania ekonomiczne konsumentów. Jedno z nich dotyczy mieszkalnictwa. Wśród ankietowanych są również Polacy. Niedawno poznaliśmy wyniki „Finansowego Barometru ING” za 2019 r.

Mieszkania nigdy nie (s)tanieją

Zwraca w nich uwagę fakt, że bardzo wielu z nas zapomniało już o kryzysie finansowym i taniejących dekadę temu nieruchomościach. 48 proc. badanych uważa, że ceny mieszkań nie spadną. Jeszcze cztery lata temu twierdziło tak 34 proc. ankietowanych.

Jednocześnie maleje odsetek tych, którzy nie zgadzają się z tym stwierdzeniem. W najnowszym odczycie było ich 24 proc., podczas gdy w 2015 r. – przeszło dwa razy więcej (53 proc.).

Taki wynik dał nam miejsce w środku stawki złożonej z 15 analizowanych społeczeństw. Najbardziej uwrażliwione na spadek wartości nieruchomości są osoby z krajów anglosaskich, gdzie po ostatnim kryzysie domy i mieszkania potaniały najbardziej.

Nieruchomości dalej będą drożeć

Z drugiej strony trudno się dziwić optymizmowi, czy może raczej naiwności Polaków. Od przynajmniej dwóch lat mówi się o mocno drożejących lokalach mieszkalnych i braku podstaw do odwrócenia trendu. W efekcie 79 proc. osób spodziewa się, że w tym roku ceny nadal będą iść w górę. To największy odsetek wśród badanych populacji i sporo powyżej średniej, która wyniosła 62 proc.

W porównaniu do poprzedniej edycji badania tych, którzy spodziewają się wzrostu cen, przybyło o 15 pkt proc. (z 64 do 79). Zdaniem autorów badania stwarza to ryzyko, że decyzję o zakupie nieruchomości częściej będziemy podejmować w pośpiechu i w przekonaniu, że taniej już było.

Takie przeświadczenie może zachęcać kolejne osoby zniechęcone bardzo niskim oprocentowaniem lokat bankowych do zakupów spekulacyjnych. Sęk w tym, że nie każdy jest przygotowany do skutecznego inwestowania w nieruchomości na wynajem.

Pozytywna ocena sytuacji idzie w parze z własnym lokum i poprawą sytuacji finansowej

Po raz trzeci z rzędu na tle 14 społeczeństw z Europy, USA i Australii wyróżniliśmy się najwyższym odsetkiem tych, którzy pozytywnie oceniają kierunek rozwoju sytuacji mieszkaniowej w swoim kraju. O tym, że przebiega on w dobrą stronę, przekonanych było 41 proc. ankietowanych. Na przestrzeni lat ta grupa jest mniej więcej stała. Lecz przybywa pesymistów, których w najnowszej odsłonie badania było już 40 proc.

Sporo optymistów żyje również we Włoszech i USA (po 38 proc.). Na drugim biegunie znaleźli się Hiszpanie, Niemcy i Luksemburczycy. Tam osoby dobrze oceniające kierunek rozwoju sytuacji mieszkaniowej stanowią co najwyżej 1/5 ogółu.

Co zrozumiałe do optymistów należą przede wszystkim posiadacze mieszkań (45 proc. z nich twierdzi, że sytuacja mieszkaniowa podąża w dobrym kierunku). Przy czym nie ma większego znaczenia, czy lokum jest obciążone hipoteką, czy wolne od zadłużenia. Ta prawidłowość dotyczy większości przepytywanych nacji. Sporo pozytywnie osób jest także wśród tych, które żyją z rodziną albo przyjaciółmi i nie płacą za dach nad głową.

Znacznie mniej (28 proc.) optymistów znajdziemy wśród najemców. Dlaczego? Po pierwsze, może chciałyby mieszkać na swoim, ale je na to nie stać. Po drugie, skoro rosną ceny, w przyszłości takie osoby będą musiały wyłożyć więcej na zakup lokalu.

Pozytywne nastawienie Polaków co do sytuacji mieszkaniowej bierze się również ze wzrostu ich zamożności. Rata kredytu albo czynsz stanowią dla nich coraz mniejsze obciążenie.

Zarówno wśród najemców, jak i kredytobiorców odsetek tych, którzy łatwo radzą sobie z regulowaniem comiesięcznych należności za mieszkanie, na przestrzeni ostatnich sześciu lat, podwoił się. Jednocześnie grupa osób mająca z tym problem utrzymuje się na stabilnym poziomie z tendencją malejącą.

Polacy wolą mieszkać na swoim, niż najmować

Z czego jeszcze bierze się ta euforia u Polaków w porównaniu do innych narodów? Większość (84 proc.) z nas żyje na swoim lub z rodziną, a segment najmu w naszym kraju jest – na tle Europy Zachodniej – mały i słabo zorganizowany. Tymczasem co drugi z naszych zachodnich sąsiadów najmuje lokum. Robi to również spory odsetek Brytyjczyków i Austriaków.

Nie dziwi więc fakt, że tylko 8 proc. rodaków nie chce i nie planuje mieć mieszkania na własność. Więcej przeciwników najmu jest tylko w Turcji (94 proc.) i Rumunii (96 proc.). Dla porównania 1/3 lub więcej Holendrów, Niemców, Francuzów i Belgów nie będzie dążyć do zamieszkania na swoim.

Wysoka gotowość do dłuższych dojazdów

Gdy już znajdziemy odpowiednie lokum, przed realizacją marzeń powstrzymują nas kwestie finansowe. Największe przeszkody to:

  • ceny nieruchomości,
  • konieczność zaciągnięcia dużego kredytu,
  • ryzyko zmiennej stopy procentowej (choć – zgodnie z nową rekomendacją KNF – do końca tego roku wszystkie banki powinny mieć w ofercie kredyt z oprocentowaniem stałym przez co najmniej pięć lat).

Problem zbyt wysokiej ceny można ograniczyć, decydując się na mniej atrakcyjną lokalizację. Jednak mieszkanie w takim miejscu odbywać się będzie kosztem dłuższych dojazdów do pracy i szkoły.

Im więcej czasu jesteśmy w stanie na to poświęcić, tym większą determinację w dążeniu do posiadania własnego lokum wykazujemy. Polacy zadeklarowali, że są gotowi dojeżdżać o 23 minuty dłużej do i z pracy. Na poziomie deklaratywnym bardziej zdeterminowani byli tylko Czesi (24 minuty) i Rumuni (30 minut) , a Turcy niewiele mniej pragmatyczni od nas (22 minuty).

Zarazem były to nacje najbardziej przeciwne mieszkaniu w najmowanym lokalu. Na przeciwległym krańcu znaleźli się obywatele Belgii, Holandii i Francji, gdzie najwięcej najemców nie myśli w ogóle o przeniesieniu się do własnego M.

Tańsze mieszkania mogą motywować do przeprowadzki

Dla 60 proc. badanych jedynie odpowiednio mniejsze stawki za dom czy mieszkanie byłyby argumentem za przeprowadzką na wieś czy mniejszego miasta. O ile mniejsze? Najwięcej odpowiedzi dotyczyło przedziału 30-50 proc.

Przy czym w przypadku Polski średnia wskazywana różnica cen skłaniająca do przeprowadzki do mniejszego ośrodka była drugą najwyższą w gronie 15 krajów. Większe wymagania w tym względzie mieli jedynie Turcy. Natomiast najmniejsze kwoty wskazywali Belgowie, Rumunii i Holendrzy.

Jednocześnie 1/3 Polaków nie zmieniłaby miejsca zamieszkania bez względu na różnicę w cenach nieruchomości. Co 14 ankietowany z naszego kraju zadeklarował pełną otwartość na taki scenariusz.

Finansowy Barometr ING dot. mieszkalnictwa przeprowadzono na reprezentatywnej próbie przeszło 15 tys. osób z 15 krajów. Wśród ankietowanych znalazła się reprezentatywna ze względu na płeć, wiek i miejsce zamieszkania grupa 1015 dorosłych Polaków.

Warszawa czy Będzin, kawalerka czy duży metraż – jakie mieszkanie pod wynajem opłaca się kupić?

Coraz więcej osób decyduje się na zakup nieruchomości pod wynajem, traktując go jako źródło uzyskania dodatkowego dochodu. Rzeczywiście jest to dobry sposób na pomnażanie kapitału, jednak działanie takie powinno zostać poprzedzone stosowną analizą rynku i panujących na nim trendów. Kwestią otwartą pozostaje bowiem wybór miasta, w którym usytuowana będzie nieruchomość, jak również jej metraż. Warto wziąć pod uwagę zmieniającą się, czasem dynamicznie, sytuację na rynku nieruchomości, przeanalizować dane z ostatnich lat, aby dowiedzieć się, jak podjąć potencjalnie najkorzystniejszą decyzję dotyczącą inwestycji.

Metraż ma znaczenie

Wybierając mieszkanie, które ma w przyszłości przynosić właścicielowi zyski, należy zwrócić szczególną uwagę na jego wielkość. Choć może się wydawać, że najlepszym rozwiązaniem jest kupno jak najmniejszego mieszkania, może być to przeświadczenie zwodnicze. Oczywiście, zapewne koszt zakupu i remontu będzie mniejszy, ale jak się okazuje, stopa zwrotu z inwestycji wcale nie będzie najwyższa. Warto więc raz jeszcze zastanowić się, czy rzeczywiście wybór mieszkania o powierzchni do 35 m2 jest najlepszym rozwiązaniem. Według przeprowadzonych analiz największą stopę zwrotu z inwestycji (ROI) uzyskają osoby decydując się na zakup nieruchomości o powierzchni 35-40 m2. Jest to wartość na poziomie 9,21%, co w stosunku do wskaźnika na poziomie 8,73% stanowi już pewną różnicę (liczba ta dotyczy najmniejszych lokali, do 35 m2). Drugie miejsce zajmują mieszkania o powierzchni 41-50 m2, zaś z najniższą stopą zwrotu z inwestycji mamy do czynienia w przypadku mieszkań o dużej powierzchni, jak te powyżej 81 m2. Z powyższego zestawienia jasno wynika, że wybór metrażu zakupionej nieruchomości ma niebagatelne znaczenie, a „dochodowość” poszczególnych „M” może początkowo budzić zaskoczenie. Najmniejsze metraże przyniosły największe zyski w Lublinie (8,94% biorąc pod uwagę 12 miesięcy wynajmu), w Gdańsku najlepiej uplasowały się mieszkania o powierzchni 35-40 m2 oraz 51-60 m2, zaś w Katowicach te o metrażu 41-50 m2 i w przedziale 71-80 m2. Jeśli chodzi o największe lokale, na pierwszym miejscu znalazła się Warszawa, w której zakup nieruchomości o powierzchni większej niż 80 m2 wiązał się z zyskiem z inwestycji na poziomie niemal 8% (7,93% w skali 12 miesięcy).

Małe czy duże miasto?

Podobne dylematy pojawiają się podczas rozważań, w jakim mieście zakupić nieruchomość przeznaczoną pod wynajem. I tu w zasadzie pokutuje przeświadczenie, że najlepiej wybierać miasta większe, z potencjałem i możliwościami, środowiskiem akademickim, stanowiące doskonałą bazę dla młodych ludzi, którzy tu będą się uczyć, zapewne podejmą pierwszą pracę, a w konsekwencji prawdopodobnie zdecydują się na dłuższy, czy stały pobyt. Jednak zakup mieszkania w dużym mieście wiąże się także z koniecznością poniesienia wyższych kosztów. Wśród największych aglomeracji, gdzie wynajem mieszkania okazuje się być najkorzystniejszy, prym wiodą Warszawa, Wrocław i Gdańsk, a także Lublin i Katowice. Jednakże, jak pokazują statystyki, w niektórych przypadkach większe korzyści można osiągnąć decydując się na zakup nieruchomości w mniejszej miejscowości, liczącej od 50 do 100 tys. mieszkańców. Najbardziej dochodowym miastem w 2018 roku, w kategorii małych miejscowości, okazały się Piekary Śląskie z wyliczoną stopą zwrotu z inwestycji na poziomie 12,24% brutto. Wśród liderów znalazły się także Będzin, Świętochłowice i Mysłowice. Jak interpretować takie zjawisko i czy powinno ono budzić zdziwienie? Łatwo zauważyć, że wymienione miejscowości, w których udało uzyskać się wynik na wysokim poziomie należą do miast, w których usytuowanych jest sporo zakładów pracy. Wszak mówimy o Górnośląskim Okręgu Przemysłowym, czyli obszarze z dużą ilością miejsc pracy. Taka sama sytuacja dotyczy np. Bełchatowa, który w zestawieniu znalazł się na 7. miejscu, osiągając wskaźnik ROI na poziomie 10,20%. Nowe inwestycje, ale przede wszystkim fakt zlokalizowania tu największej elektrowni w Europie wykorzystującej węgiel brunatny, sprawiają, że mieszkania do wynajęcia cieszą się w tym niewielkim mieście sporym powodzeniem. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że zakup mieszkania w małej miejscowości obarczony jest także większym ryzykiem, opłacalność inwestycji jest bowiem związana ściśle z istnieniem wspomnianych firm zatrudniających, a więc z ich sytuacją ekonomiczną. Wystarczą problemy w ich funkcjonowaniu, które pociągną za sobą konieczność wprowadzenia zmian, redukcji etatów, a nawet zamknięcia czy przeniesienia działalności, a sytuacja na rynku nieruchomości diametralnie się zmieni. Mniej ryzykowne okazuje się więc inwestowanie w mieszania w dużych miastach, choćby ze względu na większą liczbę czynników wpływających na zapotrzebowanie na lokale mieszkalne. Tu wymienić należy nie tylko możliwość znalezienia zatrudnienia, ale także istnienie ośrodków naukowych, uczelni, a także rozwiniętą branżę turystyczną. Zdarza się również, że w dużych miastach bardziej opłacalne jest wynajmowanie mieszkania na krótsze okresy, z przeznaczeniem ich dla turystów. Inną kwestią jest oczywiście wynajem mieszkań studentom, jednak w takim przypadku warto wziąć pod uwagę również inne detale (postawić na lokale znajdujące się blisko ośrodków akademickich, o odpowiednim układzie). Przeznaczając nieruchomość pod wynajem dla osób uczących się, warto rozważyć zakup mieszkania z kilkoma mniejszymi pokojami i wydzieloną, osobną kuchnią. Ważnym aspektem jest zatem usytuowanie nieruchomości, jak również układ i ilość pokoi, które to powinny być dostosowane do potrzeb lokatorów. Zastanawiając się nad kupnem mieszkania pod wynajem należy wziąć pod uwagę nie tylko miasto, metraż, ale także przeznaczenie nieruchomości. Dopiero zestawienie wszystkich powyższych aspektów pozwala podjąć najlepszą decyzję w sprawie inwestycji, jaką może stać się zakup mieszkania i oddanie go najemcom.