Kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego i jego wpływ na rynek

Kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego i jego wpływ na rynek

Jeśli ktoś liczy na to, że kredyt hipoteczny bez wkładu własnego będzie łatwiej dostępny i znacząco ułatwi mu nabycie mieszkania może się rozczarować. W niektórych miastach problemem będzie również znalezienie lokalu mieszczącego się w limicie cenowym rządowego programu gwarancji.

Na wejście w życie czeka ogłoszona już ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Stanie się to 29 maja. Jednak nie wiadomo, czy tego dnia taki produkt pojawi się w ofercie banków.

Jeśli tak, można się spodziewać, że w awangardzie będą instytucje kontrolowane przez skarb państwa, które jednocześnie są największymi graczami na rynku kredytów hipotecznych. Chodzi o PKO BP i Bank Pekao. Z ustaleń „Pulsu Biznesu” wynika, że pozostałe podmioty rozważają wprowadzenie kredytu mieszkaniowego bez wkładu własnego do oferty. Aczkolwiek nie wszystkie się do tego palą.

Czy zatem – i jak bardzo – nowe rozwiązanie, które w zamyśle ma wspierać młodych w nabyciu lokum na własność, wpłynie na rynek kredytowy i mieszkaniowy?

Program dla tych, co (nie) mają

W momencie ogłaszania programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” jego inicjatorzy szacowali, że popyt na kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości wyniesie kilkadziesiąt tysięcy umów rocznie. To całkiem sporo biorąc pod uwagę, że w ostatnich latach banki udzielały 200-225 tys. kredytów hipotecznych rocznie.

W ub. r. było to prawie 256,5 tys. Jednak z powodu znacznego spadku zainteresowania pożyczaniem pieniędzy na zakup nieruchomości (efekt rosnących stóp procentowych) ten wynik prędko nie zostanie powtórzony. Luki nie wypełnią beneficjenci nowego programu.

Tymi teoretycznie są osoby mające 25-34 lata. Z danych Eurostatu wynika, że w 2020 r. 2,55 mln ludzi w tym wieku, czyli prawie połowa, mieszkały z rodzicami.

Jednak nie musi to przełożyć się na dodatkowy popyt na kredyty hipoteczne z gwarancjami skarbu państwa. A przynajmniej nie od razu. Zdecydują o tym obecne realia ekonomiczne,  założenia ustawy, a także poziom wymaganej przez instytucje finansowe zdolności kredytowej nabywców.

Cena kredytu mieszkaniowego bez wkładu własnego

Kredytobiorcy z niższym wkładem własnym, a ci bez oszczędności w szczególności, są przez banki postrzegani jako bardziej ryzykowni. Znajduje to odzwierciedlenie w cenie długu zabezpieczonego hipoteką. Innymi słowy: kredyty mieszkaniowe bez wkładu własnego będą droższe od tych standardowych. O ile?

Wszystko zależy od konkretnego przypadku. Niemniej dla tej samej osoby różnica w marży kredytu z 10- i 20-proc. wkładem własnym to ok. 0,4 pkt proc. Można więc założyć, że co najmniej o tyle samo będzie droższy kredyt preferencyjny, czyli bez żadnego zaangażowania pieniężnego konsumenta.

W połączeniu ze stale rosnącymi cenami nieruchomości (większość prognoz przewiduje umiarkowany wzrost, tj. o 5-10 proc.) i spodziewanymi dalszymi podwyżkami oprocentowania (stopa referencyjna ma dojść do 5-5,5 proc.) może to oznaczać ratę nie do udźwignięcia przez beneficjentów nowego rozwiązania. Konsekwencją może być wzrost odsetka kredytów zagrożonych, który od lat znajduje się na bardzo niskim poziomie.

Według danych BIK-u ich udział od dawna wynosi ok. 2,7 proc. w całym portfelu liczącym przeszło 2,5 mln czynnych umów. Wśród nowo udzielanych hipotek tzw. NPL-ów jest jeszcze mniej (ok. 0,6 proc. z tendencja malejącą).

Malejąca zdolność kredytowa

Kredyt bez wkładu własnego wcale nie musi być łatwiej dostępny od tego zwykłego. Wszystko przez ostrzejsze zasady ustalania zdolności kredytowej.

Od lipca 2021 r. banki muszą przyjmować do wyliczeń maksymalnie 25-letni okres spłaty. To przekłada się na mniejszą maksymalna kwotę, jaką może pożyczyć klient. Dlaczego?

Chodzi o to, że w zakładanym okresie rata będzie zbyt duża w stosunku do stałych dochodów kredytobiorcy. A przecież w trakcie spłaty długu ponosi on inne stałe wydatki, np. związane z utrzymaniem siebie i rodziny. Istnieje więc ryzyko, że nie będzie w stanie obsługiwać zobowiązania.

W dodatku od kwietnia, na mocy nowych zaleceń KNF-u, zwiększy się bufor podwyżek stóp procentowych, jakie instytucje finansowe muszą uwzględniać w symulacjach raty potencjalnego kredytobiorcy.

Do tej pory banki były zobowiązane przyjmować w takich analizach wzrost o 250 pb (2,5 pkt proc.). Wkrótce będzie to dwa razy więcej, czyli 500 pb.

HRE Investments szacuje, że ta zmiana może się przełożyć na spadek zdolności kredytowej o nawet 15-20 proc. Jednak wiele zależy tu od banków. Niektóre już od dawna przyjmowały bufor większy niż wspomniane 250 pb, więc ich nowi klienci nie odczują dużej różnicy na swoją niekorzyść.

Przy obecnym poziomie stóp banki i kredytobiorcy powinni zakładać, że oprocentowanie nowo udzielanego kredytu na mieszkanie teoretycznie może wzrosnąć do nawet 11 proc. To poziom niespotykany od przełomu wieków.

Ponadto kredytodawcy muszą urealnić przyjmowane do szacowania wydolności finansowej klientów koszty życia. Dotychczas część z nich zakładała, że kształtują się one na poziomie minimum socjalnego.

Co to w praktyce oznacza? Jeśli kogoś do niedawna było stać na ratę 3 tys. zł miesięcznie, a bank był gotów pożyczyć mu 393 tys. zł, to niebawem będą to 303 tys. zł. Jeszcze wczesną jesienią, przed rozpoczęciem cyklu podwyżek kosztu pieniądza, zdolność kredytowa takiej osoby wynosiła 483 tys. zł. Stopniała więc o 1/3, choć przez ten czas zmalała też średnia marża doliczana do WIBOR-u.

Limity cenowe a realia rynkowe

Nową inicjatywę może storpedować także relatywnie niewielki odsetek nieruchomości spełniających limity cenowe ustawy. Chodzi o to, że cena mkw. kupowanego z preferencyjnym kredytem mieszkania nie może przekraczać kosztów budowy nowego lokalu na danym terenie.

HRE Investments szacuje, że w skali całego kraju w limicie mieści się 31 proc. lokali będących na sprzedaż (zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym). Oczywiście sytuacja wygląda różnie, gdy zejdziemy na poziom konkretnych miast.

Przykładowo w Gorzowie, Toruniu, Olsztynie i Opolu warunki ustawy spełnia 70-80 proc. mieszkań z drugiej ręki. Jednak w Warszawie, Krakowie czy Lublinie takich lokali jest mniej niż 10 proc. będących w ofercie.

Spore różnice występują nawet w obrębie jednego ośrodka. Przykładowo w Kielcach 1/3 lokali używanych kwalifikuje się do programu, ale tych nowych – tylko 6 proc. Podobnie jest w choćby w Rzeszowie.

Według ekspertów Gethome w największych metropoliach wymogi cenowe spełnią głównie mieszkania na obrzeżach, z gorszym dostępem do infrastruktury publicznej, co spotęguje problem rozlewania się miast..

Pewnym pocieszeniem jest fakt, że wskaźniki odtworzeniowe systematycznie rosną. Deweloperzy mogą więc dopasować do nich swoje oczekiwania finansowe i tworzyć ofertę dopasowaną do założeń programu, czyli obniżyć stawki.

Aczkolwiek istnieje ryzyko, że zadziała to również w drugą stronę, czyli w niektórych lokalizacjach ceny mieszkań wzrosną bardziej niż dotychczas, tak jak miało to miejsce przy okazji uruchomienia programu „Mieszkanie dla Młodych”

Pobudzanie popytu, a co z podażą?

Na koniec jeszcze jedna słabość programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Otóż nie rozwiązuje on strukturalnego problemu niedoboru zasobów lokalowych w Polsce. Stymuluje popyt zamiast podaży. Z tego powodu nie zwiększy, a na pewno nie w spodziewanym stopniu, dostępności mieszkań na własność.

By tak się stało, należałoby ułatwić deweloperom realizację inwestycji mieszkaniowych. Jak? Przedstawiciele branży postulują usprawnienie stale wydłużających się procedur administracyjnych i uwolnienie zasobów gruntów w dobrych lokalizacjach znajdujących się we władaniu samorządów i skarbu państwa.