Tag: najem nieruchomości

Wprowadzenie REITów w Polsce pod znakiem zapytania?

Jakiś czas temu informowałam Państwa o rosnącym zainteresowaniu Firmami Inwestującymi w Najem Nieruchomości (REIT – z ang. Real Estate Investment Trust). Jeśli nie pamiętają Państwo czym są REITy bądź nie czytali Państwo artykułu, zachęcam do lektury. Sam temat wzbudził spore zainteresowanie wśród inwestorów, szeroko rozpisywały się także o nim media branżowe. Kiedy Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii prowadziło prace nad ustawą wprowadzającą ramy instytucjonalno-prawne dla funkcjonowania spółek inwestujących w najem nieruchomości, wydawało się, że powstanie pierwszych firm w Polsce w tej formule to tylko kwestia czasu. Od tamtej pory sytuacja zmieniła się jednak o 180 stopni. Co takiego się zdarzyło przez ten okres i jakie są dalsze perspektywy na przyszłość?

Zacznijmy od początku – 26 kwietnia 2021 r. Premier Mateusz Morawiecki powołał Międzyresortowy Zespół do opracowania regulacji dotyczących podmiotów inwestujących w najem nieruchomości, na czele którego stanęła Anna Kornecka, ówczesna Wiceminister Rozwoju, Pracy i Technologii. W skład Zespołu weszli również przedstawiciele Ministerstwa Finansów, Banku Gospodarstwa Krajowego, Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie, Narodowego Banku Polskiego, Komisji Nadzoru Finansowego, Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz liczni przedstawiciele pozarządowych organizacji eksperckich: Konfederacji Lewiatan, Stowarzyszenia REIT Polska, Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych oraz Fundacji Rynku Najmu.

Prace nad ustawą o REITach nabrały tempa w lipcu: najpierw w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii odbyła się konferencja prasowa z udziałem wiceminister Anny Korneckiej i Przemysława Chimczaka-Bratkowskiego, prezesa Fundacji Rynku Najmu, a 26 lipca odbyło się pierwsze posiedzenie Zespołu, podczas którego przedstawiciele wszystkich instytucji i organizacji wyrazili swój entuzjazm wobec pomysłu wprowadzenie REITów w Polsce. W trakcie prac pojawił się jednak szereg kwestii spornych dotyczących szczegółów proponowanych rozwiązań.

Pierwszą kwestią, która wymaga rozstrzygnięcia, jest forma prawna w jakiej miałyby działać REITy. Pod uwagę brane są dwie możliwości funkcjonowania: jako spółka akcyjna notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych lub jako fundusz inwestycyjny. Na korzyść pierwszego rozwiązania przemawia fakt, iż spółki akcyjne obowiązują ścisłe wymogi dot. raportowania oraz podlegają one nadzorowi ze strony Komisji Nadzoru Finansowego. Skorzystanie z takiej formy organizacyjno-prawnej nie wymagałoby więc wprowadzania dodatkowych przepisów zwiększających transparentność działalności i standardy raportowania. Kolejny punkt sporu dotyczy dywidendy wypłacanej akcjonariuszom: czy w ustawie powinien istnieć wymóg jej regularności oraz zapis dotyczący minimalnego poziomu jej wysokości, a jeśli tak, to czy część zysku ze zbycia nieruchomości przez REITy powinna być wypłacona udziałowcom lub też zysk powinien być w całości przeznaczony na dalsze inwestycje? Na te pytania nie ma jednoznacznych odpowiedzi – w różnych krajach REITy funkcjonują na różnych zasadach i nie ma modelowych rozwiązań, które można by zaimplementować na polskim gruncie.

Eksperci nie są również zgodni co do tego, w jakiej wysokości określić maksymalny udział jednego inwestora w spółce oraz czy wprowadzić górny limit udziału inwestorów instytucjonalnych. Wydaje się, że początkowo korzystne byłoby duże zaangażowanie ze strony inwestorów instytucjonalnych, gdyż pozwoliłoby REITom na szybsze pozyskanie kapitału na start oraz zmniejszyłoby sceptycyzm inwestorów indywidualnych w dalszej perspektywie czasowej. Część ekspertów postuluje również wprowadzenie specjalnych przywilejów podatkowych, które miałyby pomóc w szybszym rozpędzeniu działalności Firm Inwestujących w Najem Nieruchomości. Jedno jest pewne: aby REITy prawidłowo funkcjonowały, muszą wypłacać one regularną, wysoką dywidendę, podlegać jasnym obowiązkom informacyjnym i działać w sposób transparenty, a sam Zarząd spółki musi spełniać określone wymogi kompetencyjne.

Po zakończeniu inauguracyjnego posiedzenia Zespołu do opracowania regulacji dotyczących podmiotów inwestujących w najem nieruchomości, ustalono, iż przedstawiciele Giełdy Papierów Wartościowych, Ministerstwa Finansów, Narodowego Banku Polskiego i Komisji Nadzoru Finansowego mają 3 tygodnie na ustosunkowanie się do powyższych kwestii. Kiedy wydawało się, że wszystko jest na najlepszej drodze, przyszło polityczne trzęsienie Ziemi: 4 sierpnia Premier Mateusz Morawiecki odwołał przewodniczącą Zespołu, Annę Kornecką ze stanowiska Wiceministra Rozwoju, Pracy i Technologii w związku z jej krytyką niektórych założeń tzw. Polskiego Ładu. Jeszcze w tym samym tygodniu Minister Rozwoju, Pracy i Technologii, Jarosław Gowin, powołał ją na stanowisko swojego Pełnomocnika do spraw Inwestycji i Zielonego Ładu, jednak 10 sierpnia on sam został zdymisjonowany i pożegnał się ze swoim stanowiskiem. Wszystko to sprawia, że nad polskimi REITami zebrały się czarne chmury i nie wiadomo jak dalej potoczy się  proces wprowadzania tej instytucji w naszym kraju.

A jak sytuacja wygląda za granicą? Ojczyzną REITów są Stany Zjednoczone, ale podobne rozwiązania funkcjonują w wielu innych miejscach na świecie, w tym w krajach europejskich – m.in. Belgii, Bułgarii, Finlandii, Francji, Grecji, Hiszpanii, Irlandii, Niderlandach (Holandii), Węgrzech, Włoszech, Niemczech, czy Wielkiej Brytanii. Na potrzeby tego artykułu przywołam rozwiązania funkcjonujące w tych dwóch ostatnich państwach.

Rysunek 1. Podział krajów ze względu na stopień dojrzałości funkcjonowania REITów

Rysunek 1. Podział krajów ze względu na stopień dojrzałości funkcjonowania REITów

 

Źródło: How REIT regimes are doing in 2018, Ernst & Young

W Wielkiej Brytanii ustawa Finance Act wprowadziła prawną konstrukcję REITów wraz z początkiem 2007 roku. Aby dana jednostka mogła zostać uznana za REIT, musi spełnić szereg warunków:

  • być funduszem zamkniętym notowanym na giełdzie
  • minimum 75% aktywów brutto muszą stanowić nieruchomości
  • minimum 75% przychodów brutto musi pochodzić ze sprzedaży lub najmu nieruchomości
  • mieć rozproszonych akcjonariuszy – tzn. nie może mieć 5 lub mniej właścicieli i 35% udziałów w tej spółce musi należeć do akcjonariuszy, z których każdy nie posiada więcej niż 5% udziałów.

Dzięki nowym przepisom kilkanaście firm z sektora nieruchomości, które już wcześniej były notowane na giełdzie, zmieniło swoją formę organizacyjno-prawną na formułę REIT. W 2010 roku w Wielkiej Brytanii funkcjonowało już 21 funduszy inwestujących w najem nieruchomości, z czego 18 było notowanych na giełdzie.

Niemcy, podobnie jak Wielka Brytania, wprowadziły do swojego prawa strukturę REIT w 2007 roku. W ciągu 3 lat, na giełdzie pojawiły się 3 fundusze w formule REIT, a kolejnych 6 było zarejestrowanych jako pre-REIT (jest to spółka akcyjna, która jeszcze nie spełnia wszystkich obowiązujących wymogów prawnych). Aby firma mogła zostać uznana w Niemczech za REIT, musi spełnić następujące warunki

  • być spółką akcyjną z kapitałem akcyjnym wynoszącym min. 15 milionów euro
  • być notowana na giełdzie
  • żaden z jej akcjonariuszy nie może posiadać udziałów przekraczających 10% kapitału akcyjnego
  • jej aktywa ogółem powinny się składać w min. 75% z nieruchomości
  • minimum 75% przychodów brutto powinno pochodzić z wynajmu, leasingu, udostępnienia lub sprzedaży nieruchomości.

Mimo wprowadzenia REIT, w Niemczach cały czas bardziej popularne są otwarte fundusze nieruchomości, które inwestorzy uznają za bardziej wiarygodne i sprawdzone.

Wykres 1. Średnia procentowa stopa zwrotu REIT w 2009 roku

Źródło: Znaczenie funduszy nieruchomości typu Real Investment Trust (REITs) w rozwoju rynku nieruchomości w Polsce, Anna Mazurczak

Natomiast w Polsce prace nad wprowadzeniem REITów stoją pod ogromnym znakiem zapytania i to z kilku powodów. Międzyresortowy zespół pracujący nad odpowiednią legislacją nie ma przewodniczącego, więc nie może prowadzić dalszych prac z powodów natury proceduralnej. Po drugie, stanowisko Ministra Rozwoju i Technologii cały czas pozostaje nieobsadzone i nie widać perspektyw, aby to się zmieniło w najbliższym czasie. Po trzecie, zbliża się wielka inicjatywa legislacyjna związana z wprowadzeniem tzw. Polskiego Ładu, więc może zabraknąć przestrzeni i woli politycznej do prac nad ustawą o REITach. Inwestorom pozostaje więc mieć nadzieję, że inicjatywa nie upadnie po raz kolejny, tak jak poprzednie próby wprowadzenia REITów, i Polska doczeka się rozwiązań, które z powodzeniem funkcjonują wśród państw regionu.

Czym są REITy i kiedy doczekamy się w Polsce spółek inwestujących w najem nieruchomości?

W ostatnich latach coraz częściej mówi się w Polsce o tzw. REITach (z ang. Real Estate Investment Trust), co można przetłumaczyć jako Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości (w skrócie FINN). Wzmożone zainteresowanie tym tematem można zaobserwować ze strony ekspertów związanych z rynkiem nieruchomości, firm na nim działających oraz indywidualnych inwestorów. Na czym dokładnie polega ten model biznesowy, z czego wynika jego popularność w rozwiniętych gospodarkach i kiedy zwykły Kowalski będzie mógł inwestować swoje oszczędności w ten sposób?

Czym są REITy?

Aby zrozumieć czym są REITy, należy przenieść się do Stanów Zjednoczonych z lat 60. XX wieku. Wówczas prezydent D. Eisenhower podpisał ustawę, która w przyszłości doprowadziła do umożliwienia szarym obywatelom inwestowania w nieruchomości na giełdzie lub innych rynkach regulowanych. Cały proces inwestycyjny w przypadku REITów jest bardzo przejrzysty: powstaje spółka (lub fundusz), który zbiera kapitał poprzez emisję akcji (w przypadku funduszy – tytułów uczestnictwa) i inwestuje go w nieruchomości, które przynoszą regularny przychód – na przykład mieszkania, biurowce, galerie handlowe, magazyny itp. Następnie znaczna większość osiągniętych zysków wypłacana jest inwestorom w formie dywidendy. Z punktu widzenia inwestorów udziały w takich spółkach są stosunkowo bezpieczne w porównaniu do akcji innych firm notowanych na giełdzie, ponieważ dywidendy są zabezpieczone stałymi przepływami pieniężnymi z czynszów. Powyższy fakt oraz prostota całego modelu biznesowego spowodowały, że REITy szybko rozprzestrzeniły się poza USA i zdobyły popularność w wielu rozwiniętych gospodarkach oraz stały się ważnym ogniwem w procesie finansowania inwestycji w nieruchomości na całym świecie.

Czym są REITy i kiedy doczekamy się w Polsce spółek inwestujących w najem nieruchomości?

Źródło: Nareit

REITy w Polsce

Niestety, mimo upływu ponad 30 lat od transformacji ustrojowej, REITy wciąż nie zdobyły popularności w Polsce. Przyczyny takiego stanu rzeczy należy upatrywać w braku odpowiednich ram instytucjonalno-prawnych dla funkcjonowania tego typu spółek. O potrzebie uchwalenia w Polsce ustawy, która regulowałaby powyższe kwestie, mówiło się co najmniej od 2013 roku. Postulowały to środowiska eksperckie związane z rynkiem nieruchomości, same firmy działające na tym rynku, a także przedstawiciele władz Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie.

Wydawało się, że przełom nastąpił w 2016 roku, kiedy Ministerstwo Finansów po raz pierwszy przedstawiło projekt „Ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości”. Zgodnie z projektem ustawy, aby spółka posiadała status FINN, musi ona spełnić szereg warunków: być zawiązana na czas nieokreślony, uzyskiwać przychody z najmu co najmniej 5 nieruchomości mieszkalnych, posiadać kapitał zakładowy w wysokości nie mniejszej niż 50 mln zł, czy wypłacać akcjonariuszom dywidendę w wysokości min. 90% zysku. Po spełnieniu powyższych warunków, taka spółka mogłaby korzystać z szeregu ulg podatkowych. Sam projekt ustawy trafił jednak do tzw. sejmowej zamrażarki i nie był dalej procedowany. Nieoficjalnie mówi się, iż stało się tak, z powodu bardzo silnego nieprzychylnego stanowiska prezesa Narodowego Banku Polskiego, Adama Glapińskiego, który w swojej opinii przesłanej do Ministerstwa Finansów skrytykował projekt ustawy.

Brak woli politycznej do pracy nad ustawą oraz późniejsza pandemia COVID-19 sprawiła, że sprawa ustawy o FINN wróciła dopiero w 2021 roku. Tym razem sprawą zajęło się Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii – zapowiedziało ono powołanie specjalnego zespołu do prac nad nowym prawem oraz przedstawienie projektu ustawy do końca roku. Na temat pomysłu stworzenia odpowiednich regulacji dla spółek inwestujących w najem nieruchomości pozytywnie wypowiadali się przedstawiciele Komisji Nadzoru Finansowego, Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie i środowisk biznesowych. Wszystko wskazuje więc na to, że prędzej czy później doczekamy się w Polsce odpowiednich regulacji prawnych i popularyzacji REITów. Co to oznacza dla inwestorów indywidualnych?

Ciekawa alternatywa dla inwestujących w nieruchomości

Pośrednie inwestowanie w nieruchomości za pomocą nabywania udziałów w REITach jest ciekawą alternatywą dla tradycyjnego kupowania mieszkań na wynajem. Po pierwsze, REITy otwierają szereg możliwości dla inwestorów, którzy nie mają zgromadzonych wysokich oszczędności. Bezpośrednie inwestycje w mieszkania na wynajem wymagają co najmniej kilkuset tysięcy złotych, bo tyle kosztuje kawalerka w większym mieście, lub kilkudziesięciu tysięcy złotych na wkład własny i dobrej zdolności kredytowej. Tymczasem w przypadku REITów minimalną kwotą inwestycji jest cena jednej akcji danej spółki, czyli zazwyczaj nie więcej niż kilkaset złotych. Po drugie, kupując mieszkanie na wynajem podejmujemy ryzyko, że nie uda nam się znaleźć najemcy lub będzie on zalegał z opłatami czynszu. Natomiast nabywając udziały w spółkach inwestujących w najem nieruchomości takie ryzyko jest ograniczone – gdy spółka kupi kilkaset mieszkań, szansa, iż wszyscy najemcy będą jednocześnie zalegać z płatnościami jest bliska zeru. Nie musimy się także martwić o bieżące zarządzanie nieruchomością, jak np. drobne naprawy i większe remonty, gdyż wszystkim zajmuje się sama spółka. Co więcej, REITy pozwalają na dywersyfikację naszego portfolio poprzez inwestowanie w nieruchomości komercyjne, takie jak galerie handlowe, hotele i biurowce. Jeśli chcielibyśmy dokonać takich inwestycji na własną rękę wymagałoby to już nie kilkuset tysięcy złotych oszczędności (jak w przypadku mieszkania), a co najmniej kilkudziesięciu milionów.

Teoria a praktyka

Jak sprawy wyglądają w praktyce? Za granicą REITy cieszą się ogromną popularnością. Ich rynkowa kapitalizacja w USA wzrosła z 1,5 miliarda USD w 1971 roku do niemal 1 250 miliarda USD w 2020 roku. Indeks FTSE Nareit All Equity REITs Index, w którego skład wchodzą wszystkie REITy w USA w ciągu ostatnich 25 lat osiągnął całkowitą stopę zwrotu w wysokości 1 225%, co daje średnioroczną stopę zwrotu na poziomie 10,9%. Biorąc pod uwagę roczną stopę zwrotu na przestrzeni ostatnich 25 lat, indeks FTSE Nareit aż 15 razy okazał się lepszy od indeksu S&P500 (w skład którego wchodzi 500 przedsiębiorstw o największej kapitalizacji notowanych na nowojorskiej NYSE i NASDAQ). Stopa dywidendy w przypadku typowego REIT wynosi 4,33%, co oznacza, że roczna dywidenda przypadająca na jedną akcję wynosi 4,33% jej rynkowej ceny. Świadczy to o tym, że porównanie wyników finansowych REITów do ogółu giełdy wypada zdecydowanie na korzyść tych pierwszych.

Czym są REITy i kiedy doczekamy się w Polsce spółek inwestujących w najem nieruchomości?

Źródło: Nareit

REITy – czy to się w ogóle opłaca?

Widać więc, że inwestowanie w nieruchomości za pomocą REITów może być co najmniej tak samo atrakcyjne jak tradycyjne nabywanie mieszkań na wynajem. Zgodnie z oczekiwaniami, akcje spółek inwestujących w najem nieruchomości byłyby notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, co uczyniłoby je bardziej dostępnymi dla zwykłego Kowalskiego. Spółki publiczne notowane na rynkach regulowanych podlegają restrykcyjnym wytycznym dot. raportowania, co poprawia ich transparentność i przejrzystość. Wszystkie te zalety sprawiają, że indywidualni inwestorzy powinni z niecierpliwością wyczekiwać informacji na temat pierwszych powstających w Polsce REITów.