Tag: mieszkania warszawa

Mieszkania w Warszawie lekko tanieją. Powód może rozczarować kupujących

Mieszkania w Warszawie przestały ustanawiać kolejne rekordy cenowe. Średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym spadła o około 1 proc. Problem w tym, że nie oznacza to masowych obniżek w cennikach deweloperów. Za zmianą stoi przede wszystkim struktura mieszkań dostępnych w sprzedaży.

Mieszkania w Warszawie potaniały, ale tylko nieznacznie

Po miesiącach szybkiego wzrostu cen warszawski rynek mieszkaniowy zaczął się stabilizować. Według danych RynekPierwotny.pl w sierpniu 2026 roku średnia cena metra kwadratowego mieszkań w stanie deweloperskim wynosiła 19 568 zł. To o 1 proc. mniej niż miesiąc wcześniej.

Nie oznacza to jednak, że mieszkania stały się wyraźnie tańsze. W porównaniu z sierpniem 2025 roku średnia cena pozostaje aż o 10 proc. wyższa. Mediana ceny metra kwadratowego wynosi natomiast 17 400 zł i w ciągu roku wzrosła o 5 proc.

Co więcej, podobne niewielkie spadki średniej pojawiały się już wcześniej. W lipcu Warszawa zanotowała pierwszy od ośmiu miesięcy miesięczny spadek średniej ceny nowych mieszkań. Wówczas wskaźnik obniżył się o około 1 proc., z blisko 19,9 tys. zł do około 19,8 tys. zł za m².

Powód spadku może rozczarować kupujących

Niższa średnia nie jest efektem szerokiej akcji rabatowej deweloperów. Duże znaczenie ma to, jakie mieszkania w danym momencie trafiają do sprzedaży.

Jeżeli na rynek wprowadzana jest duża pula mieszkań położonych w tańszych lokalizacjach albo należących do mniej kosztownych projektów, średnia dla całego miasta może spaść nawet wtedy, gdy deweloperzy nie zmieniają cen lokali, które już znajdują się w ofercie.

„Spadek średniej ceny w Warszawie nie jest w tym przypadku sygnałem szerokiej przeceny mieszkań” – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Jak wyjaśnia, kluczowe znaczenie miało pojawienie się relatywnie tanich lokali.

Mechanizm działa również w drugą stronę. Na początku 2026 roku średnią cenę w Warszawie mocno podbiło wprowadzenie do sprzedaży kilku drogich projektów. W pierwszym kwartale średnia wzrosła o 7 proc., choć nie było to rezultatem powszechnego podnoszenia cenników przez wszystkich deweloperów.

Ceny transakcyjne są znacznie niższe od ofertowych

Jeszcze ciekawiej wygląda porównanie cen ofertowych z kwotami, które rzeczywiście pojawiają się w transakcjach.

Z danych przytoczonych przez Forsal.pl na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości wynika, że średnia cena transakcyjna w Warszawie wyniosła 16 632 zł za m². Mediana była jeszcze niższa i wynosiła 16 196 zł za m². Oba wskaźniki nieznacznie spadły w porównaniu z poprzednim kwartałem.

Oznacza to różnicę sięgającą kilku tysięcy złotych na metrze kwadratowym między średnimi stawkami widocznymi w ofertach a cenami wynikającymi z faktycznie zawieranych transakcji.

Przy mieszkaniu o powierzchni 50 m² różnica pomiędzy ceną 19,5 tys. zł a 16,6 tys. zł za metr oznacza już około 145 tys. zł w wartości całego lokalu. Trzeba jednak pamiętać, że dane ofertowe i transakcyjne mogą obejmować różne grupy nieruchomości i okresy, dlatego nie są bezpośrednim miernikiem przeciętnego rabatu uzyskiwanego przez kupujących.

Śródmieście i Wilanów nadal najdroższe

Warszawa pozostaje rynkiem o ogromnym zróżnicowaniu cenowym. Według danych ofertowych przytoczonych przez Forsal.pl najdroższe pozostaje Śródmieście, gdzie średnie stawki w zależności od serwisu mieszczą się od około 20,6 tys. do 23,3 tys. zł za m².

Wysokie ceny utrzymują się także na Woli, gdzie jest to około 17,9 tys. do 21 tys. zł za m², oraz w Wilanowie, gdzie przedział wynosi od około 18 tys. do 21,4 tys. zł za m². Wilanów ponownie znajduje się więc w ścisłej czołówce najdroższych części stolicy.

Gdzie mieszkania w Warszawie są najtańsze?

Na drugim końcu zestawienia znajduje się Rembertów. Średnie ceny ofertowe mieszkań w tej dzielnicy mieszczą się według analizowanych serwisów od około 12,2 tys. do 12,5 tys. zł za m².

Relatywnie tania pozostaje również Białołęka, gdzie ceny wynoszą od około 12,9 tys. do 14,5 tys. zł za m². Trzecim najtańszym obszarem jest Wesoła ze stawkami od około 12,5 tys. do 14,8 tys. zł za m².

Oznacza to, że między najtańszymi i najdroższymi częściami stolicy różnica w cenie metra kwadratowego może sięgać niemal dwukrotności. Dla kupujących ważniejsze od samej informacji o jednoprocentowym spadku średniej pozostaje więc to, jak zmieniają się ceny w konkretnych dzielnicach i segmentach rynku.

Warszawski rynek wszedł w okres stabilizacji, ale na razie trudno mówić o szerokiej przecenie. Mieszkania są nieco tańsze w ujęciu miesięcznym, lecz w skali roku pozostają wyraźnie droższe. Obecny spadek średniej jest przede wszystkim efektem zmian w strukturze oferty, a nie powszechnego cięcia cen przez deweloperów.

Warszawski rynek mieszkaniowy ma się dobrze

Choć w III kw. 2019 r. stołeczni deweloperzy oddali do użytkowania mniej lokali niż rok wcześniej, nie mogli narzekać na brak zainteresowania swoją ofertą i osiągane przychody. Ceny nowych mieszkań w Warszawie rosły bowiem w tempie ok. 10 proc., a marże firm je realizujących wyniosły średnio 25 proc. W tym roku ma być podobnie.

Firmy doradcze CBRE oraz redNet Consulting podsumowały to, co zdarzyło się w III kw. 2019 r. na największym rynku mieszkaniowym w kraju.

Podaż mieszkań nie nadąża za popytem

Od września do listopada deweloperzy wprowadzili na warszawski rynek 4,4 tys. mieszkań. W efekcie na koniec kwartału ich łączna podaż wynosiła 16,7 tys. lokali (najwięcej na Białołęce – 2,8 tys., Pradze Południe – 2,6 oraz Mokotowie – 2,4). W zależności od źródła oznacza to spadek w ujęciu rocznym o 3-5 proc. W danych za trzy kwartały widać jeszcze większy ubytek – 7 proc.

Powód? Firmom realizującym inwestycje mieszkaniowe dały się we znaki koszty wykonawstwa oraz niedobór gruntów w najlepszych lokalizacjach. Tych systematycznie ubywa.

Jednak sprzedaż pozostaje stabilna. W ciągu kwartału nabywców znajduje średnio ponad 5 tys. nieruchomości.

Obecnie najwięcej projektów prowadzi się na Białołęce, Woli oraz Pradze Południe. Te dzielnice przodowały w liczbie nowych obiektów oddanych do użytkowania w III kw.  2019 r.

– Warszawa cały czas się rozrasta. W dużej mierze odbywa się to w kierunkach wybieranych przez deweloperów. Stąd m.in. bierze się pierwszeństwo Białołęki w liczbie mieszkań na sprzedaż. Jeszcze kilka lat temu powstającym osiedlom wiele brakowało. Dziś są to świetnie skomunikowane obszary z rozbudowaną infrastrukturą – mówi Robert Chojnacki, współwłaściciel redNet Property Group.

Ceny rosną i nie przestaną

Mimo rosnących kosztów i lekkiego spowolnienia wolumenu mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przedsiębiorstwa budowlane nie mają powodów do narzekań. Ceny nowych nieruchomości systematycznie idą w górę. Jak podaje NBP, w III kw. na stołecznym rynku podrożały one średnio o 7,6 proc. w ujęciu rocznym i osiągnęły poziom 9 188 zł/mkw. W IV kw. wzrost ten przyspieszył do 10,6 proc., a cena dobiła do 9 476 zł.

Stawki ofertowe wyznaczyły historyczne rekordy. Deweloperzy sprzedający lokale w stolicy oczekiwali za nie średnio 10 400 zł/mkw., tj. o 10,3 proc. więcej niż w tym samym okresie rok wcześniej. Oczywiście w poszczególnych dzielnicach stawki ofertowe są zróżnicowane – od 6-7 tys. zł/mkw. w jednostkach peryferyjnych, przez 11-13 tys. zł/mkw. bliżej centrum, do nieco ponad 20 tys. zł/mkw. w Śródmieściu.

Co ciekawe największy udział w ofercie (18 proc.) miały obiekty w cenie 7-8 tys. zł/mkw. Drugą najliczniej reprezentowaną (17 proc.) kategorię stanowiły lokale kosztujące ponad 13 tys. zł/mkw.

Dynamicznie rosnące ceny zwiększają marżę brutto deweloperów notowanych na GPW, którzy większość projektów realizują w Warszawie. Jesienią raportowały średnio 25 proc. To właśnie narzut inwestora jest drugą po kosztach budowy największą składową ceny metra kwadratowego kupowanej przez klienta powierzchni mieszkalnej.

W najbliższym roku nie ma co oczekiwać zmiany trendu. Dynamika wzrostu cen może jedynie przyhamować do wartości jednocyfrowych. Zdaniem ekspertów żeby doszło do korekty, musiałoby zaistnieć wiele negatywnych czynników:

  • gospodarka musiałaby zwolnić znacznie bardziej niż do zapowiadanych 3-3,5 proc.,
  • płace przestać rosnąć,
  • inflacja wystrzelić (a to skłoniłoby RPP do podwyżki stóp i automatycznie przyhamowało popyt ze strony inwestorów na wynajem, który w prawie połowie przypadków zaspokajany jest kredytem),
  • Ukraińcy musieliby nagle wyjechać do Niemiec.

– Pomimo niewielkiego spadku aktywności deweloperów i skurczenia ich oferty, rynek mieszkaniowy w Warszawie cały czas ma się świetnie. Mieszkania na wynajem to wciąż bardzo popularna forma lokowania kapitału, po którą sięgają już nie tylko osoby indywidualne, ale coraz częściej także podmioty instytucjonalne. Ten segment nadal będzie dynamicznie się rozwijał. W stolicy rentowność tego biznesu potrafi przekroczyć 5,5 proc. w skali roku – komentuje Marcin Jański z CBRE.

Śródmieście i Mokotów rządzą na rynku wynajmu

Warszawa to też największy w Polsce rynek wynajmu. W III kw. niezmiennie najwięcej ofert wystawili właściciele mieszkań znajdujących się w Śródmieściu (28 proc. ogłoszeń) i Mokotowie (27 proc.). To głównie tam zlokalizowane są uczelnie i centra biznesowe stolicy. Na trzecim miejscu w liczbie anonsów z ofertą wynajmu znalazła się Wola (9 proc.), gdzie też przybywa powierzchni biurowych.

Wspomniane dzielnice to trzy z czterech najdroższych lokalizacji pod względem wysokości płaconego czynszu. Wedle danych JLL za metr kwadratowy najmowanego lokum w nowym budownictwie płaci się tam odpowiednio: 84,7 zł, 63,5 zł oraz 69,4 zł. Mokotów ustępuje jeszcze Pradze Północ, gdzie właściciele pobierają od lokatorów przeciętnie 66,8 zł/mkw.

– Napływ studentów, pracowników z Ukrainy, a do tego zwiększająca się liczba gospodarstw domowych i bogacenie społeczeństwa nakręcają popyt. Te czynniki jeszcze długo będą przyczyniały się do rosnącego zainteresowania stołecznym rynkiem mieszkaniowym. Inwestorów przyciąga nie tylko stabilność takiego przedsięwzięcia, ale też osiągana stopa zwrotu, która przewyższa zyski z aktywów takich jak depozyty bankowe, 10-letnie obligacje rządowe czy nieruchomości komercyjne – mówi Robert Chojnacki.