Tag: warszawski rynek nieruchomości

Warszawski rynek mieszkaniowy ma się dobrze

Choć w III kw. 2019 r. stołeczni deweloperzy oddali do użytkowania mniej lokali niż rok wcześniej, nie mogli narzekać na brak zainteresowania swoją ofertą i osiągane przychody. Ceny nowych mieszkań w Warszawie rosły bowiem w tempie ok. 10 proc., a marże firm je realizujących wyniosły średnio 25 proc. W tym roku ma być podobnie.

Firmy doradcze CBRE oraz redNet Consulting podsumowały to, co zdarzyło się w III kw. 2019 r. na największym rynku mieszkaniowym w kraju.

Podaż mieszkań nie nadąża za popytem

Od września do listopada deweloperzy wprowadzili na warszawski rynek 4,4 tys. mieszkań. W efekcie na koniec kwartału ich łączna podaż wynosiła 16,7 tys. lokali (najwięcej na Białołęce – 2,8 tys., Pradze Południe – 2,6 oraz Mokotowie – 2,4). W zależności od źródła oznacza to spadek w ujęciu rocznym o 3-5 proc. W danych za trzy kwartały widać jeszcze większy ubytek – 7 proc.

Powód? Firmom realizującym inwestycje mieszkaniowe dały się we znaki koszty wykonawstwa oraz niedobór gruntów w najlepszych lokalizacjach. Tych systematycznie ubywa.

Jednak sprzedaż pozostaje stabilna. W ciągu kwartału nabywców znajduje średnio ponad 5 tys. nieruchomości.

Obecnie najwięcej projektów prowadzi się na Białołęce, Woli oraz Pradze Południe. Te dzielnice przodowały w liczbie nowych obiektów oddanych do użytkowania w III kw.  2019 r.

– Warszawa cały czas się rozrasta. W dużej mierze odbywa się to w kierunkach wybieranych przez deweloperów. Stąd m.in. bierze się pierwszeństwo Białołęki w liczbie mieszkań na sprzedaż. Jeszcze kilka lat temu powstającym osiedlom wiele brakowało. Dziś są to świetnie skomunikowane obszary z rozbudowaną infrastrukturą – mówi Robert Chojnacki, współwłaściciel redNet Property Group.

Ceny rosną i nie przestaną

Mimo rosnących kosztów i lekkiego spowolnienia wolumenu mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przedsiębiorstwa budowlane nie mają powodów do narzekań. Ceny nowych nieruchomości systematycznie idą w górę. Jak podaje NBP, w III kw. na stołecznym rynku podrożały one średnio o 7,6 proc. w ujęciu rocznym i osiągnęły poziom 9 188 zł/mkw. W IV kw. wzrost ten przyspieszył do 10,6 proc., a cena dobiła do 9 476 zł.

Stawki ofertowe wyznaczyły historyczne rekordy. Deweloperzy sprzedający lokale w stolicy oczekiwali za nie średnio 10 400 zł/mkw., tj. o 10,3 proc. więcej niż w tym samym okresie rok wcześniej. Oczywiście w poszczególnych dzielnicach stawki ofertowe są zróżnicowane – od 6-7 tys. zł/mkw. w jednostkach peryferyjnych, przez 11-13 tys. zł/mkw. bliżej centrum, do nieco ponad 20 tys. zł/mkw. w Śródmieściu.

Co ciekawe największy udział w ofercie (18 proc.) miały obiekty w cenie 7-8 tys. zł/mkw. Drugą najliczniej reprezentowaną (17 proc.) kategorię stanowiły lokale kosztujące ponad 13 tys. zł/mkw.

Dynamicznie rosnące ceny zwiększają marżę brutto deweloperów notowanych na GPW, którzy większość projektów realizują w Warszawie. Jesienią raportowały średnio 25 proc. To właśnie narzut inwestora jest drugą po kosztach budowy największą składową ceny metra kwadratowego kupowanej przez klienta powierzchni mieszkalnej.

W najbliższym roku nie ma co oczekiwać zmiany trendu. Dynamika wzrostu cen może jedynie przyhamować do wartości jednocyfrowych. Zdaniem ekspertów żeby doszło do korekty, musiałoby zaistnieć wiele negatywnych czynników:

  • gospodarka musiałaby zwolnić znacznie bardziej niż do zapowiadanych 3-3,5 proc.,
  • płace przestać rosnąć,
  • inflacja wystrzelić (a to skłoniłoby RPP do podwyżki stóp i automatycznie przyhamowało popyt ze strony inwestorów na wynajem, który w prawie połowie przypadków zaspokajany jest kredytem),
  • Ukraińcy musieliby nagle wyjechać do Niemiec.

– Pomimo niewielkiego spadku aktywności deweloperów i skurczenia ich oferty, rynek mieszkaniowy w Warszawie cały czas ma się świetnie. Mieszkania na wynajem to wciąż bardzo popularna forma lokowania kapitału, po którą sięgają już nie tylko osoby indywidualne, ale coraz częściej także podmioty instytucjonalne. Ten segment nadal będzie dynamicznie się rozwijał. W stolicy rentowność tego biznesu potrafi przekroczyć 5,5 proc. w skali roku – komentuje Marcin Jański z CBRE.

Śródmieście i Mokotów rządzą na rynku wynajmu

Warszawa to też największy w Polsce rynek wynajmu. W III kw. niezmiennie najwięcej ofert wystawili właściciele mieszkań znajdujących się w Śródmieściu (28 proc. ogłoszeń) i Mokotowie (27 proc.). To głównie tam zlokalizowane są uczelnie i centra biznesowe stolicy. Na trzecim miejscu w liczbie anonsów z ofertą wynajmu znalazła się Wola (9 proc.), gdzie też przybywa powierzchni biurowych.

Wspomniane dzielnice to trzy z czterech najdroższych lokalizacji pod względem wysokości płaconego czynszu. Wedle danych JLL za metr kwadratowy najmowanego lokum w nowym budownictwie płaci się tam odpowiednio: 84,7 zł, 63,5 zł oraz 69,4 zł. Mokotów ustępuje jeszcze Pradze Północ, gdzie właściciele pobierają od lokatorów przeciętnie 66,8 zł/mkw.

– Napływ studentów, pracowników z Ukrainy, a do tego zwiększająca się liczba gospodarstw domowych i bogacenie społeczeństwa nakręcają popyt. Te czynniki jeszcze długo będą przyczyniały się do rosnącego zainteresowania stołecznym rynkiem mieszkaniowym. Inwestorów przyciąga nie tylko stabilność takiego przedsięwzięcia, ale też osiągana stopa zwrotu, która przewyższa zyski z aktywów takich jak depozyty bankowe, 10-letnie obligacje rządowe czy nieruchomości komercyjne – mówi Robert Chojnacki.

Na stołecznym rynku biurowym też hossa

Od kilku lat popyt na warszawskie powierzchnie biurowe przewyższa ich podaż, a wskaźnik pustostanów maleje także w mniej atrakcyjnych strefach. Trzeci kwartał, w którym doszło do spektakularnych transakcji, potwierdził te trendy. Bieżący rok prawdopodobnie będzie najlepszy w XXI wieku pod względem zainteresowania stołecznymi biurowcami.

Z uwagi na wiele czynników (liczba ludności, siedziba administracji rządowej, centra zagranicznych korporacji) Warszawa jest największym rynkiem nieruchomości w kraju. W ostatnich kwartałach rozkwit przeżywa nie tylko jej sektor mieszkaniowy. Mocno rośnie również popyt na powierzchnie biurowe, a obecny rok obfituje w rekordowe pod względem wolumenu i wartości transakcje.

Popyt na biura w Warszawie idzie na rekord

Wedle raportu branżowej firmy CBRE „Warszawski rynek biurowy” w pierwszych trzech kwartałach 2019 r. w stolicy zawarto umowy dotyczące wynajmu 689 tys. m2 powierzchni biurowych. Oznacza to nie tylko wzrost o 10 proc. rok do roku, ale też najlepszy wynik w XXI wieku! Sam trzeci kwartał był najlepszy od pięciu lat.

Od początku roku podpisano już 11 bardzo dużych kontraktów. Chodzi o umowy przewidujące wynajem co najmniej 10 tys. m2 jednemu podmiotowi.

Największe zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w Warszawie wykazują instytucje z sektora biznesowo-doradczego oraz finansowego (banki, firmy ubezpieczeniowe). Dlaczego akurat one? Chodzi o prestiżową lokalizację.

Największy najemca i najdroższy biurowiec w Polsce

Okres między lipcem a wrześniem zaowocował kilkoma spektakularnymi wydarzeniami w branży. Po pierwsze, w lipcu największym najemcą biurowym w historii Polski okazał się mBank, który w Mennica Legacy Tower na Woli zajął niemal całą dostępną powierzchnię (45,6 tys. m2). Organizacja kierowana przez Cezarego Stypułkowskiego zamierza tam zorganizować nową siedzibę swojej centrali.

Co ciekawe budowa wysokościowca jeszcze się nie skończyła. Zawarto więc tzw. przednajem, który w odniesieniu do najbardziej atrakcyjnych lokalizacji praktykowany jest coraz częściej. Po drugie, w lipcu UOKiK zgodził się, by spółka Immofinanz kupiła od Ghelmaco Poland i Madison International Reality wszystkie udziały w budynku A kompleksu Warsaw Spire. To najwyższy biurowiec w tej części Europy – z iglicą mierzy on 220 m wysokości. Jego powierzchnia biurowa, z której korzystają m.in. Goldman Sachs, Mastercard i Samsung, wynosi 65 tys. m2.

Transakcja opiewała na 386 mln euro, czyli 1,64 mld zł i była największą w historii polskiego rynku nieruchomości biurowych – o 95 mln euro pobiła pięcioletni rekord należący do Ronda 1. Skumulowana wartość sześciu umów sprzedaży w III kwartale sięgnęła 662 mln euro. To również jeden z lepszych wyników w ostatnim czasie.

Z punktu widzenia zagranicznych inwestorów ceny nieruchomości w stolicy Polski na tle innych dużych miast europejskich pozostają niskie. Do tego wykazują się stabilnością. To sprawia, że warszawskie biurowce przyciągają kolejnych nabywców zainteresowanych wysoką rentownością.

– Ze względu na dynamiczny rozwój i korzystne wskaźniki ekonomiczne Warszawa jest jednym z najbardziej obiecujących rynków biurowych spośród wszystkich tych, na których funkcjonujemy –argumentuje prezes Immofinanz Oliver Schumy.

Podaż powierzchni biurowych w Warszawie odbije

Deweloperzy starają się zaspokoić duży popyt ze strony przedsiębiorstw, choć nie do końca im się to udaje. Z danych CBRE wynika, że w pierwszych trzech kwartałach 2019 r. podaż powierzchni biurowych w Warszawie urosła o 142,3 tys. m2 (o ¼ mniej niż rok temu). Złożyło się na nie łącznie 15 obiektów, w tym Wola Retro (24,5 tys. m2), Moje Miejsce (18,7 tys. m2) i Generation Park Z (17,3 tys. m2). Choć tempo oddawania do użytku nowych projektów maleje od 2017 r., na koniec września tego roku łączne zasoby powierzchni biurowej stolicy zwiększyły się o 3 proc. – do 5,59 mln m2. W tym roku ma nastąpić odbicie i podaż znów zacznie rosnąć. W 2021 r. przebije pułap 450 tys. m2, czyli poziom nienotowany w ostatnim dziesięcioleciu.

Obecnie realizowane są inwestycje o łącznej wielkości 709 tys. m2. Chodzi o kilkadziesiąt biurowców, w tym zespół trzech budynków The Warsaw Hub (75 tys. m2), Mennicę Legacy Tower (65,6 tys. m2 – wraz z Budynkiem Zachodnim), Liksę (65 tys. m2), kompleks Varso Place (63,8 tys. m2, w tym najwyższy biurowiec w Unii Europejskiej) i Warsaw Unit (57 tys. m2). Pułap 6 mln m2 powierzchni biurowej stolica ma osiągnąć na przełomie 2020/2021.

Pierwsza i ostatnia z wymienionych inwestycji powstają w rejonie ronda Daszyńskiego, gdzie stoi już Warsaw Spire.

– Uważam, że w 2021 r. to miejsce stanie się wizytówką nowoczesnej stolicy, biznesowym sercem Warszawy – mówi Jarosław Zagórski z Ghelmaco Poland, które odpowiada za realizację tych przedsięwzięć.

Coraz mniej pustych biur

Od dwóch lat podaż nie pokrywa zapotrzebowania ze strony inwestorów, dlatego spada poziom pustostanów. W III kwartale dla całego miasta obniżył się on w ujęciu rocznym z 10 do 8,2 proc. (w połowie roku wynosił 8,5 proc., na koniec 2018 r. – 8,7 proc.).W centrum jest jeszcze lepiej, bo tam niewynajęte lokale stanowią 5,5 proc. tych dostępnych. Na przeciwległym biegunie znajduje się Służewiec, gdzie odsetek pustostanów wynosi prawie 17 proc., ale i tam zmalał z niespełna 20 proc.

O poziomie zainteresowania powierzchniami zlokalizowanymi w najatrakcyjniejszych strefach świadczy jeszcze jedna informacja. Otóż takie budynki oddane do użytkowania w ostatnich dwóch latach potrzebują statystycznie dwóch kwartałów by osiągnąć stan pełnego wynajęcia. Współczynnik pustych biur spada nieprzerwanie od trzech lat. Wg prognoz CBRE taki stan ma się utrzymać do przyszłego roku. Na 2021 r. eksperci przewidują powrót do trendu z lat 2008-2016.