Mieszkania w Warszawie przestały ustanawiać kolejne rekordy cenowe. Średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym spadła o około 1 proc. Problem w tym, że nie oznacza to masowych obniżek w cennikach deweloperów. Za zmianą stoi przede wszystkim struktura mieszkań dostępnych w sprzedaży.
Mieszkania w Warszawie potaniały, ale tylko nieznacznie
Po miesiącach szybkiego wzrostu cen warszawski rynek mieszkaniowy zaczął się stabilizować. Według danych RynekPierwotny.pl w sierpniu 2026 roku średnia cena metra kwadratowego mieszkań w stanie deweloperskim wynosiła 19 568 zł. To o 1 proc. mniej niż miesiąc wcześniej.
Nie oznacza to jednak, że mieszkania stały się wyraźnie tańsze. W porównaniu z sierpniem 2025 roku średnia cena pozostaje aż o 10 proc. wyższa. Mediana ceny metra kwadratowego wynosi natomiast 17 400 zł i w ciągu roku wzrosła o 5 proc.
Co więcej, podobne niewielkie spadki średniej pojawiały się już wcześniej. W lipcu Warszawa zanotowała pierwszy od ośmiu miesięcy miesięczny spadek średniej ceny nowych mieszkań. Wówczas wskaźnik obniżył się o około 1 proc., z blisko 19,9 tys. zł do około 19,8 tys. zł za m².
Powód spadku może rozczarować kupujących
Niższa średnia nie jest efektem szerokiej akcji rabatowej deweloperów. Duże znaczenie ma to, jakie mieszkania w danym momencie trafiają do sprzedaży.
Jeżeli na rynek wprowadzana jest duża pula mieszkań położonych w tańszych lokalizacjach albo należących do mniej kosztownych projektów, średnia dla całego miasta może spaść nawet wtedy, gdy deweloperzy nie zmieniają cen lokali, które już znajdują się w ofercie.
„Spadek średniej ceny w Warszawie nie jest w tym przypadku sygnałem szerokiej przeceny mieszkań” – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Jak wyjaśnia, kluczowe znaczenie miało pojawienie się relatywnie tanich lokali.
Mechanizm działa również w drugą stronę. Na początku 2026 roku średnią cenę w Warszawie mocno podbiło wprowadzenie do sprzedaży kilku drogich projektów. W pierwszym kwartale średnia wzrosła o 7 proc., choć nie było to rezultatem powszechnego podnoszenia cenników przez wszystkich deweloperów.
Ceny transakcyjne są znacznie niższe od ofertowych
Jeszcze ciekawiej wygląda porównanie cen ofertowych z kwotami, które rzeczywiście pojawiają się w transakcjach.
Z danych przytoczonych przez Forsal.pl na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości wynika, że średnia cena transakcyjna w Warszawie wyniosła 16 632 zł za m². Mediana była jeszcze niższa i wynosiła 16 196 zł za m². Oba wskaźniki nieznacznie spadły w porównaniu z poprzednim kwartałem.
Oznacza to różnicę sięgającą kilku tysięcy złotych na metrze kwadratowym między średnimi stawkami widocznymi w ofertach a cenami wynikającymi z faktycznie zawieranych transakcji.
Przy mieszkaniu o powierzchni 50 m² różnica pomiędzy ceną 19,5 tys. zł a 16,6 tys. zł za metr oznacza już około 145 tys. zł w wartości całego lokalu. Trzeba jednak pamiętać, że dane ofertowe i transakcyjne mogą obejmować różne grupy nieruchomości i okresy, dlatego nie są bezpośrednim miernikiem przeciętnego rabatu uzyskiwanego przez kupujących.
Śródmieście i Wilanów nadal najdroższe
Warszawa pozostaje rynkiem o ogromnym zróżnicowaniu cenowym. Według danych ofertowych przytoczonych przez Forsal.pl najdroższe pozostaje Śródmieście, gdzie średnie stawki w zależności od serwisu mieszczą się od około 20,6 tys. do 23,3 tys. zł za m².
Wysokie ceny utrzymują się także na Woli, gdzie jest to około 17,9 tys. do 21 tys. zł za m², oraz w Wilanowie, gdzie przedział wynosi od około 18 tys. do 21,4 tys. zł za m². Wilanów ponownie znajduje się więc w ścisłej czołówce najdroższych części stolicy.
Gdzie mieszkania w Warszawie są najtańsze?
Na drugim końcu zestawienia znajduje się Rembertów. Średnie ceny ofertowe mieszkań w tej dzielnicy mieszczą się według analizowanych serwisów od około 12,2 tys. do 12,5 tys. zł za m².
Relatywnie tania pozostaje również Białołęka, gdzie ceny wynoszą od około 12,9 tys. do 14,5 tys. zł za m². Trzecim najtańszym obszarem jest Wesoła ze stawkami od około 12,5 tys. do 14,8 tys. zł za m².
Oznacza to, że między najtańszymi i najdroższymi częściami stolicy różnica w cenie metra kwadratowego może sięgać niemal dwukrotności. Dla kupujących ważniejsze od samej informacji o jednoprocentowym spadku średniej pozostaje więc to, jak zmieniają się ceny w konkretnych dzielnicach i segmentach rynku.
Warszawski rynek wszedł w okres stabilizacji, ale na razie trudno mówić o szerokiej przecenie. Mieszkania są nieco tańsze w ujęciu miesięcznym, lecz w skali roku pozostają wyraźnie droższe. Obecny spadek średniej jest przede wszystkim efektem zmian w strukturze oferty, a nie powszechnego cięcia cen przez deweloperów.