Prognoza cen na rynek nieruchomości

Prognoza cen na rynek nieruchomości

Ostatnie lata to znaczny wzrost cen mieszkań, spowodowany ogólną sytuacją panującą na rynku nieruchomości. Wpływ na regularne podwyżki miał wzrost cen materiałów budowlanych, działek, a także robocizny. Od 2013 roku odnotowano podwyżkę cen mieszkań o niemal 20%. To jednak wciąż mniej niż przed 2009 rokiem, kiedy wzrost sięgnął 50%, a w niektórych miastach nawet 100% w bardzo krótkim czasie. Jak będzie wyglądał rynek nieruchomości w najbliższych latach, czy możliwy jest spadek cen mieszkań, czy nadal będą się utrzymywały na wysokim poziomie?

Prognozy są ostrożne, jednak przewiduje się, że sytuacja nieco się uspokoi, co niejako już ma miejsce. Nie sposób jednak przewidzieć z całą pewnością, jak zachowa się rynek nieruchomości. Sytuacja jest na tyle skomplikowana, że nawet gdy w jednych miastach ceny będą spadać, w innych mogą nadal wzrastać lub utrzymywać się na tym samym poziomie. Co więcej, oczekiwany spadek to nie kwestia najbliższych miesięcy, ale raczej lat. Głównymi czynnikami decydującymi o zachowaniu się cen nieruchomości jest demografia, podaż i popyt. Nie bez znaczenia jest również poziom stóp procentowych czy projekty rządowe, które mają szansę wystartować w kolejnych latach. Co można powiedzieć obecnie o wspomnianych czynnikach? Jakie są prognozy na najbliższe lata?

Demografia

Szacuje się, że do roku 2030 będą zachodziły w Polsce zmiany demograficzne, które odcisną swoje piętno na sytuacji panującej na rynku nieruchomości. Grupa docelowa, do której najczęściej kierowana jest oferta mieszkaniowa to przedział wiekowy od 29 do 39 lat. Wraz z upływem czasu grupa ta ma zmniejszać się liczebnie, co może spowodować mniejsze zainteresowanie inwestycjami w mieszkania. Sytuacja nie będzie jednak wyrównana na terenie całego kraju, dlatego będą miasta, gdzie liczba mieszkańców będzie spadać (Poznań, Łódź, Katowice), ale i takie gdzie będzie rosnąć (Warszawa, Kraków, Rzeszów). Stąd też wyniknie oczywista zależność: tam, gdzie mieszkańców ubędzie, ceny będą spadać, ponieważ spadnie także popyt na mieszkania (nabywcy będą mieli większy wybór i możliwość negocjacji); tam, gdzie nastąpi wzrost liczby ludności, ceny mogą wzrastać lub utrzymywać się na niezmienionym poziomie. Warto również zaznaczyć, że liczba ludności będzie wzrastać w miastach rozwijających się, gwarantujących pracę i lepsze zarobki. Co ważne, jeśli wysokość wynagrodzenia będzie wzrastać, ceny mieszkań prawdopodobnie również pójdą w górę. Zmiany w cenach nieruchomości widoczne będą tym bardziej, im bliżej 2030 roku się znajdziemy. Oczywiście, nawet przy założeniach, że ceny mieszkań zaczną spadać, nie należy raczej spodziewać się bardzo spektakularnych zmian.

Wysokość stóp procentowych

Poziom stóp procentowych przekłada się na oprocentowanie kredytów, a im ono niższe, tym chętniej po nie sięgamy. Niskie oprocentowanie to mniejsze raty kredytów hipotecznych, bez których niekiedy ciężko wyobrazić sobie kupno nieruchomości. Obecnie mamy do czynienia z rekordowo niskimi stopami procentowymi, które bez zmian pozostały także i w tym roku. Oznacza to, że chętnych na kredyty mieszkaniowe może przybywać, co z kolei przełoży się na wysoki popyt na mieszkania. Co przyniesie kolejny rok w kwestii wysokości stóp procentowych nie wiadomo, choć analitycy przewidują, że nie powinny nastąpić tu żadne drastyczne zmiany. Przy sporym popycie na mieszkania, zainteresowani kupnem nie mają co liczyć na spektakularne spadki cen. O ile one nastąpią, będą raczej dyskretne.

Projekty rządowe

Rządowe projekty poprawy sytuacji mieszkaniowej Polaków, jak do tej pory nie przyniosły oczekiwanych rezultatów. Mieszkanie Plus okazało się projektem, który potrzebował gruntowej przebudowy. W rezultacie powstał projekt Mieszkanie na Start. Choć planowane programy rządowe powinny ustabilizować ceny mieszkań, potrzeba czasu, aby zaczęły działać zgodnie z ideą. W zamierzeniach rządu jest choćby dopłata do czynszów, która miałaby poprawić sytuację najmniej zarabiających i znajdujących się w najgorszej sytuacji. Tego rodzaju działania rządowe nie są jednak jeszcze na etapie, który mógłby obecnie w znaczny sposób wpłynąć na kształtowanie się cen mieszkań.

Sytuacja na rynku nieruchomości w 2019 roku

Ceny mieszkań wciąż rosną, w porównaniu do ubiegłego roku sytuacja kształtuje się następująco: w Warszawie w I kwartale 2018 roku za 1 m2 trzeba było zapłacić 7 956 zł, podczas gdy w I kwartale 2019 roku już 8 762 zł (na rynku pierwotnym). Podkreśla się, że to niedużo, biorąc pod uwagę ogólną sytuację panującą na rynku oraz standard mieszkań (nowe lokale). Bieżący rok (zwłaszcza początek) przyniósł równocześnie spadek popytu na mieszkania, a to głównie za sprawą utrzymujących się wciąż wysokich cen, a także zaostrzenia warunków przyznawania kredytów przez banki. Różnica w sprzedaży mieszkań pomiędzy I kwartałem 2018 a tym samym okresem w 2019 to -10,3%. Co ważne, podaż utrzymana została na takim samym poziomie. Przyczynkiem do zmian w kwestii cen mieszkań może być spadek popytu na kredyty hipoteczne, który odnotowano w maju 2019 r. (o-9%). Prognozuje się, iż jeśli utrzyma się on dłużej, może pociągnąć za sobą spadek cen mieszkań.