Warszawski najem ponownie jest droższy niż na początku roku. Mediana ofertowego czynszu wynosi obecnie 3200 zł miesięcznie, podczas gdy w marcu było to 3000 zł. Oznacza to wzrost o 6,7 proc. Warszawa pozostaje przy tym zdecydowanie najdroższym dużym rynkiem najmu w Polsce.
Najem w Warszawie droższy o 200 zł od marca
Najnowsze zestawienie oparte na ogłoszeniach z 10 portali pokazuje, że mediana ceny ofertowej najmu w Warszawie wynosi 3200 zł miesięcznie. Dane obejmują ponad 42 tys. aktywnych ofert i zostały zebrane 2 października.
Jeszcze w marcu mediana wynosiła 3000 zł. Oznacza to wzrost o 200 zł, czyli 6,7 proc. w ciągu około siedmiu miesięcy. Jednocześnie najnowsze dane nie wskazują na dalszy skok w samym końcu lata. W porównaniu z końcem sierpnia mediana pozostała bez zmian.
To istotne rozróżnienie. Dane wskazują raczej na wzrost w dłuższej perspektywie niż gwałtowną jesienną podwyżkę cen.
Źródłem zestawienia są oferty agregowane z m.in. Otodom, OLX, Gratki, Morizona i Nieruchomości-online. Według metodologii dane są oczyszczane z duplikatów, a statystyka opiera się na medianie, która jest mniej podatna na wpływ pojedynczych luksusowych apartamentów.
Dwa pokoje za 3400 zł, kawalerka za 2600 zł
Najemcy poszukujący typowego mieszkania muszą liczyć się z cenami wyższymi niż mediana dla całego rynku.
Mediana ofert dla mieszkań dwupokojowych wynosi obecnie 3400 zł miesięcznie. W tej kategorii analizowanych jest ponad 18,6 tys. ofert, a typowy metraż to 44 mkw. Średnia stawka wynosi 82 zł za metr.
Kawalerka kosztuje medianowo 2600 zł, ale w przeliczeniu na metr pozostaje najdroższym rodzajem mieszkania. Stawka sięga 95 zł za mkw. Przy lokalach trzypokojowych mediana wynosi już 4200 zł, a przy czteropokojowych 5000 zł miesięcznie.
Ceny te nie obejmują czynszu administracyjnego, opłat za media ani kaucji. Są też cenami ofertowymi, a nie stawkami z podpisanych umów. Według metodologii źródła faktycznie uzgodnione czynsze mogą być zazwyczaj o 5-15 proc. niższe od cen widocznych w ogłoszeniach.
Wilanów i Rembertów dzieli ponad 2500 zł
Jeszcze większe różnice widać pomiędzy poszczególnymi częściami Warszawy.
Najdroższą dzielnicą w zestawieniu jest Wilanów, gdzie średnia cena ofertowa wynosi 5405 zł miesięcznie. W Śródmieściu jest to 4634 zł, na Woli 4250 zł, a na Mokotowie 4187 zł.
Na drugim końcu rynku znajduje się Rembertów ze średnią na poziomie 2895 zł. Na Białołęce jest to 2994 zł, na Targówku 3026 zł, a na Bielanach 3104 zł.
Między Wilanowem a Rembertowem różnica przekracza więc 2500 zł miesięcznie. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku dzielnic źródło podaje średnią, a nie medianę. Wynik droższych lokalizacji może być zatem mocniej podbijany przez apartamenty premium.
Warszawa nadal najdroższym rynkiem najmu w Polsce
Stołeczne 3200 zł wyraźnie wyróżnia się na tle innych dużych miast. Mediana wynosi 2700 zł w Gdańsku oraz po 2600 zł w Krakowie i Wrocławiu. W Poznaniu jest to 2200 zł.
Już w marcu eksperci wskazywali jednak na oznaki uspokojenia sytuacji. Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom, mówił wówczas o „wyraźnych sygnałach stabilizacji” na stołecznym rynku. Zwracał uwagę na rosnącą podaż ofert i poprawiającą się pozycję negocjacyjną najemców.
Najnowsze dane pokazują, że taki obraz nie musi być sprzeczny z późniejszym wzrostem mediany. We wrześniu i na początku października stawki przestały rosnąć miesiąc do miesiąca, ale pozostają wyższe niż w marcu. Rynek może więc jednocześnie pozostawać względnie stabilny w krótkim terminie i droższy w porównaniu z początkiem roku.
Najem coraz mocniej obciąża domowe budżety
Skala warszawskich cen staje się szczególnie widoczna po zestawieniu ich z wynagrodzeniami. Z wyliczeń opartych na danych GUS wynika, że aby czynsz w wysokości 3200 zł stanowił najwyżej 30 proc. dochodu netto, jedna osoba musiałaby zarabiać około 15,2 tys. zł brutto miesięcznie. Taki poziom osiąga według szacunku około 11 proc. zatrudnionych.
Dla właścicieli mieszkań wzrost czynszów nie oznacza natomiast automatycznie bardzo wysokiej rentowności. Dla typowego dwupokojowego mieszkania w Warszawie szacowana stopa zwrotu wynosi około 5,6 proc. brutto i 4,7 proc. netto po uwzględnieniu ryczałtu oraz jednego miesiąca pustostanu.
Warszawski rynek pozostaje więc trudny dla obu stron. Najemcy płacą najwyższe stawki w Polsce, a właściciele muszą mierzyć się z wysokimi cenami zakupu mieszkań, które ograniczają rentowność inwestycji. Kolejne miesiące pokażą, czy obecne 3200 zł okaże się poziomem stabilizacji, czy jesień przyniesie kolejną falę podwyżek.