Rynek nowych mieszkań w Warszawie coraz wyraźniej dzieli się według lokalizacji. Na centralnie położonym Mirowie ponad 40 proc. oferty deweloperów stanowią kawalerki, a kolejne 40 proc. mieszkania dwupokojowe. Tymczasem na Bródnie Podgrodziu niemal sześć na dziesięć dostępnych lokali ma trzy pokoje. Dane pokazują, jak wysokie ceny gruntów i mieszkań zmieniają strukturę tego, co deweloperzy budują w różnych częściach stolicy.
Kawalerki dominują w ofercie nowych mieszkań na Mirowie
Jednym z najbardziej wyrazistych przykładów jest Mirów, położony na pograniczu Woli i ścisłego centrum Warszawy. Według aktualnych danych RynekPierwotny.pl w sprzedaży znajduje się tam 330 nowych mieszkań w ośmiu inwestycjach.
Aż 134 lokale, czyli 40,6 proc. całej oferty, to kawalerki. Niewiele mniej, 133 mieszkania, ma dwa pokoje. Łącznie najmniejsze lokale odpowiadają więc za ponad 80 proc. dostępnych mieszkań. Trzy pokoje stanowią tylko 14,8 proc. oferty, a cztery pokoje 4,2 proc.
Duże znaczenie mają ceny. Najtańsze nowe mieszkanie na Mirowie kosztuje obecnie około 865 tys. zł, a z 330 dostępnych ofert aż 284 są wycenione na ponad milion złotych. Trzypokojowe mieszkania kosztują średnio ponad 30,5 tys. zł za mkw., a najtańsze z nich ponad 1,5 mln zł.
Przy takiej cenie metra zmniejszanie powierzchni pozwala utrzymać całkowitą cenę lokalu na poziomie dostępnym dla większej liczby klientów. Jednocześnie centralne lokalizacje są atrakcyjne dla inwestorów kupujących mieszkania na wynajem oraz osób, które są gotowe zaakceptować mniejszy metraż w zamian za krótszy dojazd do pracy i dostęp do infrastruktury.
Na obrzeżach trzy pokoje zamiast kawalerki
Struktura oferty wygląda zupełnie inaczej w bardziej oddalonych od centrum częściach Warszawy. Na Bródnie Podgrodziu w sprzedaży znajduje się 197 nowych mieszkań. Aż 117 z nich ma trzy pokoje, co odpowiada 59,4 proc. całej oferty. Kawalerek jest zaledwie 11, czyli 5,6 proc.
Różnica cenowa jest bardzo duża. Średnia cena metra mieszkania trzypokojowego na Bródnie Podgrodziu wynosi około 12,5 tys. zł, a najtańszy taki lokal kosztuje nieco ponad 560 tys. zł. Na Mirowie średnia dla trzech pokoi jest więc ponad dwukrotnie wyższa.
Podobną strukturę widać na Targówku Mieszkaniowym. Spośród 159 nowych mieszkań 78 ma trzy pokoje, czyli 49,1 proc. oferty. Kawalerki odpowiadają tam za zaledwie 5 proc. dostępnych lokali.
Również na Targówku Fabrycznym najliczniejszą grupą są mieszkania trzypokojowe, które stanowią 46,9 proc. oferty.
Ceny dzielą Warszawę na dwa rynki mieszkaniowe
W skali całej Warszawy kawalerki są zdecydowanie mniej dominujące niż na Mirowie. Z ponad 12,1 tys. nowych mieszkań dostępnych obecnie w stolicy 10,2 proc. to lokale jednopokojowe. Najwięcej jest mieszkań dwupokojowych, 46,9 proc., a trzy pokoje odpowiadają za 30,5 proc. podaży.
Różnice cen między dzielnicami tłumaczą jednak, dlaczego struktura lokalna może wyglądać zupełnie inaczej. Średnia cena metra nowego mieszkania w Warszawie wynosi obecnie około 19,3 tys. zł. W Śródmieściu przekracza 35 tys. zł, na Woli wynosi około 27,1 tys. zł, podczas gdy na Targówku jest to około 15,2 tys. zł, a na Białołęce około 14 tys. zł.
Im droższa lokalizacja, tym większe znaczenie ma więc całkowita cena zakupu. Deweloper może oferować lokal przy wysokiej cenie metra, ale zmniejszenie powierzchni pozwala ograniczyć końcową kwotę, którą musi zapłacić klient.
Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, wskazywał już na początku roku, że wysokie ceny mogą wzmacniać ten trend. „Ze względu na bardzo wysokie ceny mieszkań, to właśnie kawalerki i 'dwójki’ będą w coraz większym stopniu dominować w ofercie deweloperów” – oceniał ekspert. Jego zdaniem rodziny potrzebujące większego metrażu będą coraz częściej kierowane na obrzeża miast i do miejscowości podmiejskich.
Rodziny coraz częściej szukają większych mieszkań dalej od centrum
Dane z poszczególnych części Warszawy pokazują, że taki podział już jest widoczny. Na Mirowie trzy- i czteropokojowe lokale stanowią łącznie niespełna jedną piątą oferty. Na Bródnie Podgrodziu same trzy pokoje odpowiadają za blisko 60 proc.
Nie oznacza to, że każde mieszkanie w centrum jest przeznaczone dla singla lub inwestora, a każdy lokal na obrzeżach kupuje rodzina. Struktura oferty wskazuje jednak na wyraźną zależność między lokalizacją, ceną metra i powierzchnią mieszkań wprowadzanych do sprzedaży.
Dla rodzin oznacza to coraz trudniejszy kompromis. Trzy pokoje w centralnej lokalizacji mogą kosztować ponad 1,5 mln zł, podczas gdy w bardziej oddalonej części miasta podobna liczba pokoi jest dostępna za kwotę niewiele przekraczającą pół miliona złotych. Różnica w cenie jest częściowo efektem standardu i konkretnych inwestycji, ale przede wszystkim pokazuje skalę nierówności cenowej między poszczególnymi częściami Warszawy.
Jeżeli wysokie ceny gruntów i mieszkań w centralnych dzielnicach się utrzymają, podział może się pogłębiać. Najmniejsze lokale będą koncentrować się tam, gdzie każdy dodatkowy metr powierzchni mocno podnosi cenę całego mieszkania, natomiast większe metraże będą przenosiły się w kierunku obrzeży stolicy i miejscowości podwarszawskich.