Tag: ceny najmu Warszawa

Warszawski najem znów drożeje. Mediana wzrosła o 200 zł od marca

Warszawski najem ponownie jest droższy niż na początku roku. Mediana ofertowego czynszu wynosi obecnie 3200 zł miesięcznie, podczas gdy w marcu było to 3000 zł. Oznacza to wzrost o 6,7 proc. Warszawa pozostaje przy tym zdecydowanie najdroższym dużym rynkiem najmu w Polsce.

Najem w Warszawie droższy o 200 zł od marca

Najnowsze zestawienie oparte na ogłoszeniach z 10 portali pokazuje, że mediana ceny ofertowej najmu w Warszawie wynosi 3200 zł miesięcznie. Dane obejmują ponad 42 tys. aktywnych ofert i zostały zebrane 2 października.

Jeszcze w marcu mediana wynosiła 3000 zł. Oznacza to wzrost o 200 zł, czyli 6,7 proc. w ciągu około siedmiu miesięcy. Jednocześnie najnowsze dane nie wskazują na dalszy skok w samym końcu lata. W porównaniu z końcem sierpnia mediana pozostała bez zmian.

To istotne rozróżnienie. Dane wskazują raczej na wzrost w dłuższej perspektywie niż gwałtowną jesienną podwyżkę cen.

Źródłem zestawienia są oferty agregowane z m.in. Otodom, OLX, Gratki, Morizona i Nieruchomości-online. Według metodologii dane są oczyszczane z duplikatów, a statystyka opiera się na medianie, która jest mniej podatna na wpływ pojedynczych luksusowych apartamentów.

Dwa pokoje za 3400 zł, kawalerka za 2600 zł

Najemcy poszukujący typowego mieszkania muszą liczyć się z cenami wyższymi niż mediana dla całego rynku.

Mediana ofert dla mieszkań dwupokojowych wynosi obecnie 3400 zł miesięcznie. W tej kategorii analizowanych jest ponad 18,6 tys. ofert, a typowy metraż to 44 mkw. Średnia stawka wynosi 82 zł za metr.

Kawalerka kosztuje medianowo 2600 zł, ale w przeliczeniu na metr pozostaje najdroższym rodzajem mieszkania. Stawka sięga 95 zł za mkw. Przy lokalach trzypokojowych mediana wynosi już 4200 zł, a przy czteropokojowych 5000 zł miesięcznie.

Ceny te nie obejmują czynszu administracyjnego, opłat za media ani kaucji. Są też cenami ofertowymi, a nie stawkami z podpisanych umów. Według metodologii źródła faktycznie uzgodnione czynsze mogą być zazwyczaj o 5-15 proc. niższe od cen widocznych w ogłoszeniach.

Wilanów i Rembertów dzieli ponad 2500 zł

Jeszcze większe różnice widać pomiędzy poszczególnymi częściami Warszawy.

Najdroższą dzielnicą w zestawieniu jest Wilanów, gdzie średnia cena ofertowa wynosi 5405 zł miesięcznie. W Śródmieściu jest to 4634 zł, na Woli 4250 zł, a na Mokotowie 4187 zł.

Na drugim końcu rynku znajduje się Rembertów ze średnią na poziomie 2895 zł. Na Białołęce jest to 2994 zł, na Targówku 3026 zł, a na Bielanach 3104 zł.

Między Wilanowem a Rembertowem różnica przekracza więc 2500 zł miesięcznie. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku dzielnic źródło podaje średnią, a nie medianę. Wynik droższych lokalizacji może być zatem mocniej podbijany przez apartamenty premium.

Warszawa nadal najdroższym rynkiem najmu w Polsce

Stołeczne 3200 zł wyraźnie wyróżnia się na tle innych dużych miast. Mediana wynosi 2700 zł w Gdańsku oraz po 2600 zł w Krakowie i Wrocławiu. W Poznaniu jest to 2200 zł.

Już w marcu eksperci wskazywali jednak na oznaki uspokojenia sytuacji. Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom, mówił wówczas o „wyraźnych sygnałach stabilizacji” na stołecznym rynku. Zwracał uwagę na rosnącą podaż ofert i poprawiającą się pozycję negocjacyjną najemców.

Najnowsze dane pokazują, że taki obraz nie musi być sprzeczny z późniejszym wzrostem mediany. We wrześniu i na początku października stawki przestały rosnąć miesiąc do miesiąca, ale pozostają wyższe niż w marcu. Rynek może więc jednocześnie pozostawać względnie stabilny w krótkim terminie i droższy w porównaniu z początkiem roku.

Najem coraz mocniej obciąża domowe budżety

Skala warszawskich cen staje się szczególnie widoczna po zestawieniu ich z wynagrodzeniami. Z wyliczeń opartych na danych GUS wynika, że aby czynsz w wysokości 3200 zł stanowił najwyżej 30 proc. dochodu netto, jedna osoba musiałaby zarabiać około 15,2 tys. zł brutto miesięcznie. Taki poziom osiąga według szacunku około 11 proc. zatrudnionych.

Dla właścicieli mieszkań wzrost czynszów nie oznacza natomiast automatycznie bardzo wysokiej rentowności. Dla typowego dwupokojowego mieszkania w Warszawie szacowana stopa zwrotu wynosi około 5,6 proc. brutto i 4,7 proc. netto po uwzględnieniu ryczałtu oraz jednego miesiąca pustostanu.

Warszawski rynek pozostaje więc trudny dla obu stron. Najemcy płacą najwyższe stawki w Polsce, a właściciele muszą mierzyć się z wysokimi cenami zakupu mieszkań, które ograniczają rentowność inwestycji. Kolejne miesiące pokażą, czy obecne 3200 zł okaże się poziomem stabilizacji, czy jesień przyniesie kolejną falę podwyżek.

Wilanów ponad dwa razy droższy od Rembertowa. Tak rozjechały się czynsze w Warszawie

Czynsze w Warszawie potrafią różnić się ponad dwukrotnie w zależności od dzielnicy. Bieżące dane z monitorowanych ogłoszeń pokazują średnią cenę 6152 zł miesięcznie na Wilanowie i 2871 zł w Rembertowie. To ponad 3,2 tys. zł różnicy za mieszkanie w granicach tego samego miasta.

Czynsze w Warszawie: Wilanów ponad dwa razy droższy od Rembertowa

Według bieżących danych serwisu Znajdź Najem na warszawskim rynku znajduje się blisko 40 tys. aktywnych ofert. Średnia cena mieszkania na wynajem wynosi 3901 zł miesięcznie. Najtańszą dzielnicą jest Rembertów ze średnią na poziomie 2871 zł, natomiast na drugim biegunie znajduje się Wilanów, gdzie przeciętna oferta wynosi 6152 zł.

Oznacza to różnicę 3281 zł miesięcznie. Najem przeciętnego lokalu na Wilanowie jest według tego zestawienia ponad 114 proc. droższy niż w Rembertowie.

Trzeba przy tym pamiętać, że porównywane są średnie ceny całych ofert, a nie identycznych mieszkań o takim samym metrażu i standardzie. Na Wilanowie duży udział w podaży mają przestronniejsze oraz droższe lokale, co podnosi średnią. Dlatego zestawienie dobrze pokazuje skalę różnic budżetowych między dzielnicami, ale nie oznacza, że identyczne 50-metrowe mieszkanie musi kosztować tam ponad dwa razy więcej.

Za przeciętne mieszkanie prawie 4 tys. zł miesięcznie

Warszawa pozostaje jednym z najdroższych rynków najmu w Polsce. W bieżącym zestawieniu Znajdź Najem średnia cena lokalu wynosi 3901 zł. W przypadku kawalerek jest to 2669 zł miesięcznie. Dane bazują na aktywnych ogłoszeniach monitorowanych przez serwis, a więc opisują ceny oczekiwane przez właścicieli i pośredników, a nie ostateczne stawki zapisane w podpisanych umowach.

W bardziej ustabilizowanym wrześniowym raporcie, obejmującym ponad 39 tys. ofert, mediana dla całego miasta wyniosła 3200 zł. Średnia cena za metr kwadratowy kształtowała się na poziomie 85 zł. Kawalerki kosztowały przeciętnie 2643 zł, lokale dwupokojowe 3560 zł, a trzypokojowe 4616 zł.

Różnica pomiędzy średnią a medianą jest istotna. Drogie apartamenty mogą mocno podnosić średnią cenę dla całej dzielnicy, podczas gdy mediana lepiej pokazuje stawkę typową dla środkowej części rynku.

Wilanów ma inną strukturę mieszkań niż Rembertów

Wilanów jest jednym z najbardziej charakterystycznych przykładów dzielnicy z dużym udziałem nowszego budownictwa i lokali o większych powierzchniach. W bieżących danych serwisu Znajdź Najem mediana mieszkania na Wilanowie wynosi około 4700 zł, a mediana powierzchni 62 mkw.

To pokazuje, dlaczego proste porównanie średnich kwot wymaga ostrożności. Część różnicy wynika nie tylko z lokalizacji, ale również ze struktury ofert. Rembertów ma mniej ogłoszeń i inny profil dostępnych mieszkań, podczas gdy Wilanów charakteryzuje się większą liczbą nowoczesnych, rodzinnych i premium lokali.

Mimo tego różnica cenowa pozostaje bardzo duża. Dla najemcy dysponującego ograniczonym budżetem wybór dzielnicy może oznaczać oszczędność kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych w skali roku.

Więcej ofert poprawia sytuację najemców

Wysokie stawki nie oznaczają, że właściciele mieszkań mogą dziś dyktować dowolne warunki. Podaż lokali na wynajem w Warszawie wyraźnie wzrosła. Jeszcze w lipcowym raporcie Znajdź Najem monitorowano niespełna 22 tys. aktywnych ofert, podczas gdy we wrześniu liczba ta przekracza 39 tys.

Podobną zmianę wcześniej sygnalizował Otodom. Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom, wskazywał, że „większa liczba ofert oznacza możliwość porównania cen i podejmowania decyzji bez spotykanej wcześniej presji czasu”.

Analiza Otodom dotycząca Warszawy wskazywała również, że wzrost podaży wzmacnia pozycję negocjacyjną najemców. Właściciel drogiego mieszkania musi więc coraz uważniej obserwować konkurencyjne oferty, szczególnie jeśli lokal przez dłuższy czas pozostaje bez najemcy.

Lokalizacja może kosztować ponad 39 tys. zł rocznie

Różnica między średnimi stawkami na Wilanowie i w Rembertowie wynosi obecnie 3281 zł miesięcznie. Gdyby utrzymywała się przez cały rok, dawałoby to ponad 39 tys. zł różnicy w wydatkach na najem. To oczywiście porównanie orientacyjne, ponieważ lokale w obu dzielnicach różnią się powierzchnią, standardem oraz strukturą.

Dla najemcy dane pokazują jednak, jak dużą część budżetu można zaoszczędzić dzięki większej elastyczności lokalizacyjnej. Przy wyborze mieszkania coraz większe znaczenie ma nie tylko odległość od centrum, ale również dostęp do komunikacji, czas dojazdu, metraż i dodatkowe koszty administracyjne.

Warszawski rynek najmu nie jest więc jednym rynkiem cenowym. Między poszczególnymi dzielnicami istnieją różnice, które w skrajnych przypadkach przekładają się na kilka tysięcy złotych miesięcznie. Wraz ze wzrostem liczby dostępnych mieszkań najemcy mają jednak coraz więcej możliwości porównywania ofert i negocjowania warunków.