Wieloletni płot, miedza czy rząd drzew nie zawsze przesądzają o tym, gdzie przebiega granica działki. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 25 sierpnia 2026 roku potwierdził, że przy rozstrzyganiu sporów sąsiedzkich pierwszeństwo ma stan prawny nieruchomości, ustalany między innymi na podstawie dokumentacji geodezyjnej. Orzeczenie ma istotne znaczenie dla właścicieli gruntów, których faktyczne granice użytkowania różnią się od przebiegu granic wynikających z dokumentów.
Spór o granice działek trafił do Sądu Najwyższego
Sprawa dotyczyła rozgraniczenia sąsiadujących nieruchomości, których właściciele nie zgadzali się co do prawidłowego przebiegu granicy. Sądy rejonowy i okręgowy ustaliły ją na podstawie zgromadzonej dokumentacji geodezyjnej, danych z ewidencji gruntów oraz opinii biegłych.
Jak informuje „Rzeczpospolita”, właściciele jednej z działek zakwestionowali rozstrzygnięcie. Argumentowali, że rozbieżności pomiędzy dokumentami geodezyjnymi uniemożliwiają jednoznaczne określenie granicy według stanu prawnego. Ich zdaniem należało zatem uwzględnić ostatni spokojny stan posiadania, czyli sposób korzystania z gruntów, który przez dłuższy czas nie wywoływał konfliktów.
Sąd Najwyższy nie podzielił tej argumentacji. W postanowieniu z 25 sierpnia 2026 roku, sygnatura I CSK 1396/26, odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania. W uzasadnieniu podkreślił, że same niezgodności pomiędzy dokumentami nie oznaczają jeszcze niemożności ustalenia prawnego przebiegu granicy.
„Stan prawny granic stanowi podstawowe kryterium rozgraniczenia” – wskazała sędzia Sądu Najwyższego Ewa Stefańska, której wypowiedź z uzasadnienia przytoczyła „Rzeczpospolita”.
Co jest ważniejsze: dokumenty geodezyjne czy wieloletni płot?
Zasady rozstrzygania takich sporów określa art. 153 Kodeksu cywilnego. Przepis przewiduje trzy kryteria ustalania granic nieruchomości, które należy stosować w określonej kolejności.
Najpierw sąd bada stan prawny, czyli ustala, którędy powinna przebiegać granica na podstawie przysługujących stronom praw i zgromadzonych dowodów. Znaczenie mogą mieć między innymi dokumenty własności, mapy, operaty geodezyjne, decyzje administracyjne i opinie specjalistów.
Dopiero gdy ustalenie stanu prawnego nie jest możliwe, zastosowanie znajduje ostatni spokojny stan posiadania. Wówczas istotne może okazać się to, jak sąsiedzi faktycznie korzystali z gruntów i czy taki podział pozostawał przez długi czas niekwestionowany.
Jeśli również tego nie można ustalić i strony nie zawrą ugody, sąd rozgranicza nieruchomości, uwzględniając wszystkie okoliczności sprawy.
Jak wyjaśnił cytowany przez „Rzeczpospolitą” prof. Bartosz Rakoczy, radca prawny z Uniwersytetu Mikołaja Kopernika, spokojny stan posiadania może być związany z trwałym oznaczeniem terenu, takim jak ogrodzenie, miedza czy rząd drzew.
Nie oznacza to jednak, że wieloletni płot zawsze wyznacza prawną granicę. Jeżeli przebieg granicy można ustalić na podstawie stanu prawnego, nie wolno dowolnie zmieniać go tylko dlatego, że nieruchomości od lat użytkowano inaczej.
Czy po 30 latach można przejąć fragment działki sąsiada?
Od rozgraniczenia nieruchomości należy odróżnić zasiedzenie. To odrębna instytucja prawna, która w określonych okolicznościach pozwala nabyć własność gruntu wskutek długotrwałego posiadania samoistnego.
Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego, zasadniczy termin zasiedzenia nieruchomości wynosi 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze. Nie wystarczy jednak samo korzystanie z fragmentu cudzej działki przez wymagany okres. Konieczne jest wykazanie posiadania samoistnego, czyli faktycznego władania gruntem jak właściciel.
W praktyce oznacza to, że płot istniejący od kilkudziesięciu lat może mieć znaczenie przy ocenie zasiedzenia pasa gruntu. Nie stanowi jednak automatycznego dowodu nabycia własności.
Sąd rozpatrujący sprawę musi zbadać między innymi charakter posiadania, okres korzystania z terenu oraz okoliczności jego objęcia. Jeżeli doszło do zasiedzenia, może ono wpływać również na aktualny stan prawny uwzględniany podczas rozgraniczenia.
Najnowsze postanowienie Sądu Najwyższego nie wyłącza zatem możliwości zasiedzenia. Potwierdza natomiast, że sam sposób użytkowania nieruchomości nie może zastąpić możliwego do ustalenia stanu prawnego.
Jak ustalić granice działki i uniknąć sporu z sąsiadem?
Właściciel, który podejrzewa, że ogrodzenie nie pokrywa się z granicą nieruchomości, powinien w pierwszej kolejności sprawdzić dostępne dokumenty geodezyjne i dane dotyczące działki.
Jeżeli konieczne jest formalne rozgraniczenie, postępowanie można rozpocząć na wniosek skierowany do właściwego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Jak wyjaśnia portal Gov.pl, czynności ustalania przebiegu granic wykonuje upoważniony geodeta. Analizuje dokumenty, ślady i znaki graniczne, a w przypadku sporu nakłania strony do zawarcia ugody.
Jeżeli materiał dowodowy pozwala ustalić granicę, organ administracyjny może wydać decyzję o rozgraniczeniu. Strona niezadowolona z takiego rozstrzygnięcia ma 14 dni od doręczenia decyzji na zażądanie przekazania sprawy sądowi.
Gdy nie uda się zawrzeć ugody ani wydać decyzji na podstawie zebranych dowodów, sprawa również trafia do sądu.
Postanowienie Sądu Najwyższego nie wprowadza nowych zasad rozgraniczania działek, lecz potwierdza obowiązującą hierarchię kryteriów. Dla właścicieli nieruchomości oznacza to, że w razie konfliktu sąsiedzkiego wieloletni przebieg ogrodzenia może nie wystarczyć do obrony roszczeń. Kluczowe pozostają możliwy do wykazania stan prawny oraz dowody potwierdzające rzeczywisty przebieg granicy.