Właściciele mieszkań oferowanych na doby przez serwisy takie jak Booking czy Airbnb mogą zostać uznani za przedsiębiorców świadczących usługi hotelarskie. Takie ryzyko wiąże się z projektem nowych przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego. Konsekwencją może być nie tylko konieczność zarejestrowania działalności, ale również opłacania składek społecznych i zdrowotnej.
Nie oznacza to, że ZUS zostanie automatycznie doliczony każdemu właścicielowi mieszkania wynajmowanego turystom. Znaczenie będzie miał sposób prowadzenia najmu oraz model współpracy z platformą albo firmą zarządzającą. Nowe regulacje nie weszły jeszcze w życie.
Najem krótkoterminowy ma zostać usługą hotelarską
Rada Ministrów 14 lipca 2026 roku przyjęła projekt ustawy regulującej najem krótkoterminowy. Zgodnie z założeniami usługą hotelarską ma być krótkotrwałe udostępnianie domu, mieszkania, pokoju albo miejsca noclegowego przez okres nieprzekraczający 30 dni.
Projekt ma uporządkować rynek oraz ograniczyć działalność prowadzoną bez rejestracji i nadzoru. Powstanie Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych. Wynajmujący będą musieli zgłaszać do niego lokale, a następnie posługiwać się nadanym numerem identyfikacyjnym.
Każdy obiekt ma posiadać regulamin określający zasady pobytu i bezpieczeństwa gości. Konieczne będzie również wskazanie danych kontaktowych właściciela albo administratora oraz spełnienie wymagań sanitarnych i przeciwpożarowych. Platformy internetowe mają przekazywać państwu dane dotyczące zawieranych transakcji.
Kiedy fiskus może uznać wynajem za działalność?
Sam projekt nie wprowadza nowego podatku ani osobnej składki od najmu krótkoterminowego. Ryzyko wynika z zakwalifikowania bezpośredniego wynajmowania mieszkania na doby jako usługi hotelarskiej prowadzonej przez przedsiębiorcę.
Dotyczy to przede wszystkim modelu, w którym właściciel sam wystawia ofertę na Booking, Airbnb lub podobnej platformie, zawiera umowę z gościem i otrzymuje zapłatę. Portal pełni wówczas jedynie funkcję pośrednika i pobiera prowizję.
Eksperci podatkowi wskazują, że po wejściu nowych przepisów fiskus może mieć mocniejszą podstawę do uznania takiej aktywności za działalność gospodarczą. Właściciel musiałby wtedy rozliczać przychody jako przedsiębiorca. Do obowiązków podatkowych mogłyby dojść składki społeczne oraz składka zdrowotna.
Najem prywatny nadal bez składek ZUS
Obecnie najem prywatny nie stanowi tytułu do obowiązkowych ubezpieczeń społecznych ani zdrowotnego. Właściciel rozlicza podatek w formie ryczałtu, ale nie płaci z tego tytułu składek ZUS.
Zgodnie z informacjami Ministerstwa Finansów stawka ryczałtu od najmu prywatnego wynosi 8,5 proc. przychodu do 100 tys. zł rocznie oraz 12,5 proc. od nadwyżki ponad ten limit.
Sytuacja zmienia się, jeśli najem zostanie uznany za działalność gospodarczą. Wówczas pojawia się obowiązek ubezpieczeniowy. W 2026 roku minimalna składka zdrowotna przedsiębiorców rozliczających się według skali podatkowej albo podatkiem liniowym wynosi 432,54 zł miesięcznie.
Do tego mogą dojść składki społeczne. Ich wysokość zależy między innymi od prawa do ulgi na start, preferencyjnych składek albo Małego ZUS Plus. Według danych ZUS pełne minimalne składki społeczne wraz z Funduszem Pracy i Funduszem Solidarnościowym wynoszą w 2026 roku 1926,76 zł miesięcznie. Składka chorobowa jest dobrowolna.
Fiskus wydawał korzystne interpretacje
Dotychczas fiskus dopuszczał w części przypadków rozliczanie mieszkania wynajmowanego na doby jako najmu prywatnego. Korzystne interpretacje dotyczyły zazwyczaj jednego lub dwóch lokali, niewielkiej skali działalności i braku rozbudowanego zaplecza typowego dla przedsiębiorstwa hotelarskiego.
Jak opisuje Business Insider, takie stanowisko pojawiło się między innymi w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 11 marca 2026 roku.
Interpretacja indywidualna chroni jednak wyłącznie osobę, która o nią wystąpiła, i tylko wtedy, gdy rzeczywisty sposób prowadzenia najmu odpowiada opisowi przedstawionemu we wniosku. Duża liczba lokali, regularna obsługa gości, sprzątanie, wymiana pościeli, reklama i stała organizacja mogą zwiększać ryzyko uznania najmu za działalność.
Firma zarządzająca może zmienić sytuację właściciela
Inaczej wygląda model, w którym właściciel podpisuje zwykłą, długoterminową umowę najmu z firmą zarządzającą. Firma płaci właścicielowi ustalony czynsz, a następnie na własny rachunek oferuje mieszkanie turystom.
W takim wariancie to operator świadczy usługę krótkoterminowego zakwaterowania. Właściciel może nadal uzyskiwać przychód z najmu prywatnego i rozliczać go ryczałtem bez dodatkowych składek ZUS. Kluczowe są jednak treść umowy oraz faktyczny podział obowiązków. Samo nazwanie podmiotu „firmą zarządzającą” nie wystarczy, jeśli w rzeczywistości działa on jedynie jako pośrednik właściciela.
Nowe przepisy jeszcze nie obowiązują
Przyjęcie projektu przez rząd nie oznacza wejścia regulacji w życie. Ustawa musi przejść cały proces parlamentarny, zostać podpisana przez prezydenta i ogłoszona w Dzienniku Ustaw. Jej ostateczna treść może jeszcze ulec zmianie.
Już teraz właściciele mieszkań oferowanych na doby powinni jednak sprawdzić, czy ich aktywność ma charakter najmu prywatnego, czy zorganizowanej usługi zakwaterowania. Po wejściu nowych regulacji granica między tymi modelami może stać się znacznie wyraźniejsza, a błędne rozliczenie może oznaczać konieczność zapłaty zaległych podatków, składek i odsetek.