Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce wszedł w 2026 r. z wyraźnym ożywieniem po stronie najemców. Z raportu BNP Paribas Real Estate Poland wynika, że w I kwartale zawarto umowy na ponad 1,5 mln m kw. powierzchni, a popyt był o 46 proc. wyższy niż rok wcześniej. Jednocześnie spadał poziom pustostanów, co sugeruje, że nowa podaż jest szybciej absorbowana przez rynek.
Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych z mocnym początkiem roku
Pierwsze trzy miesiące 2026 r. przyniosły dobre wyniki dla sektora magazynowego i logistycznego. Według raportu „Review. Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce – I kwartał 2026”, całkowite zasoby przekroczyły 37 mln m kw., a tylko w I kwartale do użytkowania oddano około 650 tys. m kw. nowej powierzchni. To nadal wysoki wolumen, choć widoczne jest stopniowe wyhamowanie wobec rekordowych lat rozbudowy rynku.
„Choć wolumen nowej podaży pozostaje relatywnie wysoki, jego skala stopniowo się obniża względem rekordowych poziomów odnotowanych w poprzednich latach, wskazując na fazę normalizacji aktywności deweloperskiej” – podkreśla Ludwika Korzeniowska, dyrektorka działu powierzchni przemysłowych i logistycznych BNP Paribas Real Estate Poland, cytowana w informacji prasowej firmy.
Wśród największych obiektów ukończonych na początku roku znalazły się 7R Park Gdańsk III z 80 tys. m kw. powierzchni, Panattoni Park Rzeszów West z 73 tys. m kw. oraz Prologis Park Ujazd w Opolu, oferujący ponad 63 tys. m kw. To pokazuje, że aktywność deweloperska nadal obejmuje zarówno największe aglomeracje, jak i lokalizacje regionalne, które obsługują produkcję, dystrybucję i logistykę krajową.
Najemcy wrócili do ekspansji
Najważniejszym sygnałem z rynku jest wzrost aktywności najemców. W I kwartale 2026 r. zawarto transakcje na ponad 1,5 mln m kw. powierzchni. To wynik o 46 proc. wyższy niż rok wcześniej. Co istotne, w strukturze umów dominowały nowe kontrakty, które odpowiadały za 42 proc. wolumenu. To zmiana wobec 2025 r., kiedy większe znaczenie miały renegocjacje.
Taki układ może oznaczać, że firmy nie tylko przedłużają obecność w dotychczasowych lokalizacjach, ale także szukają nowych powierzchni i planują rozwój operacji. Dla rynku to ważny sygnał, bo nowe umowy są zwykle mocniejszym potwierdzeniem popytu niż same renegocjacje. Wskazują na ekspansję, relokacje, zmiany w łańcuchach dostaw lub wzrost zapotrzebowania na obsługę e-commerce, dystrybucji i produkcji.
Do największych transakcji do końca marca należały sprzedaż i najem zwrotny obiektu Raben Poznań obejmującego ponad 125 tys. m kw., renegocjacja umowy na 68 tys. m kw. w Logistic City Piotrków Trybunalski oraz nowa umowa najmu na ponad 67 tys. m kw. w Marq Wrocław V Logistics Centre. Najwięcej powierzchni wynajęto w regionach Warszawa II, Polska Centralna oraz Górny Śląsk, które odpowiadały odpowiednio za 20 proc., 16 proc. i 15 proc. wolumenu transakcji, według danych opisanych przez BNP Paribas Real Estate Poland.
Logistyka 3PL liderem popytu
Największy udział w popycie miały firmy z sektora 3PL, czyli zewnętrzni operatorzy logistyczni. Odpowiadały za 39 proc. wolumenu umów zawartych w I kwartale. Na kolejnych miejscach znalazły się firmy z branży elektroniki i AGD z udziałem 9 proc. oraz sektor mebli i artykułów gospodarstwa domowego z udziałem 8 proc.
Dominacja 3PL nie jest przypadkowa. Operatorzy logistyczni obsługują handel, e-commerce, produkcję, dystrybucję międzynarodową i magazynowanie kontraktowe. Ich aktywność jest więc pośrednim wskaźnikiem kondycji wielu branż. Jeżeli zwiększają powierzchnię, może to oznaczać wzrost zamówień od klientów, przebudowę łańcuchów dostaw lub większe zapotrzebowanie na elastyczne usługi magazynowe.
Znaczenie ma też geografia. Warszawa II, Polska Centralna i Górny Śląsk pozostają najważniejszymi strefami dzięki położeniu przy głównych szlakach transportowych, dużej bazie pracowników i dostępowi do rynku konsumenckiego. To regiony, w których najemcy mogą obsługiwać zarówno krajową dystrybucję, jak i część ruchu transgranicznego.
Nowe inwestycje są coraz częściej zabezpieczone umowami
Na koniec marca 2026 r. w budowie było 1,5 mln m kw. powierzchni przemysłowo-logistycznej. To o 6 proc. więcej niż rok wcześniej. Ważniejsza od samego wolumenu jest jednak struktura realizowanych projektów. Według BNP Paribas Real Estate Poland rośnie udział inwestycji z podpisanymi już umowami najmu.
„Udział projektów zabezpieczonych umowami najmu wzrósł do ok. 63%, osiągając najwyższy poziom od II kwartału 2021 roku. Świadczy to o większym zainteresowaniu najemców oraz ogranicza ryzyko wzrostu pustostanów, wspierając stabilność rynku” – zauważa Ludwika Korzeniowska w komentarzu do raportu.
Do największych projektów w budowie należą Panattoni Wrocław Campus 2 z 78 tys. m kw., Hillwood S8 Warsaw South z 58 tys. m kw. oraz Panattoni Park Grodzisk VI z 52 tys. m kw. Największa aktywność deweloperska koncentruje się w strefie Warszawa II, która odpowiada za 34 proc. powierzchni w budowie, a także na Górnym Śląsku i w Polsce Centralnej.
Pustostany spadają, a czynsze pozostają stabilne
Dane za I kwartał pokazują, że rynek absorbuje dostępne powierzchnie. Wskaźnik pustostanów wyniósł 7,3 proc., czyli spadł o 0,1 punktu procentowego wobec poprzedniego kwartału i o 1,1 punktu procentowego rok do roku. Najwięcej dostępnej powierzchni odnotowano w regionie Zachód, gdzie pustostany sięgały 15,2 proc., na Górnym Śląsku z wynikiem 8,4 proc. oraz w Trójmieście, gdzie wskaźnik wyniósł 8,2 proc. Najniższe poziomy pustostanów zanotowano w regionie Opole, 1,1 proc., oraz w Szczecinie, 1,4 proc.
Stabilne pozostały także czynsze. Stawki prime za najlepsze powierzchnie przemysłowo-logistyczne wynosiły 5,25 euro za m kw. miesięcznie. To poziom, który zależy od lokalizacji, standardu projektu i kosztów realizacji, dlatego w praktyce różnice między regionami i obiektami mogą być znaczące.
Dla najemców najważniejszy wniosek jest taki, że rynek wciąż oferuje wybór, ale najlepsze lokalizacje i projekty z dobrą infrastrukturą mogą być szybciej rezerwowane. Dla deweloperów kluczowe pozostaje dopasowanie skali budowy do realnego popytu. Wzrost udziału projektów zabezpieczonych umowami najmu sugeruje bardziej ostrożne podejście do inwestycji spekulacyjnych.
Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych pozostaje jednym z bardziej odpornych segmentów nieruchomości komercyjnych. Początek 2026 r. pokazał, że po okresie większej ostrożności najemcy znów aktywnie szukają powierzchni. Jeżeli popyt utrzyma się w kolejnych kwartałach, a deweloperzy zachowają dyscyplinę podażową, sektor może wejść w fazę stabilnego, mniej gwałtownego, ale zdrowszego wzrostu.