- W polskich kurortach deweloperzy oferowali pod koniec 2025 r. około 6,7 tys. mieszkań wakacyjnych, o 80 proc. więcej niż w 2019 r.
- Apartament wakacyjny coraz częściej ma nie tylko służyć właścicielowi, ale też zarabiać na najmie krótkoterminowym.
- Najbardziej odporne na sezonowość są lokalizacje górskie, bo generują ruch turystyczny przez większą część roku.
Drugi dom przestał być wyłącznie symbolem statusu. Dla coraz większej grupy kupujących apartament wakacyjny ma być jednocześnie miejscem prywatnego wypoczynku, lokatą kapitału i źródłem przychodów z najmu. Polski rynek second home dojrzewa, ale razem z nim rosną wymagania: sama lokalizacja nad morzem, w górach albo nad jeziorem przestaje wystarczać.
Drugi dom w Polsce stał się produktem inwestycyjnym
Jeszcze kilka lat temu drugi dom kojarzył się głównie z luksusem, prywatnym azylem i możliwością spontanicznego wyjazdu poza miasto. Dziś coraz częściej jest analizowany tak jak inne aktywa: przez pryzmat ceny zakupu, sezonowości, kosztów utrzymania, potencjału najmu i możliwej wartości odsprzedaży.
W praktyce second home oznacza nieruchomość kupowaną poza miejscem stałego zamieszkania. Może to być apartament nad morzem, lokal w górskim kurorcie, dom rekreacyjny nad jeziorem albo pokój w condohotelu. Jak wskazuje RynekPierwotny.pl, wspólnym mianownikiem jest połączenie wypoczynku właściciela z możliwością zarabiania na wynajmie krótkoterminowym.
Skala rynku pokazuje, że nie jest to już nisza. Według analiz BIG DATA RynekPierwotny.pl, po wyłączeniu miast wojewódzkich i quasi-aglomeracji turystycznych, pod koniec 2025 r. w polskich kurortach deweloperzy oferowali około 6,7 tys. mieszkań wakacyjnych. To o 80 proc. więcej niż w 2019 r.
Apartament wakacyjny ma dawać prywatność i przychód
Zmiana profilu kupujących jest widoczna w samej ofercie. Nabywcy nie szukają już tylko „mieszkania na urlop”. Coraz częściej oczekują wysokiego standardu, obsługi, stref wellness, basenu, sauny, prywatnego tarasu, dobrej gastronomii w pobliżu i operatora, który przejmie część obowiązków związanych z najmem.
To przesuwa rynek second home w stronę premium. Apartament wakacyjny ma dawać właścicielowi komfort porównywalny z hotelem, ale jednocześnie pozostawać jego prywatną nieruchomością. Właściciel może korzystać z lokalu w wybranych terminach, a poza nimi oddawać go w zarządzanie operatorowi albo wynajmować samodzielnie.
Ten model pasuje do szerszego trendu wzrostu rynku premium w Polsce. Z raportu KPMG „Rynek dóbr luksusowych w Polsce” wynika, że wartość rynku dóbr luksusowych w Polsce miała w 2024 r. osiągnąć 55,6 mld zł, co oznaczało wzrost o 24,6 proc. rok do roku. KPMG wskazywało także, że liczba osób o rocznych dochodach co najmniej 120 tys. zł wzrosła w 2023 r. o 34 proc.
Morze przyciąga kapitał, ale sezon jest krótki
Największa część podaży mieszkań wakacyjnych koncentruje się tradycyjnie nad Bałtykiem. W analizie RynekPierwotny.pl wymieniane są m.in. Kołobrzeg, Świnoujście, Międzyzdroje, Dziwnów i Ustronie Morskie. To lokalizacje rozpoznawalne, dobrze zakorzenione turystycznie i łatwe do sprzedania w marketingu inwestycyjnym.
Problemem pozostaje sezonowość. Bałtyk wciąż zarabia przede wszystkim latem, a pełne obłożenie trwa zwykle kilka miesięcy. Poza szczytem sezonu właściciel walczy o weekendowych gości, długie weekendy, pobyty świąteczne i wydarzenia specjalne. To oznacza, że wysoka cena zakupu nie zawsze automatycznie przekłada się na wysoką rentowność.
Podobny problem dotyczy wielu lokalizacji na Warmii i Mazurach. Region sprzedaje ciszę, wodę, naturę i prywatność, ale zimą popyt jest słabszy. Dla części kupujących to nie wada, bo traktują drugi dom przede wszystkim jako prywatne miejsce odpoczynku. Dla inwestorów liczących na regularny cash flow sezonowość jest jednak jednym z najważniejszych ryzyk.
Góry są bardziej całoroczne
Najbardziej inwestycyjnie broni się dziś segment górski. RynekPierwotny.pl wskazuje, że to jedyny segment second home w Polsce realnie działający przez cały rok. Zimą przyciąga narciarzy i rodziny w czasie ferii, latem turystów pieszych i rowerowych, a wiosną i jesienią osoby wyjeżdżające na krótkie pobyty weekendowe.
To dlatego Zakopane, Karpacz, Szklarska Poręba czy Polanica-Zdrój są tak mocno obserwowane przez inwestorów. Ograniczona dostępność gruntów, silna marka turystyczna i całoroczny popyt sprzyjają utrzymaniu wysokich cen. Według analiz RynekPierwotny.pl najdroższą lokalizacją pozostaje Zakopane, gdzie średnie ceny zbliżają się do 35 tys. zł za mkw.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, podsumował zmianę rynku krótko: „Dziś nie wystarczy kupić w kurorcie”. W praktyce oznacza to, że kupujący musi oceniać nie tylko adres, ale też standard, operatora, konkurencję, koszty utrzymania i realny model biznesowy.
Stopy zwrotu są realne, ale nie gwarantowane
Apartament wakacyjny może zarabiać, ale nie jest produktem bez ryzyka. RynekPierwotny.pl wskazuje, że rozsądne założenia rentowności mieszczą się dziś w przedziale 5-6 proc. rocznie, co oznacza okres zwrotu rzędu 15 lat. Jednocześnie od 2019 r. ceny mieszkań wakacyjnych wzrosły średnio o około 50 proc., co pokazuje, że dla części inwestorów ważniejsza od bieżącego zysku była ochrona kapitału.
Kupujący powinni jednak ostrożnie podchodzić do ofert obiecujących wyjątkowo wysokie albo gwarantowane zyski. UOKiK przypomina, że już w 2019 r. razem z KNF ostrzegał przed ryzykami związanymi z inwestowaniem w aparthotele i condohotele, a późniejsze działania urzędu były kontynuacją kontroli w sektorze inwestycji alternatywnych w nieruchomości komercyjne.
Najważniejsze ryzyka są dość proste: sezonowość, rosnąca konkurencja, jakość operatora, koszty eksploatacyjne, podatki, remonty i możliwe regulacje najmu krótkoterminowego. Właściciel nie kupuje więc tylko widoku z okna. Kupuje usługę, lokalizację, model zarządzania i obietnicę przyszłego popytu.