Rynek najmu mieszkań zaczyna zmieniać się na korzyść lokatorów. Jeszcze niedawno właściciele mogli wybierać spośród wielu zainteresowanych i podnosić stawki, dziś rosnąca liczba ofert sprawia, że to najemcy mają coraz większe pole manewru. Dane za wrzesień pokazują jednoczesny wzrost podaży i spadek średnich czynszów.
Rynek najmu mieszkań daje najemcom coraz większy wybór
Jak wynika z analizy Otodom za wrzesień 2026 roku, liczba dostępnych mieszkań na wynajem wzrosła w ciągu miesiąca o 12 proc. Na koniec września w serwisie znajdowało się 27,3 tys. aktywnych ofert, a tylko w ciągu miesiąca pojawiło się 21,7 tys. nowych ogłoszeń.
Wzrost podaży nie ograniczał się do jednego regionu. W Kielcach liczba dostępnych mieszkań zwiększyła się miesiąc do miesiąca o 28 proc., w Lublinie o 19 proc., a w Krakowie i Wrocławiu po 15 proc. Szczególnie mocną zmianę odnotowano w Trójmieście, gdzie oferta wzrosła o 24,8 proc., a w samym Sopocie o 41 proc.
Część tego wzrostu ma charakter sezonowy. Po wakacjach na rynek długoterminowy wracają lokale, które latem były wynajmowane turystom na kilka dni lub tygodni. Tym razem zwiększona podaż zbiegła się jednak z wyraźniejszym osłabieniem cen, czego rok wcześniej nie było widać w podobnej skali.
Właściciele mieszkań obniżają stawki
Średnia miesięczna cena ofertowa najmu w 16 miastach wojewódzkich wyniosła we wrześniu 2676 zł, czyli o 35 zł mniej niż w sierpniu. Spadek o 1,3 proc. był największą miesięczną obniżką w 2026 roku. Czynsze zmniejszyły się w 12 z 16 analizowanych miast.
Największy miesięczny spadek zanotowano w Kielcach, gdzie stawki obniżyły się o 3,6 proc. W ujęciu rocznym szczególnie wyróżnia się Kraków. Przeciętny czynsz wynosił tam około 3110 zł i był o 5,2 proc. niższy niż rok wcześniej. We Wrocławiu roczny spadek sięgnął 3,5 proc., w Warszawie 2,6 proc., a w Trójmieście 1,8 proc.
Nie oznacza to, że wynajem stał się tani. Różnice pomiędzy miastami pozostają bardzo duże. W Warszawie przeciętna stawka ofertowa wynosiła 4821 zł miesięcznie, podczas gdy w Kielcach 2008 zł.
Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom, zwraca uwagę, że sytuacja różni się od tej sprzed roku. „Dziś stawki zaczynają się obniżać” – podkreśla ekspert. Jeśli wysoka liczba dostępnych mieszkań utrzyma się również w kolejnych miesiącach, możliwości negocjacyjne lokatorów mogą być większe niż w 2025 roku.
Najemcy mogą częściej negocjować cenę
Zmiana układu sił oznacza dla właścicieli konieczność bardziej realistycznego ustalania ceny. Przy dużej liczbie konkurencyjnych ofert zbyt wysoka stawka może oznaczać dłuższy pustostan, którego koszt szybko przewyższa korzyści z oczekiwania na najemcę gotowego zapłacić więcej.
Otodom zwraca uwagę, że miesiąc bez lokatora oznacza utratę około 8 proc. potencjalnych rocznych przychodów z czynszu. Właściciel może więc stanąć przed wyborem: zaakceptować niższą stawkę albo ryzykować kilka tygodni bez żadnego przychodu.
O stopniowym wyrównywaniu pozycji obu stron świadczą też wcześniejsze badania Grupy Morizon-Gratka. W II kwartale 2026 roku 56,4 proc. ankietowanych najemców oceniało liczbę dostępnych ofert jako zrównoważoną, wysoką lub bardzo wysoką. Analitycy wskazywali już wtedy, że właściciele częściej muszą zabiegać o lokatorów i wykazują większą gotowość do negocjacji.
Nie zmienia to faktu, że bariera cenowa pozostaje wysoka. W innym badaniu tej grupy 62,9 proc. respondentów uznało czynsze za zbyt wysokie albo znajdujące się na granicy ich możliwości finansowych.
Jeszcze więcej mieszkań może trafić na długi najem
Dalsze zmiany mogą zależeć także od regulacji dotyczących najmu krótkoterminowego. Nowe przepisy przewidują między innymi możliwość tworzenia przez gminy stref ograniczających taki najem oraz możliwość wprowadzania zakazów przez wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe. Część tych rozwiązań ma obowiązywać od 1 stycznia 2028 roku.
Proces legislacyjny nie jest jednak jeszcze zakończony. 6 listopada Senat wprowadził do ustawy 16 poprawek, dlatego dokument ponownie trafi do Sejmu.
Jeżeli ograniczenia skłonią część właścicieli lokali wykorzystywanych obecnie na doby do przejścia na najem długoterminowy, podaż może wzrosnąć jeszcze bardziej. Dla najemców oznaczałoby to większy wybór i dodatkową presję na stabilizację czynszów. Dla właścicieli mieszkań byłby to kolejny sygnał, że okres zdecydowanej przewagi wynajmujących nad lokatorami może dobiegać końca.