Od kilku lat popyt na warszawskie powierzchnie biurowe przewyższa ich podaż, a wskaźnik pustostanów maleje także w mniej atrakcyjnych strefach. Trzeci kwartał, w którym doszło do spektakularnych transakcji, potwierdził te trendy. Bieżący rok prawdopodobnie będzie najlepszy w XXI wieku pod względem zainteresowania stołecznymi biurowcami.
Z uwagi na wiele czynników (liczba ludności, siedziba administracji rządowej, centra zagranicznych korporacji) Warszawa jest największym rynkiem nieruchomości w kraju. W ostatnich kwartałach rozkwit przeżywa nie tylko jej sektor mieszkaniowy. Mocno rośnie również popyt na powierzchnie biurowe, a obecny rok obfituje w rekordowe pod względem wolumenu i wartości transakcje.
Popyt na biura w Warszawie idzie na rekord
Wedle raportu branżowej firmy CBRE „Warszawski rynek biurowy” w pierwszych trzech kwartałach 2019 r. w stolicy zawarto umowy dotyczące wynajmu 689 tys. m2 powierzchni biurowych. Oznacza to nie tylko wzrost o 10 proc. rok do roku, ale też najlepszy wynik w XXI wieku! Sam trzeci kwartał był najlepszy od pięciu lat.
Od początku roku podpisano już 11 bardzo dużych kontraktów. Chodzi o umowy przewidujące wynajem co najmniej 10 tys. m2 jednemu podmiotowi.
Największe zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w Warszawie wykazują instytucje z sektora biznesowo-doradczego oraz finansowego (banki, firmy ubezpieczeniowe). Dlaczego akurat one? Chodzi o prestiżową lokalizację.
Największy najemca i najdroższy biurowiec w Polsce
Okres między lipcem a wrześniem zaowocował kilkoma spektakularnymi wydarzeniami w branży. Po pierwsze, w lipcu największym najemcą biurowym w historii Polski okazał się mBank, który w Mennica Legacy Tower na Woli zajął niemal całą dostępną powierzchnię (45,6 tys. m2). Organizacja kierowana przez Cezarego Stypułkowskiego zamierza tam zorganizować nową siedzibę swojej centrali.
Co ciekawe budowa wysokościowca jeszcze się nie skończyła. Zawarto więc tzw. przednajem, który w odniesieniu do najbardziej atrakcyjnych lokalizacji praktykowany jest coraz częściej. Po drugie, w lipcu UOKiK zgodził się, by spółka Immofinanz kupiła od Ghelmaco Poland i Madison International Reality wszystkie udziały w budynku A kompleksu Warsaw Spire. To najwyższy biurowiec w tej części Europy – z iglicą mierzy on 220 m wysokości. Jego powierzchnia biurowa, z której korzystają m.in. Goldman Sachs, Mastercard i Samsung, wynosi 65 tys. m2.
Transakcja opiewała na 386 mln euro, czyli 1,64 mld zł i była największą w historii polskiego rynku nieruchomości biurowych – o 95 mln euro pobiła pięcioletni rekord należący do Ronda 1. Skumulowana wartość sześciu umów sprzedaży w III kwartale sięgnęła 662 mln euro. To również jeden z lepszych wyników w ostatnim czasie.
Z punktu widzenia zagranicznych inwestorów ceny nieruchomości w stolicy Polski na tle innych dużych miast europejskich pozostają niskie. Do tego wykazują się stabilnością. To sprawia, że warszawskie biurowce przyciągają kolejnych nabywców zainteresowanych wysoką rentownością.
– Ze względu na dynamiczny rozwój i korzystne wskaźniki ekonomiczne Warszawa jest jednym z najbardziej obiecujących rynków biurowych spośród wszystkich tych, na których funkcjonujemy –argumentuje prezes Immofinanz Oliver Schumy.
Podaż powierzchni biurowych w Warszawie odbije
Deweloperzy starają się zaspokoić duży popyt ze strony przedsiębiorstw, choć nie do końca im się to udaje. Z danych CBRE wynika, że w pierwszych trzech kwartałach 2019 r. podaż powierzchni biurowych w Warszawie urosła o 142,3 tys. m2 (o ¼ mniej niż rok temu). Złożyło się na nie łącznie 15 obiektów, w tym Wola Retro (24,5 tys. m2), Moje Miejsce (18,7 tys. m2) i Generation Park Z (17,3 tys. m2). Choć tempo oddawania do użytku nowych projektów maleje od 2017 r., na koniec września tego roku łączne zasoby powierzchni biurowej stolicy zwiększyły się o 3 proc. – do 5,59 mln m2. W tym roku ma nastąpić odbicie i podaż znów zacznie rosnąć. W 2021 r. przebije pułap 450 tys. m2, czyli poziom nienotowany w ostatnim dziesięcioleciu.
Obecnie realizowane są inwestycje o łącznej wielkości 709 tys. m2. Chodzi o kilkadziesiąt biurowców, w tym zespół trzech budynków The Warsaw Hub (75 tys. m2), Mennicę Legacy Tower (65,6 tys. m2 – wraz z Budynkiem Zachodnim), Liksę (65 tys. m2), kompleks Varso Place (63,8 tys. m2, w tym najwyższy biurowiec w Unii Europejskiej) i Warsaw Unit (57 tys. m2). Pułap 6 mln m2 powierzchni biurowej stolica ma osiągnąć na przełomie 2020/2021.
Pierwsza i ostatnia z wymienionych inwestycji powstają w rejonie ronda Daszyńskiego, gdzie stoi już Warsaw Spire.
– Uważam, że w 2021 r. to miejsce stanie się wizytówką nowoczesnej stolicy, biznesowym sercem Warszawy – mówi Jarosław Zagórski z Ghelmaco Poland, które odpowiada za realizację tych przedsięwzięć.
Coraz mniej pustych biur
Od dwóch lat podaż nie pokrywa zapotrzebowania ze strony inwestorów, dlatego spada poziom pustostanów. W III kwartale dla całego miasta obniżył się on w ujęciu rocznym z 10 do 8,2 proc. (w połowie roku wynosił 8,5 proc., na koniec 2018 r. – 8,7 proc.).W centrum jest jeszcze lepiej, bo tam niewynajęte lokale stanowią 5,5 proc. tych dostępnych. Na przeciwległym biegunie znajduje się Służewiec, gdzie odsetek pustostanów wynosi prawie 17 proc., ale i tam zmalał z niespełna 20 proc.
O poziomie zainteresowania powierzchniami zlokalizowanymi w najatrakcyjniejszych strefach świadczy jeszcze jedna informacja. Otóż takie budynki oddane do użytkowania w ostatnich dwóch latach potrzebują statystycznie dwóch kwartałów by osiągnąć stan pełnego wynajęcia. Współczynnik pustych biur spada nieprzerwanie od trzech lat. Wg prognoz CBRE taki stan ma się utrzymać do przyszłego roku. Na 2021 r. eksperci przewidują powrót do trendu z lat 2008-2016.