Kredyty hipoteczne w Polsce pozostają jednymi z najdroższych w Unii Europejskiej. Według danych Europejskiego Banku Centralnego roczny koszt nowych umów mieszkaniowych wyniósł w kwietniu 2026 roku 6,18 proc. Wyższe wartości odnotowano tylko w dwóch krajach.
Kredyty hipoteczne w Polsce trzecie pod względem kosztów
Na pierwszym miejscu unijnego zestawienia znalazły się Węgry, gdzie wskaźnik APRC dla nowych kredytów mieszkaniowych wynosił 7,89 proc. Drugie miejsce zajęła Rumunia z wynikiem 7,62 proc. Polska uplasowała się na trzeciej pozycji z poziomem 6,18 proc.
Dystans do kolejnych państw jest wyraźny. W Portugalii roczny koszt wynosił 4,93 proc., a w Czechach 4,72 proc. Średnia dla strefy euro sięgała około 3,72 proc., czyli była o 2,46 punktu procentowego niższa niż w Polsce.
Znacznie tańsze finansowanie dostępne było między innymi w Niemczech, gdzie wskaźnik wynosił 3,89 proc., Irlandii z wynikiem 3,43 proc. oraz Finlandii, gdzie było to 3,06 proc. Jeszcze niższe wartości odnotowano w Szwecji, Hiszpanii, Bułgarii i na Malcie. Szczegółowe dane dla Polski udostępnia portal statystyczny Europejskiego Banku Centralnego.
Zestawienie pokazuje, że własna waluta nie musi automatycznie oznaczać bardzo drogich kredytów. Czechy oraz Szwecja pozostają poza strefą euro, a mimo to koszt finansowania zakupu mieszkań jest tam niższy niż w Polsce.
Co oznacza koszt na poziomie 6,18 proc.
Wskaźnik wykorzystany do porównania to APRC, czyli roczna stopa oprocentowania uwzględniająca koszty kredytu. Jest to miara zbliżona do stosowanej w Polsce rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania. Obejmuje nie tylko odsetki, ale również część obowiązkowych kosztów związanych z zawarciem umowy.
Wartość 6,18 proc. nie oznacza więc, że każdy klient otrzyma kredyt dokładnie na takich warunkach. Ostateczny koszt zależy między innymi od wysokości wkładu własnego, okresu spłaty, dochodów, historii kredytowej, rodzaju oprocentowania oraz dodatkowych produktów wymaganych przez bank.
Nie należy również bezpośrednio podstawiać tego wskaźnika do kalkulatora rat. APRC służy przede wszystkim do porównywania całkowitych kosztów finansowania, natomiast wysokość miesięcznej raty jest liczona na podstawie oprocentowania nominalnego i harmonogramu spłaty.
Aktualne oferty potwierdzają jednak, że koszt polskich hipotek nadal jest wysoki. W sierpniowym zestawieniu Bankier.pl dla kredytu wynoszącego 592 tys. zł i spłacanego przez 25 lat oprocentowanie zmienne wahało się od 5,22 do 6,47 proc. RRSO mieściło się natomiast w przedziale od 5,63 do 7,08 proc.
Dlaczego polskie hipoteki są tak drogie
Podstawowym czynnikiem jest poziom krajowych stóp procentowych. Zgodnie z informacjami Narodowego Banku Polskiego stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 proc. Wpływa ona na koszt pieniądza na rynku, a pośrednio również na stawki wykorzystywane przy ustalaniu oprocentowania kredytów.
Do wskaźnika referencyjnego bank dolicza marżę. Jej wysokość zależy od polityki kredytodawcy, ryzyka klienta, poziomu wkładu własnego i konkurencji na rynku. Dochodzą do tego prowizje, ubezpieczenia oraz koszty dodatkowych produktów.
Michał Kisiel, analityk Bankier.pl, zwraca uwagę, że „pierwszoplanową rolę w długim okresie odgrywa marża proponowana przez bank oraz dodatkowe koszty”. Jak wynika z jego analizy ofert hipotecznych, średnia marża kredytów ze zmiennym oprocentowaniem spadła w sierpniu do około 1,8 punktu procentowego. Rok wcześniej zbliżała się do 2 punktów, a w sierpniu 2024 roku wynosiła 2,3 punktu.
Banki obniżają więc własne marże, ale cały kredyt nadal pozostaje drogi ze względu na poziom stóp i wskaźników referencyjnych. W przypadku ofert ze stałym oprocentowaniem znaczenie mają również oczekiwania dotyczące przyszłych stóp oraz koszt zabezpieczenia takiej stawki przez bank.
Wysokie koszty nie zatrzymały kredytobiorców
Mimo niekorzystnego miejsca Polski w europejskim rankingu zainteresowanie finansowaniem mieszkań rośnie. Jak wynika z lipcowego indeksu BIK, wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była o 22 proc. wyższa niż rok wcześniej. Liczba wnioskodawców wzrosła o 11,6 proc.
Średnia wartość wnioskowanego kredytu osiągnęła rekordowe 538,5 tys. zł, czyli o 9,3 proc. więcej niż w lipcu 2025 roku. Wzrost wynika zarówno z większej zdolności kredytowej części gospodarstw domowych, jak i wysokich cen mieszkań.
Nie każdy nowy wniosek dotyczy jednak zakupu nieruchomości. Część klientów przenosi już posiadane zadłużenie do innego banku. Według BIK w okresie od stycznia do maja 2026 roku udział refinansowań w sprzedaży kredytów mieszkaniowych wzrósł do około 32 proc.
Co może obniżyć koszt kredytów
Dalszy spadek kosztów hipotek będzie zależał przede wszystkim od decyzji Rady Polityki Pieniężnej, inflacji oraz zachowania rynkowych wskaźników referencyjnych. Znaczenie będzie miała także konkurencja między bankami. Pole do dalszego obniżania marż jest jednak mniejsze niż kilka lat temu, ponieważ zbliżyły się one do najniższych poziomów w tej dekadzie.
Kredytobiorcy nie muszą czekać wyłącznie na zmianę stóp. Warto porównywać RRSO, prowizje, ubezpieczenia i koszt produktów dodatkowych. Osoby spłacające droższą hipotekę mogą również sprawdzić możliwość refinansowania. Niższa rata nie powinna być jednak jedynym kryterium, ponieważ o opłacalności przeniesienia zadłużenia decyduje całkowity koszt nowej umowy.