Ceny mieszkań w Warszawie, mimo wieloletnich podwyżek, pozostają realnie niższe niż w szczytowym momencie boomu z 2007 roku. Tymczasem w Łodzi nominalny wzrost cen w ciągu niemal 20 lat sięgnął aż 327 proc., czyli był niemal dwukrotnie większy niż w stolicy. Najnowsza analiza danych Narodowego Banku Polskiego pokazuje, że największy wzrost wartości mieszkań nie zawsze występował w najdroższych miastach.
Ceny mieszkań w Łodzi wzrosły o 327 proc. Warszawa daleko w tyle
Z analizy danych NBP przeprowadzonej przez portal XYZ wynika, że od III kwartału 2006 do II kwartału 2026 roku mieszkania na rynku wtórnym w Łodzi podrożały nominalnie o 327 proc. Oznacza to, że ich wartość według badanego indeksu wzrosła ponad czterokrotnie.
W tym samym okresie ceny mieszkań w Warszawie zwiększyły się o 164 proc., a we Wrocławiu o 151 proc. Średni wzrost dla sześciu największych miast wyniósł 231 proc., natomiast dla grupy dziesięciu pozostałych ośrodków 210 proc.
Porównanie oparto na indeksie hedonicznym NBP, który uwzględnia różnice pomiędzy sprzedawanymi lokalami, w tym powierzchnię, lokalizację i wiek budynku. Nie jest to zwykła średnia cena metra kwadratowego. Dzięki temu wskaźnik pozwala ograniczyć wpływ zmian w strukturze transakcji na wynik całego rynku.
Wyższa dynamika w Łodzi nie oznacza więc, że każde mieszkanie zyskało dokładnie 327 proc. To obraz zmian cen porównywalnych nieruchomości w długim okresie.
Ceny mieszkań w Warszawie realnie niższe niż przed kryzysem
Najbardziej zaskakujący wniosek pojawia się po uwzględnieniu inflacji. Jak wynika z kwartalnych wskaźników cen publikowanych przez GUS, poziom cen towarów i usług konsumpcyjnych znacząco wzrósł w analizowanym okresie. Skumulowana inflacja od III kwartału 2006 do II kwartału 2026 roku wyniosła około 98 proc.
Po skorygowaniu indeksów mieszkaniowych o ten wzrost okazuje się, że w Warszawie ceny są nadal o ponad 12 proc. niższe niż w III kwartale 2007 roku. Podobna sytuacja występuje w Poznaniu. We Wrocławiu realny poziom cen pozostaje o około 5 proc. poniżej dawnego szczytu, a w Rzeszowie o 2 proc.
Średnia dla siedmiu największych rynków jest już znacznie bliżej historycznego maksimum. Według obliczeń ekonomisty Michała Kulbackiego pozostaje zaledwie o 0,4 proc. poniżej poziomu sprzed kryzysu finansowego.
Nie oznacza to jednak, że za mieszkanie w stolicy płaci się dziś mniej złotych niż w 2007 roku. Chodzi o wartość nieruchomości po uwzględnieniu spadku siły nabywczej pieniądza. Nominalne ceny w Warszawie przekroczyły poziomy z poprzedniego boomu dopiero w 2019 roku.
Łódź drożeje szybciej, ale nadal jest znacznie tańsza od Warszawy
Różnice pomiędzy miastami dobrze pokazują aktualne ceny transakcyjne. Według danych NBP za II kwartał 2026 roku średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym wyniosła w Warszawie 16 723 zł, a w Łodzi 8 020 zł.
Oznacza to różnicę aż 8 703 zł na metrze kwadratowym. Przy mieszkaniu o powierzchni 50 mkw. odpowiada to ponad 435 tys. zł różnicy w wartości, liczonej na podstawie średnich cen transakcyjnych. To jedynie ilustracja statystyczna, ponieważ rzeczywista cena zależy od standardu i lokalizacji lokalu.
Co ciekawe, w 2006 roku przeciętna różnica pomiędzy cenami metra kwadratowego w tych miastach wynosiła około 3,6 tys. zł. Dziś przekracza 8,7 tys. zł, mimo że Łódź przez niemal dwie dekady notowała znacznie wyższą procentową dynamikę wzrostu.
Podobne zjawisko wystąpiło w większości badanych ośrodków. W 13 z 16 miast porównywanych z Warszawą ceny zbliżyły się do stołecznych w ujęciu procentowym. Nie wszędzie oznaczało to jednak zmniejszenie różnicy wyrażonej w złotych.
Dwa załamania rynku. Czy mieszkania zawsze są dobrą inwestycją?
Historia ostatnich dwóch dekad pokazuje również, że wzrost cen nieruchomości nie przebiega równomiernie. Po boomie z lat 2006-2007 nastąpiła wieloletnia korekta. Według historycznej analizy indeksów NBP w niektórych miastach, między innymi we Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście, nominalne spadki przekroczyły 25 proc.
Kolejna korekta przyszła w latach 2022-2023. Była mniej widoczna, ponieważ ceny wyrażone w złotych nadal rosły, ale wolniej niż inflacja. Na siedmiu największych rynkach ich realna wartość spadła o około 11 proc. od końca 2021 do początku 2023 roku.
Późniejsze ożywienie ponownie podniosło ceny, jednak w 2025 i 2026 roku rynek wyraźnie wyhamował. W II kwartale 2026 roku przeciętny nominalny wzrost cen na siedmiu największych rynkach wynosił około 2 proc. rok do roku. Realnie oznaczało to spadek o 0,8 proc.
„Oczywiście zmiana wartości samej nieruchomości nie przesądza jeszcze o opłacalności inwestycji” – zaznacza Michał Kulbacki, ekonomista i autor analizy opublikowanej w XYZ.
Dla właścicieli mieszkań na wynajem istotne są również wpływy z czynszu, koszty remontów, podatki oraz okresy bez najemców. Z kolei osoby kupujące lokal na własne potrzeby muszą uwzględnić dochody, zdolność kredytową i wysokość rat. Sama informacja, że ceny realnie nie wróciły do poziomu z 2007 roku, nie oznacza automatycznie poprawy dostępności mieszkań.
Dalsza sytuacja na rynku będzie zależeć przede wszystkim od relacji cen do wynagrodzeń, kosztu finansowania oraz liczby mieszkań oferowanych na sprzedaż. Kolejne dane NBP pokażą, czy obecna stabilizacja przerodzi się w bardziej trwałą zmianę trendu.