Mimo oczekiwań nabywców mieszkań co do poprawy sytuacji na rynku nieruchomości i nadziei na spadek ich cen lub choćby zatrzymanie się na stałym poziomie, od początku 2019 roku wciąż obserwujemy tendencję wzrostową. Nie tylko ceny mieszkań poszybowały w górę, ale w tym samym czasie wzrosły także koszty kredytów hipotecznych. Prawie w całym kraju wzrost cen na rynku nieruchomości jest podobny i wyniósł on średnio 5% w przeciągu pierwszych trzech miesięcy. Różnicę w wysokości wzrostu cen widać jednak w odniesieniu do metrażu. Jak pokazują analizy, najwolniej rosną ceny mieszkań najmniejszych, zaś najszybciej dużych. I tak, mieszkania o najmniejszym metrażu, do 35 m2 zdrożały średnio o 2,5%, wciąż jednak są najdroższą ofertą na rynku nieruchomości, co oznacza, że z największym wydatkiem za m2 muszą się liczyć nabywcy małych lokali. W Warszawie za mieszkanie o powierzchni do 35 m2 trzeba zapłacić 11 000 zł/m2, podczas gdy za mieszkanie średniej wielkości 9 305 zł/m2. Podobne różnice obserwujemy również w innych polskich miastach. Dla przykładu we Wrocławiu cena za najmniejsze lokale kształtuje się na poziomie 8 636 zł/m2, za średnie trzeba zapłacić 7 050zł/m2, a za największy metraż 6 500 zł/m2.
Chętni na średniej wielkości mieszkania musieli się zmierzyć ze wzrostem cen o około 3,5%, podobnie wyglądała sytuacja z dużymi mieszkaniami. Mowa tu o powierzchni do 60 m2 oraz powyżej 60 m2. Małe mieszkania, o powierzchni do 35 m2 w I kwartale 2019 najdroższe były w Warszawie, na drugim miejscu usytuował się Gdańsk (9 815 zł/m2), a na trzecim Kraków z ceną 9 016 zł/m2. Lokale o powierzchni do 60 m2 najtaniej można było kupić w Sosnowcu i Radomiu, zaś najwyższe ceny odnotowano w Warszawie (9 305 zł/m2), Gdańsku (8 137 zł/m2) oraz w Krakowie (7 601 zł/m2). Największe mieszkania najdrożej kupowano również w Warszawie, Gdańsku i Krakowie, najtaniej zaś w Sosnowcu, Radomiu i Częstochowie. Tak wyglądała sytuacja w I kwartale 2019. W maju za mieszkanie w Gdańsku trzeba było zapłacić 8 385 zł/m2 na rynku pierwotnym i 8 735 zł/m2 na rynku wtórnym. Nowy lokal w Warszawie to koszt rzędu 8 480 zł/m2, a w Krakowie 7 600zł/m2.
Ze znaczącym wzrostem cen najmniejszych z dostępnych na rynku mieszkań mieliśmy do czynienia w dwóch polskich miastach: Gdańsku i Wrocławiu (odpowiednio 8% i 6%). Nie oznacza to jednak, że rynek nieruchomości nie odnotował także pewnych spadków cen. W Łodzi zaobserwowaliśmy spadek cen mieszkań małych i średnich. Za lokal o powierzchni do 35 m2 należało zapłacić 5 467 zł/m2, a za średni metraż 5 094 zł/m2. Podobna sytuacja miała miejsce w Sosnowcu, podczas gdy Katowice i Gdynia mogły poszczycić się spadkiem cen mieszkań średnich i tych o największym metrażu. Duże mieszkania w Gdyni zaliczyły 5% spadek cen, w Sosnowcu taki wynik osiągnęły metraże najmniejsze. Dwucyfrowe wzrosty cen dotyczyły mieszkań średnich i dużych i wynosiły 10%-13%. Takie podwyżki odnotowano w Gdańsku oraz Radomiu.
Dlaczego ceny mieszkań wciąż idą w górę?
Sytuacja na rynku nieruchomości kształtowana jest przez wiele czynników. Jednym z nich jest poziom wynagrodzeń, innym poziom stóp procentowych. Trzeba zauważyć, że im więcej zarabiamy, tym więcej jesteśmy w stanie zapłacić za mieszkanie, co tylko napędza wzrost cen. Przy takiej tendencji nie ma co oczekiwać spektakularnych spadków cen mieszkań. Niskie stopy procentowe sprawiają, że kredyty hipoteczne są łatwo dostępne, a konsumencie chętnie z nich korzystają. Dobra sytuacja gospodarcza oraz niski poziom bezrobocia, a do tego utrzymujący się popyt sprawiają, że ceny mieszkań wciąż są podbijane. Kupujący decydują się na zaciąganie kredytów hipotecznych, ponieważ wciąż są one stosunkowo tanie. Choć banki podnoszą oprocentowanie kredytów, zmiany te nie są duże i wynoszą około 0,1-0,2 pkt. proc. Innym powodem wzrostu cen mieszkań jest wciąż rosnąca cena gruntów pod zabudowę rodzinną oraz rosnące koszty budowy. O działki budowlane zlokalizowane atrakcyjnie jest coraz trudniej, bo też kurczą się deweloperskie banki ziemi. Rosnąca cena ziemi przeznaczonej na budowę nowych mieszkań skutkuje podwyższeniem kosztów robocizny, z drugiej zaś strony wciąż mamy do czynienia ze wzrostem cen materiałów budowlanych oraz rosnącymi wynagrodzeniami pracowników. Koszty budowy, koszty pracy, które początkowo ponoszą deweloperzy, ostatecznie przekładają się na cenę sprzedawanych mieszkań. Również popyt na mieszkania jest raczej stały, choć mieliśmy do czynienia z jego niewielkim obniżeniem w stosunku do ubiegłego roku.
Pożądany kredyt hipoteczny
Kredyty hipoteczne, choć wzrastają wymagania względem wnioskodawców oraz nieznacznie podnoszony jest ich koszt, cieszą się wciąż dużym zainteresowaniem. W I kwartale 2019 roku wzrosła wartość kredytów, o jaką wnioskowali konsumenci. W marcu był to wzrost o 26%. Kredytobiorcy potrzebują coraz większych sum, na wciąż drożejące mieszkania, a jednocześnie zarabiają coraz więcej, co pozwala im na planowanie tego typu inwestycji. Kredyty są nadal atrakcyjne dla wnioskujących, ponieważ mamy do czynienia z rekordowo niskim stopami procentowymi. To, co może się przydać podczas rozmów i negocjacji z deweloperami to fakt, że sprzedaż mieszkań nieco spadła. Już I kwartał 2019 roku to około 11-procentowy spadek ilości sprzedanych inwestycji.